今年的房地產走向如何？各路專家、機構紛紛給出預言。

中國社科院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國住房年度發(fā)展報告（2021－2022）》，在這份報告中，社科院詳細回顧了21年以來房地產的發(fā)展格局，然后對2022年的房產做出了整體性的展望。

當然，其中不乏大家都關心的房產價格漲跌問題。

在社科院這份報告中，對于房地產主要給出了3個方面的信息：

第一、全年內，全國商品房的平均價格增長率應該在－3％－3％之間，房產銷售的面積增長率應該在－1％至－5％，房產開發(fā)投資速度在2％－5％。

第二、對于2022年的房市漲跌，將呈現(xiàn)出先降溫，后拉高，然后逐漸走平的“三段論”基調，相關房產指標在2022年的Q4季度開始實現(xiàn)轉正。

第三、房產的漲跌趨勢繼續(xù)分化，核心城市、核心地段、核心區(qū)域，因為人口的持續(xù)流入，疊加經JI持續(xù)向上增長，那么房產快速回暖也是大概率事情。

老實說，這并不是社科院第一次預測房產，在每一年的年末或者年初，各類機構都會對“大行業(yè)／熱門行業(yè)”做出一番預測，房地產作為一直以來的發(fā)展支柱必然也在其中，各項《住房報告》或者《房地產藍皮書》紛至沓來。

當然了，“預測”這種東西，只是對未來的一種展望而已，基于現(xiàn)狀做出的揣測，通過紛繁復雜的因素測算出來的，不可能100％精確，所以有時候會與實際天差地別，有時候與實際剛好相符。故而各類機構的“預測”也經常被人們稱之為“神預測”。

從2014年至2022年，該機構已經連續(xù)至少8年發(fā)布相關的“神預測”數據，雖然有人感覺“看一看、笑一笑”就可以了，但筆者卻認為，該機構的數據非常值得參考，因為在8年的測算中，至少有6－7年符合現(xiàn)實情況（又或者說，至少6年預測成真。）

回顧一下社科院對過去幾年的房產預測：2014年認為房價漲幅達到7．6％，2015年上漲1．2％，2016年漲幅3．9％，2017年上漲3．4％，2019年漲幅7．2％，2020年漲幅6．1％，2021年漲幅5．1％。

在上述的一系列預測中，超過80％的時候都不準確，例如認為2017年房產漲幅只有3．4％，但實際上卻出現(xiàn)房產高熱局面。

然而，從總體“漲跌”兩個維度而言，90％以上的年份里，都被社科院說中了，他認為要“漲”的年份，房市確實也在上漲，只是漲跌幅度大小不同而已，基本上都是大致相近的。

社科院在《住房報告》中，再次對2022年作出預估，主要有3個方面：

1、房產漲幅或首次出現(xiàn)“負數”。這就有點新奇了，在過去的20年里，房地產似乎從未真正出現(xiàn)過下跌的情況，然而社科院卻認為2022年的整體價格漲幅在－3％－3％之間，這就意味著，你買套房子，增長的幅度可能還沒有銀行定存的收益率高。

這對于炒房客而言，是一個不小的壞消息，因為他們手中有多套房產，一旦房產漲不動，那么將帶來房產持有成本快速增高的情況。結果顯而易見，一旦成本項增加，手握多套房的人該怎么辦？會不會把多余的房產扔向二手房市場？

2、老酒重溫，核心區(qū)域一貫上浮?？吹?ldquo;分化”這倆字，是不是有點似曾相識？沒錯，從2019年開始，各類機構就不斷提出，房產將呈現(xiàn)出差異化的走勢，優(yōu)質的一二線城市、國家中心區(qū)域城市或依然面臨著上升情況，然而偏遠的三四線城市、郊區(qū)地帶的城市房子，或迎來繼續(xù)收縮的情況。

為什么會差異化、分化發(fā)展呢？根源還在于人口流向，經濟學者任澤平指出，房產發(fā)展，長期看人口，中期看土地，短期看金融，隨著樓市平穩(wěn)期的到來，那么未來城市房產的比拼，將更加附著在人口方面。

3、全年走勢，相對平穩(wěn)。從社科院的上述數據可以看出，房產價格漲幅基本趨向于0和負數，而房產銷售責直接表現(xiàn)出負增長的情況。