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解局 企鵝號 分享 
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原創(chuàng)：百夫長
來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
文章已獲授權(quán)
如題。
將近半年的調(diào)控，有一個好消息，有一個壞消息。
好消息是，房價終于得到控制了。
壞消息是，漲上去的房價很難跌下來。
我想，最近半年的調(diào)控給了很多普通人一個極其錯誤的信號，那就是：房價肯定會降，買房一定要等一等，剛需不要著急，一線房價肯定要跌，二線、三四線的房價肯定要跌回來，沒產(chǎn)業(yè)、沒人口、全泡沫，房價怎么看都會跌回來。
如果你真的這樣想，那絕對是大錯特錯。
今天要跟大家聊一些非常犯忌諱的話。
1
未來，名額才是最關(guān)鍵的。
未來買房最難的，一定是大城市，尤其是一線、二線、三線重點城市。
比如北上深、重點省會、環(huán)滬+臨深城市。
但是恰恰在這些城市中，已經(jīng)出現(xiàn)了一個非常明顯的信號，那就是落戶門檻在收緊，購房門檻在收緊。
上海買房至少5年社保，
北京買房至少5年社保，
深圳落戶也非常難了。
尤其是深圳，之前落戶門檻非常低，但是自從5月收緊之后，夫妻隨遷的，以前只需要配偶落戶2年就可以，現(xiàn)在需要5年了；父母隨遷的，以前只需要子女落戶8年，現(xiàn)在需要15年了；包括之前深圳落戶大專就可以，但是現(xiàn)在本科才能落戶，相比北京和上海，落戶門檻雖然還是很低，但是已經(jīng)大大提高。
北京、上海降低落戶門檻？
麻煩好好研究一下文件，落戶的口子根本沒有放開太多，想要快速落戶一線的朋友可以省省心了。
從深圳落戶門檻升高，以及北京、上海稍微放松落戶，其實能夠看出來一個非常明顯的特征：
一線城市，只要年輕人、35歲以下，只要高學(xué)歷的年輕人，只要有才又有財?shù)哪贻p人。
你想一想，是不是這回事。
西安，之前落戶就能買房，現(xiàn)在至少需要1年社保。
合肥，全國最妖的城市，之前落戶就能買房，現(xiàn)在至少補(bǔ)交1個月社保。
2
未來買房第二個難點：
資金。
別說北上深，就連很多重點二線城市的房價，很多普通人都買不起了。
漲上去的房價不會跌；
沒漲的房價可能補(bǔ)漲。
我隨便舉幾個例子：
比如說成都、合肥、西安、武漢這三個城市。
作為新興的四大二線城市，目前這4個城市的房價已經(jīng)相差無幾。
1、全都限價；
2、最貴二手片區(qū)5萬（個別最貴不算）；
3、新房最貴3萬+；
4、新房中位數(shù)1萬7-2萬4；
5、最便宜1萬3+，但不多。
在這4個城市中，1萬5以內(nèi)的新房基本上都在主城10公里以外，距離遠(yuǎn)、沒配套、沒地鐵。不再多說。
現(xiàn)在這4個城市中，大部分人不管新房，還是二手房，基本上購買主力都是集中在1萬7-2萬4之間，這是置業(yè)的主力方向。
但是就這，也比之前漲了很多。
基本上都比之前漲了至少5000+以上。
以西安為例，之前打新成本很低，高新的保利天悅才1萬5，100平總價不過150萬，現(xiàn)在哪怕是限價也得2萬2,100平總價至少220萬+，而周邊的二手房至少在2萬6以上，100平的總價至少在260萬以上。
你看看數(shù)據(jù)：
以前，總價150萬，首付45萬，30年月供5890。
現(xiàn)在，總價220萬，首付66萬，30年月供8640。
二手，總價260萬，首付78萬，30年月供10200。
短短2年多的時間。
新房首付多了21萬，每年多付月供3萬3；
二手首付多付33萬，每年多付月供5萬2。
試問，有多少普通人能夠在2年，多掙至少20-30萬？外加小10萬的月供？
至少30-40萬的成本啊。
3
未來買房的第三個難點：
時間成本。
