年度首批土拍，是未來房地產(chǎn)市場的重要晴雨表，土拍的冷熱，成為判斷一座城市地產(chǎn)興衰的重要指標。截至3月底，北京、福州、合肥、青島、廈門等地均完成了2022年度第一輪土拍，雖然有個別地塊遇冷，但整體上可以看到明顯的強復蘇信號。

城陽區(qū)某小區(qū)項目 李鵬飛 攝影

北京：市場升溫土拍迎來開門紅

2月16日，北京開啟全國首例土拍，兩天時間，北京首輪出讓的18宗地最終成交17宗，成交價480億元，整體溢價率4．5％。有 1宗地因競買人未報價而最終流拍。本報記者梳理發(fā)現(xiàn)，這18宗地共吸引了22家房企及聯(lián)合體參與現(xiàn)場競價，國企和央企依然為拿地主力，最終也是拿地大戶。

值得關注的是，本輪土拍中，最“熱”的是昌平區(qū)中關村生命科學園地塊，包括中交、城建、建發(fā)、中海等10家房企及聯(lián)合體參與現(xiàn)場競價，最終，建發(fā)以27．15億元競得該地塊，溢價率高達15％。

本次土拍國企和央企依然為拿地主力，其中，中交控股的綠城以98．4億元斬獲3宗地，華潤以79．94億元斬獲2宗地，中海以62．69億元斬獲2宗地，保利＋金地聯(lián)合體也斬獲2宗地。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會表示，從第一批次集中供地成交情況看，企業(yè)參與積極性較高，成交率較去年下半年大幅提高，優(yōu)質地塊更是經(jīng)歷多輪競拍后成交，充分說明企業(yè)對于北京市場持有穩(wěn)定信心。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2月份北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲0．6％，同比上漲5．5個百分點。2月北京二手房的價格上漲更為明顯，環(huán)比上漲0．7％，同比上漲7．4％，和2020年的定基數(shù)據(jù)相比上漲12．9％。

福州：整體溢價率小幅上揚

3月16日，福州舉行了2022年首輪集中供地拍賣。原計劃出讓6區(qū)18宗地塊，最終以出讓12宗地塊，攬金66．3億元收官，其中8宗地塊底價成交，2宗地塊溢價成交，2宗地塊到達最高限價＋搖號成交，整體溢價率僅為4．2％，比去年第三輪小幅提升了1．1個百分點。

值得關注的是，此輪參拍房企中，除中海、保利等少數(shù)品牌房企外，福州新區(qū)開發(fā)、福州城投、城鄉(xiāng)建總等福州本土國企占將近八成，深耕福建的廈門建發(fā)卻成為此次土拍的最大“贏家”，以29．69億元斬獲晉安、倉山2宗熱門地塊。

合肥：一塊地吸引23家房企爭奪

在全國首例集中供地的城市中，合肥的表現(xiàn)尤為亮眼。3月17日開始的合肥土拍，30宗涉宅地塊中共有15宗地塊進入最高限價＋競品質階段，優(yōu)質地塊進入競品質的房企超過20家，人氣最高濱科城BK202204號地塊甚至吸引了23家企業(yè)參與競爭。

本報樓市觀察員分析指出，合肥本次集中供地的火熱原因主要是合肥對參拍門檻和拿地成本上均做出了調(diào)整，優(yōu)化了競價規(guī)則，采用達到中止價后進入“競品質”的競價政策，同時降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數(shù)量。此外，地塊稀缺，譬如濱湖、經(jīng)開等地塊。“本輪合肥的土拍成功，對迅速提振該市乃至全國房地產(chǎn)市場都有利好效應。”據(jù)鏈接等機構數(shù)據(jù)顯示，合肥樓市2022年3月第三周數(shù)據(jù)出爐，合肥樓市二手房掛牌均價從16041元變?yōu)?6607元，增長了3．53％。

青島：底價成交為主土拍市場整體穩(wěn)定

3月18日，青島首批集中供地拉開帷幕。此次土拍共成交15宗地，總建面約83萬平方米，成交總價29．5億元，3宗地塊有溢價，溢價率2％。其中12宗地以底價成交，城陽、西海岸新區(qū)等3宗地溢價成交，平均溢價率為2％。

