對北京房市旁觀已久，每隔一段時間，會寫下一些判斷。隔幾年后，會看看是否正確。

1.北京房價值不值？——兼談如何評估城市價值 

站在不同人角度，對這問題看法大不一樣。對于現(xiàn)在購房者來說，不用說，答案是，太不值，貴、貴、貴！對于早些年甚至一年前購房，比如同事來說，那是太值了！190萬惠新西街小兩居，現(xiàn)在妥妥賣330萬，一年時間不到，增值140萬，值還是不值？

我們嘗試來玩一個【逆向思維游戲】，怎么樣才能將同事330萬房子降回到190萬？請注意，思考中國很多問題，都得經(jīng)常玩逆向思維游戲。

首先，同事必須生活在一個通貨膨脹靜止的國度。這可能嗎？

假設(shè)通貨膨脹率5%，這已經(jīng)是一個非常低，接近官方數(shù)據(jù)。那么，同事房子190萬實際價格是200萬。

接下來，問題馬上來了。通貨膨脹率、廣義貨幣（M2）等指標(biāo)，是面向全國而非僅面向北京。如果同事房子希望降回190萬，那么，他買房城市應(yīng)是平穩(wěn)甚至走下坡路。這不是北京現(xiàn)狀。相對其它城市，北京每年增幅大約快多少呢？該如何評估不同城市相對競爭實力？

不應(yīng)該用人均收入來評估一個城市購買力。是個中國人都知道，人均收入太假了，不同階層的人都有灰色收入。那么，修正后是：

城市投資價值指數(shù)=（財政收入/人口）*（該城市大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量占全國大學(xué)生畢業(yè)生總數(shù)比例）

與面向全國的廣義貨幣量、通貨膨脹率等相比較，體現(xiàn)一個城市實力是它的人均財政收入。比如，在大家理解中，北京是多中心復(fù)合體，多個中心加成，使得北京人均財政收入大于其它城市。近5年，一直保持9%以上增幅。2013年前8月，北京財政收入是2577.3億；西安則是588.05億元；長沙是615.98億元。

再看看大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量。2013年中國高校畢業(yè)生人數(shù)達(dá)699萬，長沙高校畢業(yè)生人數(shù)為15.7萬人；西安有近22萬人；北京是22.9萬人。

綜合計算，北京、西安與長沙三座城市投資價值比例是：4、1與2左右。

這么一看，西安目前與北京房價均價在4倍差異左右，較為靠譜，而長沙的投資性價比則差于西安。上海與北京的比例則在0.8左右，也比較接近事實。

以上僅為一個簡單模型，側(cè)重地方財政收入（代表一個城市吸金能力與就業(yè)機(jī)會）與高素質(zhì)人群（大學(xué)畢業(yè)生）。真實計算時，需要采用網(wǎng)絡(luò)科學(xué)思路，考慮城市集群之間的相互輻射，將上述數(shù)值代入進(jìn)去，計算各自城市集群相互影響系數(shù)。比如，長三角，因為有杭州、南京等城市沖抵上海，所以上海房價漲幅低于北京；而北京沒有其它城市來平衡，導(dǎo)致一直高漲。

2.如何評價某套房子值還是不值？ 

在第一部分，我們分析了一個簡單模型，比較不同城市之間價值。那么，具體到一個城市，如何比較不同地段？老房子與新房子如何比較？以下是一個選房打分表格，供大家參考。一句話摘要就是：地段配套與房子本身六四開。

每個打分項分為五檔。如總分是20分，A檔拿20分，B檔拿15分。當(dāng)然，有些五個級別區(qū)分度不明顯，按照：

*非常優(yōu)秀與比較優(yōu)秀，記4-5分；

*過得去記3分；

*較差記2分；

*很差記1分，非常差記0分即可。

設(shè)計打分依據(jù)主要是資源稀缺程度，以及未來5-10年變遷可能性。

1）學(xué)區(qū)：20分 

按照A.top名校；B.市重點；C.區(qū)重點；D.普小;E.沒有學(xué)校，各就各位。其中五檔可根據(jù)實際情況微調(diào)。比如市重點，但非大家公認(rèn)的top名校，此時，你可以放入第二檔。發(fā)展勢頭很猛的普小，你可以放入市重點一檔或者區(qū)重點一檔。