很多人以為搖號很簡單，也很輕松，動輒收益表都是幾百萬，甚至上海的復(fù)興瓏御，一買一賣至少賬面成本浮盈上千萬，多爽啊。
復(fù)興瓏御入圍分公布：112.8分，基礎(chǔ)分滿分+220個月社保×0.24，首個滿分樓盤，需要準(zhǔn)備3000萬認(rèn)籌金、5000萬套均價、高層復(fù)式1億多。除此以外，還需要滿足已婚，有上海戶口，5年內(nèi)沒買進(jìn)記錄，上海無房，同時交滿18年的社保。
你以為打新真的很簡單？
但是我們在留言中，已經(jīng)有非常多的粉絲告訴我們，搖號真的非常難。
杭州的萬人搖，
成都的萬人搖，
合肥的全款+關(guān)系戶，
南京的萬人搖，
深圳的40年社保，
上海的113分。
難嗎？簡單嗎？
就像在大多數(shù)的搖號城市，限價也是一把雙刃劍，他既捆綁搖號家庭的資金和心思，讓他們沒有辦法去看其他城市，也錯過了很多非常好的市場機(jī)會。
比如說杭州，19年打新未來科技城，限價3萬多，周邊二手4萬+，倒掛至少在1萬以上，100平的房子至少在100萬的溢價。
但是上一波深圳的行情，廣州的東莞的行情，哪怕是只要在上海有名額，當(dāng)時買入的時機(jī)也非常好，如果當(dāng)時沒有搖號，現(xiàn)在的收益也非常高。
4
未來買房第四個難點：
利率。
下半年買房，有一個非常關(guān)鍵的節(jié)點是：
銀行貸款。
包括貸款額度、首付額度、信用貸、貸款利率等。
1、貸款額度。
去年，中國人民銀行、銀保監(jiān)會在官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。這一政策將金融機(jī)構(gòu)分為5檔，針對每一檔銀行，都設(shè)置了房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。
貸款額度這一塊，現(xiàn)在抓的非常嚴(yán)格了，之前很快就能放貸，但是現(xiàn)在一是時間拉長了，原本2個月左右就能放下來，現(xiàn)在至少4個月以上，二是很多銀行拒貸，廣州、佛山很多城市的銀行根本不放貸給外地人，流水、社保、貸款記錄全部都要查，甚至很多銀行都停貸了。
2、貸款利率。
與停貸現(xiàn)象同時或更早發(fā)生的，是房貸利率的上漲。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，6月，其監(jiān)測的72城，有24個城市首套房貸利率上浮，22個城市二套房利率上浮，沒有一個城市下調(diào)房貸利率。其中，蘇州漲得最猛，首套、二套房貸利率分別較上月上調(diào)65個、50個基點，紹興、杭州的首套、二套房貸利率也提高了30個基點。
3、二手貸款。
先跟大家看一個數(shù)據(jù)，樓市依舊火熱，尤其是一二線熱點城市。
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1—5月，全國商品房銷售面積同比增長36.3%，其中，住宅銷售面積增長39.0%。全國商品房銷售額增長52.4%，其中住宅銷售額增長56.5%。
房子賣得好，銷量一路漲，房貸跟著漲，但是問題是，總的放款額度就這么多，所以銀行只能選擇對二手房下手。
深圳、成都、西安，包括嚴(yán)查的北京、上海、杭州等一些熱門城市。
5
總結(jié)一下：
1、門檻越來越高；
2、資金成本越來越高；
3、時間成本越來越高；
4、貸款成本越來越高。
這是一條非常清晰的脈絡(luò)，也是普通人最容易進(jìn)入的誤區(qū)。
調(diào)控了？好事啊。
二手指導(dǎo)價？好事啊。
不讓隨便搖號？好事啊。
……
難道真的是好事？
你去一線買房容易了？你去重點二線買房容易了？你的首付、月供降低了？請你看一眼自己的月供吧，看一下自己的首付吧。
也許，會出乎你的意料。
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