7月19日，《青島市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》正式對外公布，這份2萬多字的規(guī)劃文件中，濃縮了青島市未來一段時間內住房發(fā)展的目標、任務和政策措施等，是青島“十四五”時期住房發(fā)展的綱領性文件。站在“十四五”開局之年這一歷史交匯點上，青島市住房發(fā)展階段和主要矛盾正在逐步發(fā)生變化。無論是住房建設規(guī)模還是居住品質都發(fā)生了翻天覆地的變化。截至2020年底，青島市城鎮(zhèn)商品住房、保障性住房約316．2萬套、建筑面積約3．1億平方米，總體達到戶均一套房。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由90年代初的不足6．7平方米提升至33．4平方米。

隨著當今就業(yè)選擇更加靈活、區(qū)域間流動更為自由，以及更加多樣的人生可能和價值追求，讓現(xiàn)代人的居住觀念更加多元。為了順應“多元化”的趨勢變化，“十四五”時期，青島市城鎮(zhèn)住房發(fā)展，將從以購為主轉向租購并舉，從以滿足數量需求為主轉向量質并重，從以增量擴張為主轉向增存并進。 《規(guī)劃》提出，未來五年，青島市城鎮(zhèn)住房發(fā)展要努力實現(xiàn)以下主要目標——

城鎮(zhèn)住房發(fā)展水平穩(wěn)步提高，住房需求、布局、品質、投資、分配結構更加優(yōu)化，實現(xiàn)更高水平的供需平衡；房地產市場保持長期平穩(wěn)健康發(fā)展，新市民、引進人才住房需求充分保障，住房發(fā)展模式不斷轉型，實現(xiàn)全生命周期管理，住有所居、住有宜居、職住平衡水平明顯提高，住房發(fā)展與城市發(fā)展、國民經濟發(fā)展更加協(xié)調。“十四五”時期，全市新增城鎮(zhèn)住房70萬套左右，到2025年末城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到36．2平方米。

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趨勢一：大力發(fā)展住房租賃市場

到“十四五”末，全市租賃住房計劃達60萬套（間）

“大力發(fā)展住房租賃市場”，是這份覆蓋青島七區(qū)三市的住房發(fā)展規(guī)劃釋放出的一大信號，這將成為未來青島城鎮(zhèn)住房發(fā)展的重點。

2016年6月，《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》對外發(fā)布，提出實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場；2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出培育機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)……在政策加碼下，國內租賃市場開始火熱起來，今年，“租購并舉”也被納入國家“十四五”規(guī)劃。

有業(yè)內人士認為，從“房住不炒”的定位到“長效機制”的確立，再到“租購并舉”的提出，解決人民群眾的安居問題一直受到黨和國家高度重視。“租”與“購”是保障住有所居不可或缺同時也互為關聯(lián)的兩個方面。大力發(fā)展租賃住房，不僅是解決大城市住房問題的重要著力點，也是加快構建租購并舉住房制度的重要抓手。近年來，青島的住房租賃市場日益活躍。據統(tǒng)計，全市每年出租房源上市規(guī)模保持在20－50萬套（此數據是動態(tài)變化的），專業(yè)化經營機構發(fā)展迅速，租賃企業(yè)已超過130家，機構經營房源占租賃住房供給總面積的12％左右。市場的日益活躍離不開政策的支持，2018年至今，青島已陸續(xù)出臺了12項培育和發(fā)展住房租賃市場的配套政策，多渠道支持擴大租賃住房建設和供應規(guī)模，規(guī)范和促進租賃型人才住房建設。

去年7月，青島市以優(yōu)異成績成功入選第二批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市，未來三年試點期內，將獲得24億元中央獎補資金，專項用于住房租賃市場發(fā)展。同年12月，《青島市城鎮(zhèn)租賃住房發(fā)展規(guī)劃（2020—2022年）》正式發(fā)布實施，在第二批8個試點城市中，為首個出臺租賃住房發(fā)展專項規(guī)劃的城市。面向“十四五”，青島大力發(fā)展住房租賃市場，也是由現(xiàn)階段實際所決定。最新人口普查顯示，青島市常住人口首次突破1000萬，未來新增城鎮(zhèn)人口會持續(xù)增加。而且，青島目前的平均租售比為1：548，低于國際公認合理水平（所謂房屋租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，是國際上用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況的指標之一）。