2）商業(yè)配套：20分 

按照A.兩個大型商圈交界點；B.一個商圈中心；C.家樂福沃爾瑪級別配套;D.小區(qū)自建小規(guī)模商業(yè)配套級別;E.小區(qū)便利店級別，各就各位。判斷距離為步行20分鐘以內(nèi)。

3）交通：總分20分 

按照地鐵與公交分別計算，地鐵分配15分，公交分配5分。其中，地鐵五個級別是：A.三線中轉(zhuǎn)；B.二線中轉(zhuǎn)；C.城內(nèi)非中轉(zhuǎn)普通站；D.需換乘郊區(qū)線。E.無地鐵

其中城內(nèi)環(huán)線相對直線地鐵可以上調(diào)2-3分。在北京也就是2號線與10號線。

公交五個級別是：A.東西南北四個方向，每個方向都有3路以上，直連市內(nèi)所有鐵路站與航站與三個以上主要工作區(qū)；B.有2個方向有3路以上，能直接通到市內(nèi)一半以上鐵路站與航站，兩個以上主要工作區(qū)；C.能夠有1-3路通往1個主要工作區(qū)；D.公交不便，需換乘；E.無公交

4）社區(qū)與物業(yè)：總分20分 

其中綠化率占15分，社區(qū)管理占5分。

綠化率五個級別是：A.小區(qū)綠化率70%左右或者以上；B.小區(qū)綠化率30%-70%之間，但有水景還有園林；C.小區(qū)綠化率30%-70%之間，但只有水景或者園林一項；D.小區(qū)綠化率30%以下；E.小區(qū)無綠化

其中扣分項是：高鐵高壓線輻射污染源高速傳染病醫(yī)院等硬傷。有一處硬傷就根據(jù)遠(yuǎn)近距離、多寡密度扣1-5分。

社區(qū)管理占5分，五個級別是：A.小區(qū)自選物業(yè)管理公司，小區(qū)業(yè)委會完全能控制物業(yè)；B.比較好的物業(yè)管理公司，如萬科金地這種物業(yè)服務(wù)較好的；C.一線開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司，如保利龍湖這類；D.其它二三線物業(yè)公司E.無物業(yè)；

其中社區(qū)管理，有小區(qū)地下室出租、群租現(xiàn)象或者不良婦女集中營，根據(jù)新聞報道程度，扣1-5分不等。

5）樓型與戶型：總分20分 

樓型占10分，戶型也占10分。

樓型五檔主要由：1）是否臨街;2）是否把邊；3）是否帶電梯的一梯兩戶；4）是否是板樓還是塔樓；5）是高層板樓還是低層小板樓；6）是花園洋房還是普通六層小板樓來打分。有一個負(fù)面的，比如臨街，扣1-3分不等；有一個正面的，加1-3分不等，綜合權(quán)衡，予以評定。

戶型五檔主要由：1）是否南北通透，是三路通透還是兩路通透還是偽通透；2）南向房間多寡：最佳的是主臥次臥客廳都朝南，書房朝北；3）是否明廚明衛(wèi)明廳；4）整體戶型格局：是否可以一居改兩居、二居改三居、三居改四居，改了之后是暗窗還是明窗；5）面寬與進(jìn)深的比例：是否面寬較大、進(jìn)深較短？這種屬于完美戶型，加1-3分。

6）附加分：20分 

這20分主要用來計算購買時考慮。比如新盤還是二手盤、付款方式等等。

*如果是新盤，考慮到期數(shù)與開發(fā)商，如萬科一期，可以加5分；

*如果是二手盤，側(cè)重考慮業(yè)主與鄰居，如同事較多，可以加5分；業(yè)主自住比例較大，可以加5分。賣家好說話，可以加5分。

綜合權(quán)衡，予以評定。

以下示范三個常見小區(qū)，一個是西四環(huán)美麗園典型的南北通透三居；一個是東邊山水文園典型南北通透二居；一個是馬連道朗琴園典型東南三居。

美麗園學(xué)區(qū)得分16分左右；商業(yè)配套得分15分左右；交通地鐵得分13分左右；公交得分3分左右；綠化得分11分，社區(qū)管理得分5分；樓型得分9分；戶型得分8分，總分是：80分，在北京平均水平以上。

再看看東邊山水文園。學(xué)區(qū)得分是5分；商業(yè)配套得分14分左右；交通地鐵得分14分左右；公交得分4分左右；綠化得分15分，社區(qū)管理得分4分；樓型得分9分；戶型得分7分，總分是：72分，在北京平均水平以上，綠化無敵，但輸在學(xué)區(qū)。

再看看馬連道朗琴園。學(xué)區(qū)得分是8分；商業(yè)配套得分16分左右；交通地鐵得分14分左右；公交得分4分左右；綠化得分11分，社區(qū)管理得分4分；樓型得分7分；戶型得分6分，總分是：70分，還在北京平均水平以上。朗琴園主要強(qiáng)在交通、綠化也不錯，但是學(xué)區(qū)較差，戶型也較差。

反映在價格上，美麗園138平三居880萬；山水文園116平兩居710萬；朗琴園121平三居720萬。

北京多數(shù)房子打分都在65分以下。不過城市發(fā)展速度太快，一切得朝前看。

3.高房價下的生存之道 

3.1如何購買剛需房？ 

什么叫剛需房？就是那套你等著落戶、生孩子、結(jié)婚的房。在此不爭議是否離開北京，留在北京總各有各的苦。

對很多朋友來說，總是聽說北京房價狂漲、狂漲、又狂漲。漸漸地，北京房價也被妖魔化了。北京買房很不容易，但沒有大家想象的那么困難。任何時代任何國家，外來移民如果沒有家里支持，在一線城市買房都不是一件容易事。何況，中國房產(chǎn)市場啟動與財富分化才是近十年的事情。在此整理一些線索，供大家參考。

A.通勤時間較長的郊區(qū)地鐵房 

以目前北京剛需極限，南六環(huán)大興或者長陽房價為例，大約是160萬70平小三居，中關(guān)村或西單工作區(qū)通勤在1個小時上下。

這么一來，可以評估出一個典型剛需房需要多少首付與月供。160萬扣除80萬公積金，首付80萬左右。貸款三十年月供4000左右。（因為捆綁精裝修，逃避北京建委限價。實際房價是126萬，捆綁精裝修35萬）

所以，實際購房壓力主要來自兩者：

1.月供：三十年每月還貸4k左右；

2.首付：80萬左右首付

這意味著：

a.如果畢業(yè)生購房，能負(fù)擔(dān)80萬首付；

b.如果白手起家，完全自己購房，假設(shè)工作年限設(shè)為五年，這意味著，過去五年，家庭平均年攢16萬。夫妻兩人家庭月收入至少2w起。

這樣才能在北京剛需極限區(qū)域購房。所以說，北京買房，如果不靠父母真的很不容易。

那么，接下來，我們可以換個思路。滿足前兩者條件的主要是哪些人群？以及自己如何能達(dá)到？實際上，如果北京現(xiàn)在平均收入在1w左右，那么，北京房價多數(shù)是與標(biāo)準(zhǔn)六以下的人無關(guān)的，我們觀察北京房價變化，更應(yīng)觀察標(biāo)準(zhǔn)六以上人群的收入變化，而非平均收入。

這個計算隱藏著一個重要假設(shè)。按照第一部分，你的職業(yè)選擇，未來發(fā)展空間在西安與北京差距，沒有達(dá)到1：4。那么，留在西安也不錯。同樣，我們倒過來思考，選擇什么樣的職業(yè)，會導(dǎo)致在北京的發(fā)展速度跑贏其它城市？

B.市區(qū)老公房 

剛才說的是郊區(qū)新房。首次置業(yè)，市區(qū)小房性價比遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于郊區(qū)新房。但是因為中國種種弊端，如中介費高、貸款手續(xù)麻煩、老公房設(shè)計差等，導(dǎo)致市區(qū)老公房購買體驗弱于新房。

C.商住 

這是一個被人忽視的角落。事實上，市區(qū)核心地帶存在大量120-150萬左右的開間。選擇它們，一定要選擇有天然氣、民電民水、隔音好、自住氛圍濃厚甚至能落戶的商住。

3.2如何購買改善房與學(xué)區(qū)房？ 

參考第二部分計算。因為改善房與學(xué)區(qū)房已經(jīng)不在很多人考慮范疇，不再展開論述，直接說判斷。

Q1.是改善別墅還是四環(huán)內(nèi)大平層？ 

我個人更看好帶學(xué)區(qū)大平層。

別墅在近三年內(nèi)仍然不是一個好的投資品。四環(huán)周邊，500-800萬左右別墅的投資回報率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于別墅集群區(qū)1200萬以上的別墅。

