01
蓋棺
“2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。”
距離“深房理”最后一條公開發(fā)聲的微博4個(gè)月后，深圳市公布《七部門聯(lián)合調(diào)查“深房理”取得階段性進(jìn)展》。
盡管只是階段性進(jìn)展，但性質(zhì)已蓋棺，深房理公開進(jìn)行的炒房行為，涉嫌多重“違法”。
具體來說，“涉嫌房產(chǎn)眾籌和代持、違規(guī)套取信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場、虛假廣告宣傳、隱瞞收入偷逃稅款、偽造國家機(jī)關(guān)公文、非法集資等多項(xiàng)違法違規(guī)問題。”
為“深房理”提供便利的中介也已有44 人被納入黑明單。119個(gè)參與房產(chǎn)代持或眾籌者3年內(nèi)停止在深圳購房資格。
一個(gè)深房理涉及的“問題貸款金額合計(jì)10.64億元，其中，涉及經(jīng)營貸是3.80億元。”
雖然案件還沒最終結(jié)束，但通過深圳“階段性進(jìn)展”的發(fā)布，我們普通老百姓能看懂：
1）“深房理”炒房手段屬于違法行為；
2）相關(guān)責(zé)任人將受到嚴(yán)肅處理；
3）相類似活動(dòng)將遭到嚴(yán)肅查處。
所以，對(duì)普通老百姓來說，這個(gè)“階段性發(fā)布”傳遞出的最核心的信息是：炒房可能涉嫌違法。
“炒房可能涉嫌違法”，這句話大家都能聽懂，但肯定不夠準(zhǔn)確。
沒關(guān)系，聽懂就夠了。
02
深房理
4個(gè)月前，“深房理”發(fā)了最后一條公開微博：
這條微博應(yīng)該是轉(zhuǎn)了自己之前的一條微博“深房理：關(guān)于網(wǎng)上近期流傳的不實(shí)內(nèi)容與相關(guān)報(bào)道，已聯(lián)系律師通過法律途徑處理。”
當(dāng)時(shí)，他有權(quán)主張法律賦予的個(gè)人的權(quán)利，但此刻，七部門聯(lián)合調(diào)查確認(rèn)他的一些行為已屬于“違法違規(guī)”炒房。
不出意外的話，這將是深房理最后一條微博。8月7日晚，他的粉絲依然停留在145萬。
網(wǎng)上，對(duì)深房理的厲害多有表述，簡而言之深房理的做法就是“房地產(chǎn)證券化”的概念。將一套深圳的房子，股權(quán)化，一方面集資眾多“股東”買一套房，一方面找有資質(zhì)的人代持。因?yàn)楝F(xiàn)在限購，買房都需要資質(zhì)。
深房理將這一套路規(guī)模化。要規(guī)?；?，就要更多的集資，就要公司化運(yùn)作。
這里面，顯然有個(gè)核心問題，房價(jià)必須上漲。如果房價(jià)不漲怎么辦？
個(gè)體很難控制大勢(shì)，估計(jì)如果房價(jià)下跌，深房理就會(huì)完蛋。但房價(jià)走平或者上升期，深房理就有了發(fā)展空間。理論上看，為了實(shí)現(xiàn)利潤最大化，通過集資控制1-2個(gè)樓盤房價(jià)走勢(shì)，是有這種可能性的。當(dāng)然深房理有沒有這樣做，需要看調(diào)查最終結(jié)果。
所以，深房理在深圳，因?yàn)樽罱鼛啄晟钲诜績r(jià)節(jié)節(jié)上升。
但4月份，“深房理裝修隊(duì)003”曝光舉報(bào)，“深房理”騙取經(jīng)營貸用于炒房的相關(guān)線索。不久，深圳七部門對(duì)“深房理”進(jìn)行聯(lián)合調(diào)查，史無前例！
對(duì)了，深房理原名李雪峰，遼寧人，2015年開始在微博上灌輸“人人皆可買房，直到財(cái)務(wù)自由”。那是深圳上一輪房價(jià)大漲的時(shí)候。
03
歐神
李雪峰的名字沒幾個(gè)人知道，深房理也只是在深圳有大名，但在全國范圍內(nèi)最有名的“炒房大師”，一定是“歐神”。
原名：歐成效，上海人。歐神曾有一個(gè)水庫論壇，還有一套文集。從10多年前起，通過觀察市場，判斷趨勢(shì)，總結(jié)“炒房戰(zhàn)術(shù)”經(jīng)驗(yàn)，在論壇發(fā)表各類“炒房”文章。歐神收獲了全國一批粉絲。
歐神的一個(gè)口頭禪是“以上全錯(cuò)”。他的不同尋常的政經(jīng)歷史觀也幫他收獲了不少擁躉。
歐神看多重慶，喜好“老破大”。但事實(shí)是重慶這些年樓市始終不溫不火，只是今年集中土拍期間稍微熱了一把。在最近幾年房價(jià)上漲中，大面積的老破小區(qū)也始終低于優(yōu)質(zhì)次新房。
幾年前，隨著水庫論壇被查封，歐神低調(diào)了很多。
不知道，歐神在深房理被查通報(bào)后如何感想。
04
炒房時(shí)代落幕
在深房理和歐神之前，溫州炒房團(tuán)之類各地炒房團(tuán)也曾此起彼伏。其背景是過去20年波瀾壯闊的中國房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)富大潮。
客觀上說，確實(shí)是中國房地產(chǎn)20年來創(chuàng)造的財(cái)富效應(yīng)，吸引了一批批“炒房客”，想盡一切辦法從各種渠道套取資金，進(jìn)入樓市賺錢。
房價(jià)10年漲10倍，在一線城市并不是假話。
但中國炒房時(shí)代正在落幕。