本報樓市觀察員表示，從拿地的開發(fā)商來看，青島此次集中土拍拿地主力為本地房企。結合區(qū)域分布來看，青島此次出讓的地塊和2021年任意批次一樣，集中供地的主力仍集中在黃島區(qū)，16宗地塊中有10宗來自黃島區(qū)。

本次青島土拍大多以底價成交，且房企拿地以補足完整項目用地或后續(xù)使用為主。例如，瑞源控股以成交價2．53億元，成交樓面價7192元／平方米底價競得HD2022－3012號地塊，緊挨瑞源·名嘉荷府，屬于瑞源·名嘉荷府后續(xù)項目用地；中交＋海發(fā)聯(lián)合體以底價摘得HD2022－3014號地塊、HD2022－3015號2宗地，作為中交海發(fā)·山海大觀補倉之用。

最值得注意的是城陽亞洲杯4號地溢價率最高，為13．44％，該地塊位置優(yōu)越、周邊配套完善，但需配建約16000平方米的酒店，值得注意的是出讓條件中取消了對酒店2023年5月30日前交付使用的時間限制。今年引來兩家競買人：城陽開投與青鐵置業(yè)、銀豐地產(chǎn)。經(jīng)過35輪激戰(zhàn)后，溢價13．44％，最終被城陽開投與青鐵置業(yè)（青島環(huán)灣置業(yè)有限公司、青島青鐵智能科技有限公司）斬獲，成交單價5739元／平方米，成交總價4．64億元。

本報樓市觀察員分析指出，青島2022年首輪土地出讓，整體效果不錯，對提振并促進青島房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康、良性發(fā)展起到了一定的積極作用。

廈門：樓面價最高拍出46795元／平方米

3月24日，廈門迎來2022年首次集中供地，本次土拍集中供應住宅用地多達9宗，其中，廈門島內(nèi)出讓的4宗住宅用地備受關注，吸引了眾多房企前來競拍。

其中，廈門島內(nèi)嶺兜2022P02地塊吸引了國貿(mào)、住宅、保利、招商、中海、金地等多家房企報名競拍，最終金地以總價14．6億元，樓面價46795元／平方米，定配建面積4000平方米，并通過搖號方式成功競得廈門島內(nèi)嶺兜2022P02地塊。

本報樓市觀察員分析指出，在出讓的廈門島內(nèi)優(yōu)質地塊中，房企拿地熱情依舊高漲，畢竟集中供地次數(shù)有限，房企必須要做好土地儲備。這也得益于廈門樓市的堅挺，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的情況，2月廈門新建商品住宅價格同比上漲2．3％。

實力企業(yè)看好樓市未來

土拍市場的熱，基于開發(fā)商們對未來的看好。

進入2022年，在各大民企節(jié)衣縮食應對償債高峰之時，旭輝成為少數(shù)仍活躍在土地市場上的民營房企，一季度共獲取多個新項目，應占土地出讓金合計約34億元。

旭輝執(zhí)行董事、控股CFO楊欣表示，過去兩年，行業(yè)毛利率整體處于下降趨勢。“在上一輪擴張中，不少房企在投資上比較進取；在限價的背景下，行業(yè)的毛利率在客觀上被制衡。”不過，這一狀態(tài)或將有所改變。“從去年第四季度開始，特別是今年年初的土拍中，整體的局勢已經(jīng)得到了明顯的扭轉。”截至去年末，旭輝總土地儲備合計約5250萬平方米，其應占土地儲備建面約2840萬平方米。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，旭輝的土儲存續(xù)比約3．6年。

在此次北京首輪集中土拍中，綠城表現(xiàn)亮眼。綠城中國董事會主席張亞東表示，“雖然行業(yè)已經(jīng)到頂，但總體趨于穩(wěn)定，商品房銷售額會從18萬億元有所下降，依舊是個大行業(yè)，未來五到十年還會保持在15萬億元以上水平，仍大有可為。”

但是，對有些開發(fā)商來說，面臨的挑戰(zhàn)依然較大，根據(jù)克爾瑞今年前兩個月新增貨值榜單看，去年的銷售百強房企，目前有七成以上投資處于停滯狀態(tài)。本報樓市觀察員也提醒意向置業(yè)者：“選擇樓盤要盡量考慮有土拍實力的房企，目前個別房企的風險依然較大，大家可以從土拍拿地的角度，去判斷一家企業(yè)的穩(wěn)健性。