140平是一個分界線，超出140平，但不是別墅的房子居住體驗差異不大，未來140平以上非普住宅將出現(xiàn)一房一價，同小區(qū)房價沒太多參考價值。

Q2.是改善核心商圈房子還是商圈死角房子？ 

未來北京發(fā)展不再是環(huán)狀，而是片區(qū)與商圈。比如一些處在商圈死角，雖然是二環(huán)、三環(huán)內(nèi)的房子，但是增值遠(yuǎn)慢于四環(huán)外商圈核心的房子。

Q3：是改善市區(qū)無學(xué)區(qū)房子還是郊區(qū)新房？ 

市內(nèi)無學(xué)區(qū)老房，二居（含）以下戶型仍然搶手，但增值慢于平均水準(zhǔn)，按照評分表格，得分較高的郊區(qū)新房，反而會勝于市內(nèi)房子；

Q4：市內(nèi)學(xué)區(qū)房走勢如何？ 

市內(nèi)帶學(xué)區(qū)的小房，會一直高企；

4.如何購買商住與寫字樓？兼談如何選擇創(chuàng)業(yè)地點？ 

本段摘抄自11年老帖。

簡而言之，考慮辦公用房應(yīng)考慮綜合成本：員工租房+自住房+辦公等。

東西南北，去哪邊？每個方向，都有自己的優(yōu)勢與劣勢。先談各個方位優(yōu)勢。

東邊以國貿(mào)、大望路、望京為代表的辦公集群，很適合外資、文化傳媒類、外包類，豆瓣、百合網(wǎng)等創(chuàng)業(yè)公司都是代表。這一片最大優(yōu)勢在于文化傳媒、投資類企業(yè)高度密集，很容易找人、談事與融資。

北邊包括上地在內(nèi)的大中關(guān)村區(qū)域，非常容易招聘技術(shù)類人才，尤其是初級技術(shù)人員。同時，與學(xué)院區(qū)域?qū)臃奖?，找實?xí)生非常容易。王興的美團(tuán)（清華）、唐炳森的智明星通（北航）等創(chuàng)業(yè)公司都是代表。往往是師哥帶學(xué)弟，然后創(chuàng)業(yè)就在畢業(yè)學(xué)校附近，在招募人才方面有先天優(yōu)勢。

西邊以石景山科技園區(qū)為代表，相對來說，招募技術(shù)人才難度大，只有一兩所不知名高校。但是石景山區(qū)扶植力度較大，動漫產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)逐步浮出水面，多家網(wǎng)游企業(yè)已遷移過去。同時，石景山區(qū)在綜合成本上占據(jù)天然優(yōu)勢。

南邊是依賴物流，制造類與電子商務(wù)類企業(yè)的樂園，以豐臺科技園、大興科技園、亦莊科技園辦公集群為中心。以凡客為代表的創(chuàng)業(yè)企業(yè)多數(shù)是先在南邊起家，然后運營中心逐步遷移到朝陽區(qū)CBD等去，但仍然在南邊布局很深，最近凡客又完全回遷亦莊。南邊最大優(yōu)勢在于北京多數(shù)物流基地以及制造基地都在這邊。同時，近些年北京市政府砸入重金，首都第二機(jī)場、北京南站、麗澤金融商務(wù)區(qū)等多項大投資連續(xù)出臺。亦莊世界500強(qiáng)也聞名已久。還有一個不可忽略優(yōu)勢就是，南邊房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京其他方位。大興黃村北等居住環(huán)境，會讓你發(fā)現(xiàn)北京另一面。

接下來，說說各自劣勢。

本來最適合技術(shù)創(chuàng)業(yè)的北邊，現(xiàn)在因為滯后的城市規(guī)劃與過于密集的人群，成了宇宙中心?；佚堄^、天通苑、上地等惡劣的租住、辦公、交通條件，成了北邊最大劣勢。

東邊最大劣勢也是交通與居住環(huán)境，在上班高峰期擠過1號線與八通線的人，都可以稱之為勇士。

同時，因為東邊與北邊不加區(qū)分地聚集產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在寫字樓租金與民房住宅租金已經(jīng)到了令人發(fā)指地步。寫字樓每天四元每平以下的，有沒有？有，條件很爛。交通方便的60平兩居室每月三千元，能否租到？得搶。

