“一線(xiàn)城市租金上漲”成為近日人們持續(xù)關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門(mén)集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確指出：“不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源”。在承諾后不久，租賃企業(yè)“哄抬房租”的行為卻依然存在。

近日，新京報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一套房源在3天內(nèi)被兩家公寓機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相競(jìng)價(jià)，最終從7000元/月抬至13000元/月。機(jī)構(gòu)在收房過(guò)程中，有意壓低初始報(bào)價(jià)，然后逐步提升租金，直至觸及市場(chǎng)租金的“天花板”。

抬價(jià)不止

壓低報(bào)價(jià) 再加價(jià)直至觸及“天花板”

在出租房源掛出后的三天內(nèi)，兩大公寓運(yùn)營(yíng)商將租金從每月7000元抬升到了13000元。

在租賃企業(yè)被約談之后，新京報(bào)記者再次調(diào)查了長(zhǎng)租公寓收房的情況，以及時(shí)反映租賃企業(yè)整改情況以及真實(shí)的收房過(guò)程。

8月22日，記者將一套位于北京市東城區(qū)天壇公園附近的毛坯三居室提供給了我愛(ài)我家的工作人員，其給出的報(bào)價(jià)是7000元/月，與此同時(shí)，記者查詢(xún)鏈家網(wǎng)上正在出租的同小區(qū)同戶(hù)型的房源租金在每月9000-13000元之間。為了解真實(shí)的價(jià)格，此后，記者還將房源同時(shí)提供給了某中介旗下的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)A和另一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商機(jī)構(gòu)B。

8月22日上午10點(diǎn)57分，自稱(chēng)是機(jī)構(gòu)A的工作人員主動(dòng)將報(bào)價(jià)提升到8500元。在上述價(jià)格遭到拒絕后，36分鐘后，上述工作人員再次致電表示：“租金可以給到9000元/月，公司按時(shí)給你打錢(qián)，幫你裝修，幫你打理。”

12點(diǎn)10分，機(jī)構(gòu)A的收房員再次打電話(huà)稱(chēng)，“我們可以給到9500元/月的價(jià)格。”當(dāng)記者表示不認(rèn)可此價(jià)格時(shí)，該收房員又稱(chēng)，把這三居可以改成四居，最多給到11000元/月的“天價(jià)”，但是我們每年有一個(gè)月的免租期（每年需要留出一個(gè)月免費(fèi)期，作為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商等待租客的時(shí)間）。

5分鐘后，機(jī)構(gòu)B工作人員來(lái)電話(huà)表示，“我們給出的租金肯定比機(jī)構(gòu)A高，價(jià)格在11500元/月以上。你們附近的同類(lèi)房源我也看了四五套了，先給11800元/月的價(jià)格。”

當(dāng)記者表示價(jià)格太低時(shí)，機(jī)構(gòu)B工作人員當(dāng)即表示，“可以給到12000元/月的價(jià)格，最近在整治市場(chǎng)，我們還有一個(gè)一年3%的漲幅，租金給付形式是押一個(gè)月付三個(gè)月，我們要打隔斷再做出租。”

12點(diǎn)30分，機(jī)構(gòu)A的收房員再次來(lái)電稱(chēng)，“我跟領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了，12200元/月行嗎？第一年免租期35天，以后每年免租期都30天，簽訂五年合同行嗎？每年租金不變，都是12500元/月。我們盡量不會(huì)打隔斷出租。”

稍后，機(jī)構(gòu)A收房員又在電話(huà)里表示，“租金可以給到12500元/月，這已經(jīng)高出市場(chǎng)價(jià)格了。”

8月23日上午，機(jī)構(gòu)A收房員再次打電話(huà)詢(xún)問(wèn)房源，記者強(qiáng)調(diào)：“低于13000元/月不要再打電話(huà)了。”8月24日，機(jī)構(gòu)A收房員再次來(lái)電表示，有客戶(hù)可以接受13000元/月的租金。

在出租房源掛出后的三天內(nèi)，在兩大公寓運(yùn)營(yíng)商的推動(dòng)下，租金從每月7000元抬升到了13000元。這一價(jià)格與周邊正在出租房源的最高租金持平。據(jù)新京報(bào)記者了解的市場(chǎng)行情來(lái)估算，該房源合理的市場(chǎng)租金是11500元/月。

通過(guò)上述收房過(guò)程可以看出，機(jī)構(gòu)在收房過(guò)程中，有意壓低初始報(bào)價(jià)，然后逐步提升租金，直至觸及目前市場(chǎng)租金的“天花板”。

目前在租賃市場(chǎng)，這一加價(jià)行為不斷上演，房東自然愿意以更高的價(jià)格出租，而租客能在租房網(wǎng)站上看到的租金信息就是經(jīng)過(guò)一番加價(jià)后呈現(xiàn)的，這一過(guò)程顯然推高了房租的上漲。

值得關(guān)注的是，8月19日，機(jī)構(gòu)A在約談后曾經(jīng)公開(kāi)表示：“不存在抬高租金的情況。”事后，新京報(bào)記者向該中介工作人員求證上述調(diào)查的情況，但是遭到對(duì)方回絕。

抬價(jià)背后

規(guī)模為王 資本驅(qū)動(dòng)

