終于，陪伴了青島人三十年的華聯(lián)商廈，開始動工拆除了。

回想起華聯(lián)商廈初落青島的驚艷，數(shù)十年的時間，從新變舊，華聯(lián)商廈也再無法吸引新人的追捧。

老城的衰敗，無可奈何，尤可追憶。

樓市也相同：老破小雖然槽點多多，卻也總有人在打聽、試圖上車。

為的，自然是老破小的附加價值。

32平老破小總價260萬

提起老破小，可以用街道狹窄、房子老舊、戶型逼仄、配套落后等詞來形容。

總的來說，居住環(huán)境差可能是最大感受。

但世上，總有比居住體驗更有價值的東西。例如教育資源。

在青島，乃至全國，老破小總是與學校，尤其是名校掛鉤。

為了獲得優(yōu)質(zhì)的教育資源、獲取名校入學名額、讓孩子贏在起跑線、銜接至優(yōu)秀初中入學等等想法，“學區(qū)房”一時沸反盈天。

就在去年，市南區(qū)一處茅草屋般的12平米學區(qū)房賣出84萬的價格。

這個價位，單純看它的位置、面積、配套、戶型，即便做慈善也不會出84萬的高價；可它一旦與市南的優(yōu)質(zhì)學校接軌，這個價位，值。

再看其他更為優(yōu)質(zhì)的學校房源。

市南區(qū)的青島市實驗小學（江蘇路小學）、太平路小學、大學路小學，常年霸占青島小學資質(zhì)的第一梯隊，其對口的學區(qū)房源也堪稱天價。

某中介掛牌信息

像是掛牌的大學路學區(qū)房源，32平的套一單價達8.125萬/㎡，江蘇路學區(qū)的26平房源單價達7.5萬/㎡。

優(yōu)質(zhì)造就緊缺，稀缺簇生價值。

對所有望子成龍的家長而言，優(yōu)質(zhì)學區(qū)就是剛需，天價學區(qū)就有意義。

尤其是在實行“公民同招”后，為避免滑檔、無法入學“夢中情校”，不少家長寧愿斥巨資也要入手學區(qū)房，穩(wěn)妥入名校。

而在今年以來，市南區(qū)的萊蕪一路小學、德縣路小學、市南區(qū)實驗小學、鎮(zhèn)江路小學相繼發(fā)布學位預警。若2023年就讀這4所學校，要提前兩年落戶。

市北、嶗山、李滄也分別有學校發(fā)布學位預警。

家長對于優(yōu)質(zhì)教育資源的瘋狂，也讓部分老破小在二手房市場上，以價格獨占鰲頭。

天價老破小的價值預期不定

天價老破小的香和熱，在未來可能并不一定適用。

為什么這么說？

其一，教育資源稀釋。

在買房已是人生大事的牽絆下，老破小的學區(qū)房自然更是當頭一棒。不僅天價，又無法保證正常的生活需求和居住體驗。

在這種情況下，不少城市開始平衡教育資源。

北京西城嚴格執(zhí)行多校劃片政策、“一套房鎖定一個片區(qū)”，深圳擬推行大學區(qū)制，上海實行新中考名額分配、同時實行二手房信貸限制性政策……

北上廣深等一線城市打頭，重慶、西安、廈門、成都、南京等城市跟進，精準打擊天價學區(qū)房；同時采用的多校劃片、大學區(qū)和教師輪崗等舉措，稀釋、平衡優(yōu)質(zhì)教育資源。

大同之下，天價的老破學區(qū)房未必不會有日薄西山的一天。

其二，限售限購消耗學區(qū)價值。

就青島看，限購和限售政策的壓力，將一定程度上限制老破小的交易。

這其中，限售政策影響最大，

青島的五年限售，將商品房價值的發(fā)酵時間延伸到5年以上。在5年中，對應的學區(qū)價值是否有變化、入學學位是否有新規(guī)、二手樓市行情走向等，對于現(xiàn)在的天價而言都是消耗。

而若是排除學校資源這一影響因素，老破小的價值也就僅有區(qū)位和周邊配套了。

在規(guī)劃日新月異、城建破舊立新的走勢下，老破小的價值也可能被壓縮。

其三，舊改無法保證居住體驗。

除卻老破小在現(xiàn)代被賦予的各項附加價值外，在居住功能上與新房相比，不值一提。

當然，更新在進行，卻也是杯水車薪。

無論是老樓加裝電梯，還是老舊小區(qū)改造等等，都僅是維護了部分老破小的“臉面”，對于居住的格局和配套硬傷的改善，作用不大。

在大學區(qū)、多校劃片的推進下，部分優(yōu)質(zhì)學區(qū)的教育資源得到稀釋，頭部學區(qū)光環(huán)削弱；

其中，頭部梯隊名校的學位預警，加重這部分老破小的壓力；

而且，青島九年一貫制學校的興起、優(yōu)質(zhì)新學區(qū)的沖擊，于天價的老破小學區(qū)房都是打擊。

老破小的學區(qū)房價值逐漸被壓榨，還妄稱天價的它，前路能明嗎？