目前山東錨定“走在前列、全面開創(chuàng)”“三個走在前”的總遵循、總定位、總航標，在堅定不移抓好“七個走在前列”“八大發(fā)展戰(zhàn)略”“九大改革攻堅”“十強現(xiàn)代優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群”等既有工作部署的基礎(chǔ)上，聚焦“六個一”發(fā)展思路、“六個更加注重”策略方法、“十二個著力”重點任務(wù)，奮力開創(chuàng)新時代社會主義現(xiàn)代化強省建設(shè)新局面。
青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局深入貫徹落實中央和省委、市委的決策部署，緊貼“民生福祉”深挖既有工作存量，圍繞“民生訴求”精準把脈，聚焦“民生短板”創(chuàng)新工作方式方法和機制，通過“一戶一檔”、“業(yè)主開放活動”、“引入第三方驗收”等組合拳，升級現(xiàn)行新建住宅交付的“分戶驗收”政策和實施機制，探索出一套“先驗房后收房”行之有效的“青島模式”，再塑住房建設(shè)市場新生態(tài)，蹚出了一條新房交付“趨零訴”的新路徑，在老百姓的心底擦亮了“青島建造”的厚實品牌。
“壓艙石”：讓好政策沉下去并得以原旨實施
為進一步加強住宅工程質(zhì)量管理，落實住宅工程參建各方主體質(zhì)量責任，提高住宅工程質(zhì)量水平，早在2009年，住建部便下發(fā)了《關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的通知》，“分戶驗收”開始在全國范圍全面實施。
但這一利好政策在執(zhí)行過程中卻遭遇了粗制濫造，應(yīng)有之義落實不到位，“一戶一驗”漸漸失去原滋原味，形式主義的簽字讓“分房驗收”變成了“走走過場”，最終導致解決了“交房”這一個問題，卻留下了十個遺憾。交房后因質(zhì)量差強人意和購買預(yù)期嚴重落差而引發(fā)的業(yè)主投訴起此彼伏，住宅建設(shè)的市場生態(tài)未能得以改善或修復(fù)。
舉網(wǎng)以綱，千目皆張。青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局瞄準好政策得不到原旨實施的癥結(jié)所在，于2020年5月有針對地出臺《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗收作業(yè)指導書（試行）》，為“分戶驗收”厘清了丁卯，讓責任落實有了“壓艙石”。
其中一項帶有護航性質(zhì)的創(chuàng)新舉措便是“一戶一檔”電子檔案。
“水位線”：創(chuàng)建“一戶一檔”讓驗收看得見查得到
在國家統(tǒng)一要求的“分戶驗收”政策基礎(chǔ)上，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局率先要求轄區(qū)的建設(shè)單位在新房驗收時將分戶驗收的內(nèi)容、檢查部位、各關(guān)鍵環(huán)節(jié)取留照片，并按戶形成“一戶一檔”，生成二維碼，建成可查可溯的電子檔案。
形象點講，“一戶一檔”就是一部“影集”。在一個住宅項目竣工后、尚未驗收前，由建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位的相關(guān)項目和技術(shù)人員，依據(jù)國家和省、市有關(guān)工程質(zhì)量驗收規(guī)范標準、設(shè)計文件等，對每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量、主要使用功能和工程建設(shè)強制標準的執(zhí)行情況等進行檢查驗收，并出具合格證明。此間，每驗收通過一個環(huán)節(jié)，相關(guān)參驗人員都要持合格證明拍一張照片，最終合成一個二維碼，一戶一個“影集”。
對于驗收人員而言，這個“影集”既可能是榮譽榜，又可能是恥辱柱，將保存五年。它既能督促參驗人員在驗收時盡職盡責、認真謹慎，又能便于倒查追責，快速定位責任人，并與其本人及所在單位考核、獎懲掛鉤。
二維碼在交房前張貼在每一戶房屋住宅內(nèi)，對業(yè)主開放。業(yè)主在簽字收房前通過掃碼便可查看所購房屋的“一戶一檔”電子檔案，還原參建各方對戶內(nèi)驗收工作的全過程，對實測、實量、驗收數(shù)據(jù)等進行復(fù)核，有效參與到驗收工作中去，全方位了解自己房子的品質(zhì)，成為自己房子的“專家”。