規(guī)模是企業(yè)生存的首要因素。為此，租賃機(jī)構(gòu)不惜以先期賠錢(qián)的方式來(lái)?yè)屨挤吭础?/p>

事實(shí)上，抬高價(jià)格會(huì)增加租賃機(jī)構(gòu)的收房成本從而削減盈利空間，那么，機(jī)構(gòu)為何還不遺余力地抬高房源價(jià)格呢？

對(duì)于收房背后的邏輯，蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖回應(yīng)了記者的問(wèn)題：“抬價(jià)是行業(yè)性的，但是，客觀上確實(shí)推高了租金的價(jià)格”，高靖解釋了抬價(jià)背后的規(guī)模擴(kuò)張需求：“公寓類(lèi)的企業(yè)利潤(rùn)是較低的，除去收房成本和裝修成本，企業(yè)是薄利的，公寓類(lèi)的企業(yè)的盈利模式是通過(guò)規(guī)模、效率以及未來(lái)增值來(lái)實(shí)現(xiàn)的。”這其中，規(guī)模是企業(yè)生存、擴(kuò)張以及擴(kuò)大盈利空間的首要因素。

在擴(kuò)大規(guī)模的時(shí)候，租賃機(jī)構(gòu)甚至不惜以先期賠錢(qián)的方式來(lái)?yè)屨挤吭?，房源到手后再進(jìn)行漲價(jià)達(dá)到盈利的目的。

一位相寓的收房員告訴記者：“我們收了房子第一年對(duì)外出租價(jià)格可能會(huì)賠錢(qián)，到了第二年和第三年再盈利。”據(jù)了解，類(lèi)似自如、相寓、蛋殼等租賃機(jī)構(gòu)在向房東收房時(shí)，通常會(huì)簽訂3年及以上的合同，對(duì)房東而言，合同期內(nèi)的房東收到的租金是相對(duì)固定的或者只有微幅的調(diào)動(dòng)。

一位將房源租給自如的房東告訴記者：“我的房子位于朝陽(yáng)區(qū)青年路附近，三室一廳的房子在兩年前租給了自如，當(dāng)時(shí)租金是5800元/月，而后自如對(duì)房子做了裝修，兩年內(nèi)按照合約租金沒(méi)有上漲，我們收到的一直是5800元/月。但是，這期間周邊同戶(hù)型的房子租金已漲到萬(wàn)元以上，我們預(yù)備再簽合約時(shí)漲價(jià)。”

另一方面，對(duì)租客而言，公寓機(jī)構(gòu)通常與其簽訂為期一年的租約，租金每年會(huì)隨著市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行上漲。自如的收房員告訴記者：“公司系統(tǒng)會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)報(bào)價(jià)，根據(jù)周邊租金來(lái)進(jìn)行上下浮動(dòng)，續(xù)約調(diào)價(jià)時(shí)也會(huì)依據(jù)系統(tǒng)報(bào)價(jià)來(lái)進(jìn)行調(diào)整。”

不僅如此，記者了解，在收房時(shí)，收房員的績(jī)效是按照收房的數(shù)量來(lái)進(jìn)行考核的，這會(huì)倒逼收房員為了拿下房源而去主動(dòng)抬高租金。

一位要求匿名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“現(xiàn)在機(jī)構(gòu)搶房源，就和滴滴與優(yōu)步此前爭(zhēng)奪市場(chǎng)一樣，先期不惜虧本，而一旦占有市場(chǎng)規(guī)模之后，就可以實(shí)現(xiàn)盈利。”

值得關(guān)注的是，多數(shù)租賃機(jī)構(gòu)背后都有資本力量的入駐。6月，蛋殼公寓剛剛完成7000萬(wàn)美元B+輪融資，由老虎環(huán)球基金領(lǐng)投，華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）繼續(xù)跟投。自如也在今年年初獲得40億人民幣A輪融資，領(lǐng)投方包括華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)，成為中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。

資本入駐給租賃機(jī)構(gòu)的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┝速Y金支持，但是，資本是逐利的，搶房源的背后是占據(jù)市場(chǎng)，占據(jù)市場(chǎng)后就追求盈利目標(biāo)。

長(zhǎng)租公寓資深研究人士全靂表示：“實(shí)業(yè)不景氣，社會(huì)游資和機(jī)構(gòu)資本流入租房市場(chǎng)，資本是趨利的，頻繁融資、搶占房源，推出租金貸等等，這一切行為都助推了一線(xiàn)城市房租上漲。”

事實(shí)上，租賃機(jī)構(gòu)自身也擔(dān)憂(yōu)搶房源，蛋殼公寓創(chuàng)始人也向記者表示：“如果任由搶房源的現(xiàn)象繼續(xù)發(fā)生，一方面，租金會(huì)被越抬越高，另一方面，很容易形成一家獨(dú)大的局面。”

一旦一家獨(dú)大的局面形成，房東和租客都是受害方，房東失去定價(jià)權(quán)，租賃機(jī)構(gòu)會(huì)最大力度降低收房成本，同時(shí)進(jìn)一步提高租金價(jià)格，實(shí)現(xiàn)更大的“剪刀差”收益。

目前，由于租賃機(jī)構(gòu)剛剛進(jìn)入租房市場(chǎng)不久，我國(guó)租房市場(chǎng)的供給方還是以個(gè)人房東為主，租賃機(jī)構(gòu)提供的房源量總體占比較小。此次，租金上漲成為熱議的話(huà)題背后也充分反映了人們對(duì)于資本進(jìn)駐租房市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)。