另外，還有一個心態(tài)問題。在東邊與北邊創(chuàng)業(yè)，由于環(huán)境與交通惡劣，過于密集的人群，惡劣的空氣，很容易心浮氣躁。本來創(chuàng)業(yè)者就是一群即將面對自身性格弱點的人群，這么一來，患各種心理疾病概率要大于其他方位。

南邊最大劣勢在于人文氛圍。南邊由于北京前些年不夠重視，2009年南城計劃出臺之后，才開始加大發(fā)展力度。但是高端人才在此居住較少，短期之內(nèi)難以看到大幅度改善。在南邊長期工作久了，可能會懷疑自己進(jìn)入了另一個世界。正裝人群，有沒有？除了中介就沒有了。只有木樨園小商販。極客聚會，看不看得到？看不到。只有舊宮小老板。

西邊最大劣勢也是交通。但是，這個交通又與東邊、北邊不一樣。這個交通來自于政府刻意遏制。畢竟，玉泉山下，軍政涉密機(jī)構(gòu)眾多。樓高有限制、交通線路規(guī)劃有限制。本來，從中關(guān)村直達(dá)西邊，可以更方便，但是這么多年，規(guī)劃還是慢。

好了，那么，這么多可以選擇地點，最佳答案是什么？

如果是初次創(chuàng)業(yè)者，沒有老婆孩子房子等拖累。我個人最看好北京西邊，更具體一點，也就是北四環(huán)到西北與西南六環(huán)這片，在交通、人文氛圍、空氣質(zhì)量、發(fā)展前景、政府扶植、人員招募等指標(biāo)之間找到了一個相對平衡。圍繞科技園區(qū)來說，更具體則是西北海淀區(qū)政府所在地、石景山科技園區(qū)與西南豐臺科技園。首鋼搬遷后，石景山大量廠房將為創(chuàng)業(yè)者提供與眾不同，比較酷的辦公環(huán)境。未來，西邊直達(dá)中關(guān)村也將非常方便，西邊本身也有中科院研究生院這種較高層次學(xué)院與房山大學(xué)城等人員支撐。

總的來說，辦公地點選擇，可以盡可能放開眼界，地段在今天這個互聯(lián)網(wǎng)時代，越來越不重要，更重要的是挑高、綠化。手頭一個研究也指出，天花板高二公分，人的創(chuàng)造力與解決問題視野就得到極大提升。

4.北京房市未來 

先寫下兩個基本判斷。

1）北京房價漲還是跌？ 

我的基本判斷是還會有12年上升周期。12年后會有變動。這個判斷依據(jù)是北京能夠容納人口數(shù)、每年新房供應(yīng)量與新增人口數(shù)、其它城市集群建設(shè)所需周期、歷年累積畢業(yè)生離京速度。

2）北京房市25年后真的會達(dá)到80萬每平？ 

不會。

小結(jié) 

文中所舉例子，從南六環(huán)剛需房到市內(nèi)改善三居，分別代表了一個普通人在京購房的兩級。最后想說的是，如果你是一位白手起家，父母沒辦法提供資助的小鎮(zhèn)青年，那么，畢業(yè)前的兩年加上畢業(yè)后的兩年，構(gòu)成一個新四年。新四年是你自己找到的，對自己負(fù)責(zé)的課程，在這個期限內(nèi)，請不要思考房子這類暫時無解的問題，那么，我們思考什么呢？

心理學(xué)家李維遜（Levinson）在《男人四季》中提出人生四季理論架構(gòu)與成人初顯期的概念。他的研究發(fā)現(xiàn)，在傳統(tǒng)觀念的青春期與成人期之間，存在一個獨立的時期，將其稱之為成人初顯期。這個時期關(guān)于自我追尋的四個大夢，會持續(xù)地影響一生。青年有大夢，人生價值、良師益友、終身志業(yè)和愛的尋求。 

與昂貴的房子相比較，新四年學(xué)業(yè)的順利完成，四個大夢的尋找，或許，會讓你在筑巢路上，有更多力量，你會發(fā)現(xiàn)，房子是順其自然的結(jié)果而非目標(biāo)。 

文/陽志平