“劃槳手”：業(yè)主進門入戶讓二次驗收更有力
如果說“一戶一檔”是確保“分房驗收”這艘大船劈波斬浪、穩(wěn)健遠航的“水位線”，那么住宅交付前的業(yè)主開放活動則讓業(yè)主跳到這艘大船上，擔當起“劃槳手”的角色。
作為青島開創(chuàng)的“先驗房后收房”組合拳之一，與《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗收作業(yè)指導書（試行）》同步實施的還有《青島市新建住宅工程交付前業(yè)主開放活動實施辦法（暫行）》。
根據(jù)該《辦法》，建設(shè)單位根據(jù)新要求完成分戶驗收后，在工程交付前，應(yīng)組織業(yè)主按照既定程序、方式和內(nèi)容開展開放活動，讓準業(yè)主提前親自進入購買的房屋驗房，把可能產(chǎn)生矛盾的驗收環(huán)節(jié)前置。
業(yè)主開放活動不是形式上的“下午茶”，也不是浮于表面的“咖啡時光”，而是有一套機制體制和設(shè)計約束的搖櫓擊楫。參加活動的業(yè)主人數(shù)既要保證數(shù)量又要保證質(zhì)量，在一周左右的時間內(nèi)分批分組完成。
開放活動期間，業(yè)主要進入自己所購買的房屋，對標相應(yīng)技術(shù)要求和標準及“一戶一檔”的驗收情況，進行親自體驗和二次驗收，并提出相應(yīng)的問題及建議。開放活動結(jié)束后3個工作日內(nèi)，建設(shè)單位要將到訪情況、業(yè)主的問題和建議等根據(jù)要求格式匯總至屬地建設(shè)行政主管部門，主管部門將對開放活動情況進行抽查。
為防止開放活動“走過場”，主管部門在抽查時會分級進行，既要有提問較多的業(yè)主，又要有提問一般的業(yè)主，還要有沒有任何提問的業(yè)主，都按10％的比例回訪。
對于業(yè)主在開放活動中提到的問題，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局劃分成了三個層級，督促建設(shè)單位嚴格對待并認真處理，小問題的“馬上修”，確需時間查找原因的“限期修”，需要時間備貨等問題的“承諾修”。建設(shè)單位則需根據(jù)開放活動中的問題及處理情況組織調(diào)整電子檔案內(nèi)容，交房時將最終的“一戶一檔”二維碼電子檔案交到業(yè)主手中。
住宅工程交付使用后仍發(fā)生業(yè)主因房屋質(zhì)量而投訴的，主管部門要倒查業(yè)主開放記錄及問題整改記錄，并按照相關(guān)管理辦法對相關(guān)責任單位進行考核扣分處理。
“瞭望臺”：引入第三方讓驗收更前瞻更全面
在探索現(xiàn)有分戶驗收、業(yè)主開放活動的基礎(chǔ)上，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局又積極倡導建設(shè)單位引入第三方機構(gòu)參與全裝修住宅交付前的監(jiān)督，充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)的力量，幫助業(yè)主對自己的房屋進行磁共振式“挑刺”。
第三方機構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，其檢測設(shè)備要更精尖更專業(yè)，可實現(xiàn)對房屋全方位掃描診斷。這樣一來，就相當于為“分戶驗收”這艘大船的安全行駛加上了一個桅桿“瞭望臺”。
住宅項目交付后，難免100％沒有“暗礁”浮出水面，為了及時有有效地解決購房者的合理訴求，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局又配套出臺了“4個3”住宅交付保修細則。
根據(jù)《細則》，除了上面提到的3個層級保障維修，還有3個位置明示信息（單元大廳醒目位置，張貼《住宅工程質(zhì)量保修受理公示牌》；電梯轎廂內(nèi)張貼《住宅工程質(zhì)量問題報修“名片”》；戶內(nèi)張貼《住宅工程質(zhì)量問題報修“名片”》），各名片上都有項目負責人的聯(lián)系方式，避免了“凡事找物業(yè)，物業(yè)管不了”的無用功；3個渠道暢通報修（向建設(shè)單位房修部門報修；向物業(yè)管理客服部門報修；向建設(shè)單位維修監(jiān)督管理部門報修或投訴）；3種方式主動反饋（主動通過送達《住宅工程質(zhì)量維修處理承諾書》向業(yè)主反饋；主動通過在戶內(nèi)張貼《住宅工程質(zhì)量維修銷項表》向業(yè)主反饋；主動通過電話、微信等方式向業(yè)主反饋）。
