最近一周多時(shí)間，A股在上證指數(shù)3400點(diǎn)的關(guān)前遇阻，大盤甚至有岌岌可危的跡象。但在這敏感的時(shí)刻，萬(wàn)科突然連續(xù)兩天大漲，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的再認(rèn)識(shí)。

事實(shí)上，在香港上市的“內(nèi)房股”早已經(jīng)漲得不像樣子了。比如融創(chuàng)中國(guó)的走勢(shì)是這樣的（周K線，下同）：

碧桂園的走勢(shì)是這樣的：

中國(guó)恒大的走勢(shì)是這樣的：

龍湖地產(chǎn)的走勢(shì)是這樣的：

也就是說(shuō)，在過(guò)去半年內(nèi)，以開發(fā)住宅為主的大型房企的股價(jià)，在香港市場(chǎng)普遍上漲了三到五倍！

那么問(wèn)題來(lái)了：過(guò)去半年是國(guó)家不斷收緊樓市調(diào)控的時(shí)期，樓市正在逐步降溫。現(xiàn)在，調(diào)控已經(jīng)擴(kuò)展到了東北地區(qū)和西部地區(qū)，在這種情況下，為什么地產(chǎn)股還這樣牛？

前兩天，我們團(tuán)隊(duì)的“財(cái)經(jīng)韜略（ID：tttmoney8）”用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)，分析了目前住宅市場(chǎng)的面臨的危險(xiǎn)狀況。一言以蔽之——由于去庫(kù)存太猛，目前全國(guó)商品住宅的平均消化周期只有3個(gè)多月了；整體而言，商品房（包括寫字樓、商業(yè)物業(yè)）的平均消化周期也只有5個(gè)多月了。但“辦公樓”和“商業(yè)營(yíng)業(yè)用房”的消化周期仍然非常長(zhǎng)，分別是10.6個(gè)月和18.4個(gè)月。

也就是說(shuō)，住宅類開發(fā)商到了繼續(xù)補(bǔ)庫(kù)存的階段（當(dāng)然，局部的過(guò)剩仍然存在）。

但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是房地產(chǎn)龍頭股大漲的理由。

最核心的理由，是地價(jià)的快速上漲，讓土地儲(chǔ)備龐大的房企內(nèi)在價(jià)值上升顯著。

比如某房企今年中期披露，他們擁有719塊土地，分布在全國(guó)220多個(gè)城市，如果全部建成房子，就是2.76億平方米。其中在一二線城市的土地儲(chǔ)備，占原值的70%以上。最令人震驚的是，這個(gè)開發(fā)商在一二線城市的土地儲(chǔ)備平均樓面地價(jià)只有2200元；在三線城市的土地儲(chǔ)備，其平均樓面地價(jià)只有996元。

一個(gè)國(guó)際大投行給這家房企做了一個(gè)估算，這家房企拿下上述土地的時(shí)候花費(fèi)是4580億元，但現(xiàn)在的價(jià)值已經(jīng)上升到了9000億元以上。也就是說(shuō)，這家房企的內(nèi)在價(jià)值上升了4500億元，但它的總市值目前只有3000億元（人民幣）左右。

不要以為這個(gè)開發(fā)商有顯著的“捂地”行為，以我的觀察，這是一家以快速開發(fā)、快速銷售為特征的房企，產(chǎn)品也多是針對(duì)剛需、改善型需求，很少搞特別高端的樓盤。但由于過(guò)去一兩年地價(jià)上漲太快，所以它擁有的土地儲(chǔ)備價(jià)值迅速翻倍！

而這，才是大房企股價(jià)飆升的重要原因。

此外，還有三個(gè)因素不容忽視：

1、有大房企準(zhǔn)備回歸A股，需要融資降低負(fù)債率，是一個(gè)重要的刺激因素。其實(shí)，所有的房地產(chǎn)股都有市值維護(hù)的需要，這有利于企業(yè)形象，更有利于融資。

2、融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)跟萬(wàn)達(dá)的交易，突然拿到大量廉價(jià)土地，是另外一個(gè)刺激因素。

3、別忘了，萬(wàn)科里還有兩個(gè)保險(xiǎn)公司大股東，他們未能進(jìn)入萬(wàn)科董事會(huì)，而且目前保險(xiǎn)銷售不理想，套現(xiàn)的壓力較大。不排除有人拉萬(wàn)科股價(jià)，為未來(lái)的協(xié)議轉(zhuǎn)讓做準(zhǔn)備。

上圖是今年前7個(gè)月，大房企拿地情況的統(tǒng)計(jì)。至少到目前，大家仍然拼命加杠桿，拼命增加土地儲(chǔ)備。

以前拿的土地，顯然是賺到了（他們需要向國(guó)家繳納土地增值稅）。但今年拿的土地最終能否升值，就要看國(guó)家未來(lái)的貨幣政策了。昨天央行公布了廣義貨幣M2的數(shù)據(jù)，再創(chuàng)新低。但我此前講過(guò)M2已經(jīng)失真，中國(guó)的貨幣沒(méi)有那么緊，當(dāng)然也沒(méi)有放松。

不過(guò)從開發(fā)商目前拿地的勁頭看，他們?nèi)匀毁€貨幣政策的適度寬松。

我的看法是：由于經(jīng)濟(jì)未能完成轉(zhuǎn)型，貨幣政策不具有全面收緊的條件，所以至少今年拿地的開發(fā)商，未來(lái)仍然有較大幾率賺錢。

還是那句話：如果國(guó)有企業(yè)、地方政府的投資，仍然不能降低到全社會(huì)投資的20%以下（目前是40%），貨幣超發(fā)就很難避免。原因很簡(jiǎn)單，不斷有窟窿需要央行來(lái)填補(bǔ)。