疊墅是不是普通住宅，物業(yè)收費(fèi)多少合適，是最近幾年困擾房地產(chǎn)市場的大問題，公說公有理婆說婆有理，物業(yè)被罰委屈，業(yè)主拿錢不高興，監(jiān)管機(jī)構(gòu)執(zhí)法也多次被提起訴訟。針對當(dāng)前困境，6月17日，青島市發(fā)改局發(fā)布關(guān)于征求普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)意見的公告。

在關(guān)于青島市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知（征求意見稿）中明確，青島市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理中的普通住宅，是指除獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排三類別墅之外的住宅。

《關(guān)于青島市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知（征求意見稿）》的起草說明

一、起草背景

根據(jù)《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（省政府令第317號）、《山東省定價目錄》（魯發(fā)改價格〔2020〕1361號），普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，定價范圍為普通住宅車位租賃費(fèi)和普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車位場地使用費(fèi)；其他物業(yè)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動車停放費(fèi)和其他服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。

2019年9月12日，市發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹實施＜山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法＞的通知》（青發(fā)改價格〔2019〕257號），明確了市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、西海岸新區(qū)普通住宅車位租賃費(fèi)和普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車位場地使用費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)等問題。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理中的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，原山東省物價局《關(guān)于明確＜山東省定價目錄＞有關(guān)問題的通知》（魯價綜發(fā)〔2018〕90號）、山東省發(fā)展和改革委員會《關(guān)于普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)問題的復(fù)函》（魯發(fā)改價格〔2019〕162號）規(guī)定：《山東省定價目錄》規(guī)定的普通住宅，是指除獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排等各類高檔住宅（別墅）之外的住宅。我市亦執(zhí)行上述政策規(guī)定。

一段時間以來，部分市民通過政務(wù)服務(wù)熱線、政府（市長）信箱、行風(fēng)在線等渠道向我委反映，在貫徹落實我省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)法規(guī)政策過程中，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不全面執(zhí)行省價格主管部門規(guī)定的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，打折扣、搞變通，隨意擴(kuò)大實行市場調(diào)節(jié)價的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)適用范圍。比如，將疊拼住宅的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)也納入市場調(diào)節(jié)價范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。部分市民對此反映強(qiáng)烈。

為進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，根據(jù)《山東省定價目錄》（魯發(fā)改價格〔2020〕1361號）、山東省發(fā)展和改革委員會《關(guān)于普通住宅范圍界定問題的復(fù)函》（魯發(fā)改價格〔2021〕112號），我委研究起草了《關(guān)于青島市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知（征求意見稿）》，以回應(yīng)市民關(guān)切，化解社會矛盾，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

二、我市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

《關(guān)于青島市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知（征求意見稿）》規(guī)定：青島市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理中的普通住宅，是指除獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排三類別墅之外的住宅。

三、我市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的主要特點(diǎn)

從保持政策連續(xù)性上看，此次對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理中普通住宅的認(rèn)定，與省上前期兩次對普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)保持一致；在文字表述上，力求語義清楚，不產(chǎn)生歧義。

從戶型結(jié)構(gòu)上看，將獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排三類別墅排除在普通住宅之外，主要考慮這三類別墅“單戶戶型同時具備首層空間和頂層空間”的特點(diǎn)，與其他住宅的戶型明顯不同，且占地面積大，是國家嚴(yán)格控制的高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目。

從其他省市情況看，對普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)基本一致。比如，廣東省規(guī)定，普通住宅的范圍不包含別墅；杭州市規(guī)定，普通住宅的范圍不包含別墅、排屋；寧波市規(guī)定，普通住宅的范圍不包含獨(dú)棟、聯(lián)排別墅；成都市規(guī)定，普通住宅的范圍不含別墅；哈爾濱市規(guī)定，普通住宅的范圍不含別墅；合肥市規(guī)定，普通住宅的范圍不包含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅。