進入下半年以來，備受期待的“金九銀十”雙雙失色，11月新建商品住宅成交量更是達到近10年來11月份的最低。市場上，特價房、工抵房、買房送車位、買房送物業(yè)費、首付分期等優(yōu)惠手段頻頻出現，近郊區(qū)域多數項目出現價格下滑的情況，主城區(qū)一些熱銷項目開盤價格也并不高。業(yè)內人士認為，目前市場觀望情緒濃厚，但年底正值各個項目沖刺全年任務，房源充足優(yōu)惠多，是剛需置業(yè)者的入市好時機。

業(yè)內：12月成交難有大改觀年底是入市好時機

近期，不少房企“暴雷”負面，影響了行業(yè)信任度，使得原本就有些冷清的市場，成交更加艱難。有業(yè)內人士稱，有些房企為了自救，也不惜減少拿地行為、降薪、裁員來“節(jié)流”；同時推出各種優(yōu)惠政策，以加快回籠資金。“但購房者的心理是一樣的，大部分是買漲不買跌，一旦市場冷了，大家的觀望情緒濃了，就不太好調動積極性。所以，預計12月島城的新房成交量，也不會有太大改觀。”卓易數據市場分析師王玟琳說。

島城樓市分析專家張斌表示，雖然行情不太好，但得益于優(yōu)惠政策居多，房源量流足，購房者有足夠大的可選余地。所以，只要瞅準優(yōu)質地段，選擇品牌房企，同時選擇適合自己的產品，一般能買到比較劃算的房子。“對于剛需和改善置業(yè)者來說，這其實是一個比較不錯的入市好時機。”張斌說。

數據：11月新建商品住宅成交量，達10年來11月最低

近日，卓易數據發(fā)布11月成交數據。據統(tǒng)計，2021年1～11月，島城商品房市場累計成交金額約2253億元，成交套數129595套，成交面積約1480．83萬平米。其中，11月島城新房成交9404套，環(huán)比下降7．79％，同比下降32．36％；成交總面積約109．69萬平米，環(huán)比上漲0．43％，同比下降33．23％，新房成交均價15579元／平米。其中，新建商品住宅成交7694套，環(huán)比下降3．40％，同比下降36．34％；成交總面積93．38萬平米，環(huán)比上漲2．86％，同比下降35．87％，新建商品住宅成交均價15315元／平米。值得一提的是，11月新建商品住宅成交量，也達到近10年來同期最低值。

從新建商品住宅成交區(qū)域來看，西海岸新區(qū)、膠州市和城陽區(qū)的成交量分列全市前三位，成交量分別為1666套、1520套和1160套。此外，即墨區(qū)新建商品住宅成交1105套，萊西市成交559套，平度市成交494套、李滄區(qū)成交449套，市北區(qū)成交418套、嶗山區(qū)成交311套、市南區(qū)成交12套。

從今年的月份成交量來看，11月商品房9404套的成交量僅高于2月份的6170套，11月也因此成為本年度第二個成交未過萬套的月份。具體來看，2月受農歷新年影響，供應、簽約紛紛處于全年最低位；3、4月份成交上漲明顯，形勢一片大好；5月成交雖有下滑，但6月成交繼續(xù)上揚，是1～11月的成交峰值；高漲之后便迎來了下跌，7、8月成交量出現連續(xù)下滑，7月以來，雖各大樓盤之間價格戰(zhàn)火拼，但成效并不明顯，8、9、10月份成交量持續(xù)走低。

市場：價格戰(zhàn)蔓延至主城區(qū)，有樓盤甚至“腰斬”

近期，樓市分化現象開始慢慢消失，無論是近郊還是主城區(qū)，都開始上演“斷臂求生”的戲碼，表現最明顯的便是降價、首付分期以及車位券抵首付款等形式。

據記者調查，膠州、西海岸原膠南、城陽北部和東部、即墨西等區(qū)域，由于樓盤相對集中，片區(qū)庫存壓力大，不少項目都加入降價的陣營。比如榮盛在膠州上合示范區(qū)的一樓盤，2018年行情較好，毛坯均價12000元／平米左右，今年下半年“帶頭”降價，均價降至每平米七八千元，不久前更是刷出“頂復式220平米房源總價僅需100萬元”的消息，價格低至每平米4500多元。再如西海岸靈山灣片區(qū)，因配套齊和環(huán)境優(yōu)美，近幾年成為置業(yè)熱地。但近期一些靠海的項目價格也降了不少，比如華潤一項目，瞰海高層均價降至13000元／平米左右。而且進入11月，這種情形也波及到了主城區(qū)。“雙十一”期間，如萬科、卓越、華潤、龍湖等頭牌房企，也紛紛打出買房送車位券、買房送物業(yè)費、到訪即有禮等活動，給購房者實實在在的優(yōu)惠。

位于即墨西部商貿城片區(qū)的一樓盤置業(yè)顧問告訴記者，近幾個月，售樓處都比較冷清，離職的越來越多，他已經連續(xù)兩個月沒開單了。“周邊賣得好的，多數是價格上舍得‘放血’，不舍得降價的，就只能像我們這樣干熬。”一位在主城區(qū)高端樓盤工作的置業(yè)顧問則表示，雖然自己所在的樓盤銷售狀況不錯，但因套總價較高，通常一個客戶要跟很久才能出單。“今年下半年總體行情就不好，希望明年會好一些。”該置業(yè)顧問說。

開盤：12月約30個樓盤上市，優(yōu)質地段產品居多

作為今年收尾月份的12月，據不完全統(tǒng)計，預計將有近30個樓盤推新品。

首先來看主城區(qū)，推新品的8個樓盤多是稀有地段的高端產品。比如位于市北區(qū)開平路的綠城和錦誠園，預計將首開高層產品，戶型包括105平米、118平米和126平米，開盤現場優(yōu)惠9．7折。位于李滄區(qū)的綠城理想之城的兩個新地塊綠城錦上月鳴和綠城春溪雲廬也將上市，前者規(guī)劃為118～155平米的高層，毛坯交付，均價26000元／平米；后者為130～190平米的洋房，價格待定。另外，由金地操盤的森林公園項目，也將于近期開盤，戶型建面為113～143平米，預計均價在23000元／平米左右。嶗山區(qū)深圳路的熱盤海信璞悅，預計將推出118～154平米的房源，帶裝修均價為36000元／平米。位于山東頭的銀豐玖璽城二期珺府預計將推出大平層產品，價格待定。

12月，西海岸預計將推出7個項目，均為品牌房企產品。比如中交海發(fā)山海大觀，預計首開113平米和134平米的毛坯高層，均價預計16000元／平米。萬科城望云起，預計推出87～125平米的洋房產品，均帶裝修交付，價格待定。國信海宸公館，預計首開1號樓的超高層住宅，包括143和149平米兩種戶型，價格待定。綠城文瀾錦園，預計12月也將入市，產品和價格待定。

再來看城陽，12月預計有10個樓盤入市，也多為品牌房企產品，主要分布在流亭、上馬及白云山片區(qū)。比如卓越璽悅將推出一部分89平米和102平米的小高層，119平米的洋房，均為毛坯，價格待定。雙利東旭未來城，預計近期將開盤，首推小高層產品，面積在89～137平米之間，價格待定。