“大福號”：主動領(lǐng)航讓“行路難”變“通途”
以上措施的綜合創(chuàng)新和遞進式實施，效果是顯著的。據(jù)統(tǒng)計，截至去年9月底，青島市內(nèi)三區(qū)共策劃組織“先驗房后收房”業(yè)主開放活動住宅項目45個，惠及共計15663戶。“先驗房后收房”的住宅項目交付后，與2018年、2019年同類型項目相比，有效質(zhì)量投訴總量下降了近75％，有效投訴實際戶數(shù)占總戶數(shù)比從2．4％下降至1％。
“先驗房后收房”，本著從“住有所居”到“住有宜居”的服務(wù)理念和“民生”這個最大的政治，經(jīng)過對工作存量的深挖細鑿，遵循“三個走在前”的總航標，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在全國通行“分房驗收”既有政策的基礎(chǔ)上創(chuàng)新思路和方式，打出一套經(jīng)試點實踐證實行之有效的“先驗房后收房”的“組合拳”，既有效解決了業(yè)主購房的焦慮和因房屋質(zhì)量與預(yù)期不符產(chǎn)生的各種社會矛盾，又督促房屋建設(shè)市場趨于良性發(fā)展，爭相致力于百年品牌建筑企業(yè)的建設(shè)，還提升了政府的工作效能與口碑，將以前“誰都應(yīng)管，誰都不管”的多管分流前置成了蓄水大壩，汩汩洪流張弛有度，讓住房“市場生態(tài)”這艘大船穩(wěn)健遠行。
長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。在本地新建住宅交付市場一片碧波鳴鷗的美好生態(tài)出現(xiàn)后，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局又積極響應(yīng)住建部和省住建廳的部署要求，不吝珠玉，及時將“試金石”傳于全省其他區(qū)市借鑒學習，主動擔當起鄭和船隊“大福號”的主艦角色，越來越多的“寶船”加入并隨隊出發(fā)，互聯(lián)南北、串聯(lián)東西，一路劈波斬浪，新建住宅交付市場痼疾引發(fā)的“行路難”漸漸“變通途”。
去年8月，先驗房后收房“青島模式”獲山東省住建廳發(fā)文向全省推廣經(jīng)驗，得到了充分肯定，作為青島新建商品房交付中摸索出的一套“多方共贏”的新舉措，其各項創(chuàng)舉均走在了全省乃至全國前列。
“青島模式”作為全省樣板推廣后，濟南、濰坊、泰安、日照、煙臺等地區(qū)積極響應(yīng)，以先驗房后收房“青島模式”為樣板，參照借鑒發(fā)文并在當?shù)亟M織現(xiàn)場觀摩會。截至去年11月底，全省百余個住宅項目組織了“先驗房后收房”業(yè)主開放活動，優(yōu)秀試點工作經(jīng)驗在山東省住宅工程中推廣實施，新建商品住宅小區(qū)群眾滿意度明顯提升，因質(zhì)量問題而產(chǎn)生的投訴明顯減少。
“百舸爭流”：住宅交付“山東流域”現(xiàn)云蒸霞蔚市場生態(tài)
刪繁就簡三秋樹，領(lǐng)異標新二月花。在“‘先驗房后收房’青島模式”的探索實踐中，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局堅持人民至上，問題導向，按照住建部和山東省住建廳部署，貫徹新發(fā)展理念，發(fā)揮“嚴真細實快”的工作作風，強化擔當創(chuàng)新，放開思路，撲下身子，對新房住宅項目在交付過程中凸出的冗亂繁雜的矛盾與民聲民愿望、聞、問、切，逐幀梳理，剝絲抽繭，抓住了主要矛盾和矛盾的主要方面，起步就是沖刺，開局就是決戰(zhàn)，僅用一年多的時間便打通了困擾新房住宅市場十余年的“栓點”，切切實實辦好了提升住宅品質(zhì)一項實事。
如今，放眼新建住宅交付市場的“山東流域”，由青島深挖細鑿“先驗房后收房”的新航道因縮短了民生服務(wù)的航行距離、拓寬了百年名企“民心工程”的筑造及升級路徑、挖深了“好品山東齊魯建造”的服務(wù)內(nèi)涵，而開創(chuàng)了千帆競發(fā)、云蒸霞蔚、百舸爭流的全新局面。