舉個(gè)例子，2017年以后，樓市三年一周期已經(jīng)被打破。2017年317新政后，北京房價(jià)連續(xù)四年下跌，大批投機(jī)投資客被擠出市場。當(dāng)北京今年上半年樓市表現(xiàn)出明顯漲幅時(shí)，這兩天封堵假離婚的新政已然出臺(tái)。而北京市政府的凌厲后續(xù)手段還有很多。
隨之可以推導(dǎo)，2020年以來瘋漲的深圳東莞和長三角等城市，正在和已經(jīng)遭遇跟北京一樣的局面，一輪瘋長必然遭遇一輪更嚴(yán)格的管控。
記住，一旦樓市連跌四年，再想炒房的人，也會(huì)收斂心念。因?yàn)榻^大部分炒房客的現(xiàn)金流是無法承受房價(jià)三年以上下跌的。
這是小二看到的現(xiàn)實(shí)，目前深圳、杭州、東莞乃至蘇州等地，二手房市場已出現(xiàn)明顯的下滑跡象，未來市場走勢(shì)不容樂觀。
以上是事實(shí)。那為什么發(fā)生這種情況呢？
05
底層邏輯變了
因?yàn)閺氖袌霭l(fā)展階段、國家戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)未來定位，以及政府管控嚴(yán)厲程度等各方面已發(fā)生根本變化。
1）市場發(fā)展到了新階段：城市化率到了中高位。
盡管國家統(tǒng)計(jì)城市化率在60%左右，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)則普遍認(rèn)為實(shí)際中國城市化率已經(jīng)達(dá)到70%。原因是很多居住在城市的農(nóng)村人口，沒有算進(jìn)去。這是金地集團(tuán)董事長凌克在2020年底底觀點(diǎn)。
城市化率到70%之后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)趨緩，這幾年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度略有下降就是事實(shí)。隨之，房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)進(jìn)入到一個(gè)中低速階段。
任澤平最新發(fā)布的“全球一線城市房價(jià)比較”，得出結(jié)論中國內(nèi)地核心城市絕對(duì)房價(jià)和相對(duì)房價(jià)均居全球前列。1000萬人民幣在中國一線城市能購買的房產(chǎn)面積跟紐約倫敦相比，在核心區(qū)能買到的住宅使用面積差距不大了。只是在外圍區(qū)域，紐約和倫敦能買到更大住宅。
總體來所，20年中國房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)，已經(jīng)初步完成了歷史使命：從大方面支持中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，從小方面提高人民家庭居住面積的增長。
你可以簡單理解為，房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的價(jià)值不再像以前那么大了。
2）國家戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)的定位變了：由經(jīng)濟(jì)支柱到民生問題。簡單來說，就是房地產(chǎn)如今更多體現(xiàn)的將是民生問題。
民生意味著，在房地產(chǎn)做生意要微利。不能成為老百姓生活的太大壓力。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)體量過重（約占GDP17%），它所侵占的資金量過大已經(jīng)擠壓了其他行業(yè)的發(fā)展。特別是過高的房價(jià)，讓年輕人不愿意留在大城市，讓年輕人不愿意生孩子，這是很危險(xiǎn)的。
“生娃”，從2021年開始已成國家新戰(zhàn)略。中國繼續(xù)提高人口生育率，從而保持人口均衡發(fā)展，以應(yīng)對(duì)正在快速到來的人口老齡化社會(huì)。所以，阻礙這一戰(zhàn)略的行業(yè)都將面臨整頓。
教育已被捶，房產(chǎn)也在被捶過程中。之前，小二寫過《調(diào)控之下，中國房地產(chǎn)投資邏輯變了》詳細(xì)描述了地產(chǎn)被深度調(diào)控的現(xiàn)狀。
06
個(gè)人投資建議
這個(gè)建議說過兩遍，小二會(huì)不厭其煩的說下去。
請(qǐng)為了自住需求而買房，如果不是為了自住，不建議你投資房地產(chǎn)。
買完之后請(qǐng)長期持有房地產(chǎn)，很少有人能在底部抄底，頂部逃頂。但長期持有房產(chǎn)，會(huì)獲得一個(gè)抵抗通脹的回報(bào)。
以上兩點(diǎn)之外，就是投資核心城市核心地段的房產(chǎn)。因?yàn)槌鞘谢?0%之后，三四線會(huì)快速失去人口，核心城市人口聚集還會(huì)加大。
不要再單純?yōu)榱送稒C(jī)而炒房。
如果你還要炒，請(qǐng)記得郭樹清那句話：押注房價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)！
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