從青島的租售比中可以讀出什么？通俗點說，針對一個區(qū)域而言，現(xiàn)階段相比房價，租金會更為便宜。因而，租房將成為新市民和引進人才更加現(xiàn)實的階段性安居選擇，相應地，對租賃住房品質也提出了更高要求。當然，這一趨勢，在深圳、上海等先進城市更為普遍。對此，《規(guī)劃》中提到，要以新市民和引進人才需求為主要出發(fā)點，優(yōu)化住房租購結構。至規(guī)劃期末，全市租賃住房總面積超過5000萬平方米，達60萬套（間），租賃住房套數占全部住房套數的比例提升至15％以上。觀象君劃個重點——“租售并舉”的關鍵在于“租購同權”。此次《規(guī)劃》還明確：要逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。依法登記備案的非本市戶籍承租人申領居住證后，可以按照規(guī)定享有基本公共服務，重點實現(xiàn)承租人在教育等基本公共服務方面與周邊購房人逐步同權。

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趨勢二：更加關注以人為本的“職住平衡”

挖潛地鐵站點1公里范圍的存量空間

總而言之，未來一段時間內政府要花大力氣，讓租房也成為一種不錯的居住選擇。

之所以這樣，還有一個重要的原因在于，“通過租購并舉，能實現(xiàn)更有機的‘職住平衡’”，而后者正是未來五年青島城鎮(zhèn)住房發(fā)展的主要目標之一。所謂“職住平衡”就是居住功能與就業(yè)功能在一定規(guī)模的城市地域范圍內的匹配程度，就是大部分居民可以就近工作，緩解通勤壓力。

今年，“職住平衡”也被寫入青島市“十四五”規(guī)劃《綱要》，這恰恰折射出一座城市的人性化發(fā)展路徑——增加了“人”的概念，以人為中心和主體，協(xié)調居住空間被提上日程。如何讓職業(yè)群體擺脫鐘擺式交通、縮短通勤時間，成為大城市提高人民群眾獲得感、幸福感的共同追求。此次發(fā)布的《規(guī)劃》中，強調分區(qū)職住平衡發(fā)展指引，通過不同類型住房空間布局引導推動城市內部實現(xiàn)合理通勤范圍內的職住平衡。首先，優(yōu)先挖掘成熟配套和交通便利地區(qū)的供給潛力。圍繞年輕租客偏愛的活力商圈和消費中心，以公共交通為導向，積極挖潛地鐵站點1公里范圍的存量空間，新建和改造住房。

其次，圍繞就業(yè)中心地區(qū)全面增加住房供給。合理引導北岸城區(qū)、西岸城區(qū)等有序接納東岸城區(qū)的外溢居住需求。在龍泉－姜山產業(yè)組團、上合－高新區(qū)－南村產業(yè)組團、董家口三大產業(yè)組團；浮山灣、金家?guī)X、唐島灣三大總部片區(qū)；以及中國（山東）自由貿易試驗區(qū)青島片區(qū)、青島藍谷等重點發(fā)展地區(qū)周邊，適度增加居住和配套設施用地，形成產城融合的有機組團。再次，緊密結合人才就業(yè)分布配置公共住房。重點在人才引進量較大的地區(qū)，圍繞高科技工業(yè)園區(qū)、海洋科學城、國家實驗室等未來重點打造的科研、產業(yè)園區(qū)，增加適應人才需求的租賃住房供給。鼓勵在西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市選取高鐵站周邊等交通便利、配套相對完善的片區(qū)打造人才小鎮(zhèn)，滿足各層次人才居住需求。

在創(chuàng)新驅動時代，“職住平衡”也將使人和產業(yè)之間的互動邏輯發(fā)生變化——從以往的“人隨產業(yè)走”變?yōu)?ldquo;產業(yè)跟著人走”。由此可見，關注城市的“職住平衡”，實質上也是在關注城市未來的發(fā)展質量。

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趨勢三：新市民和引進人才住房需求充分保障

未來五年，規(guī)劃新增公共住房26萬套

“來了就是青島人”，面對新市民，這份誠意要落實在住房上。2007年至今，市政府相繼出臺了經濟適用住房、限價商品住房、公共租賃住房（含廉租住房）的一系列政策舉措，建立起了層次分明、結構完善、全面覆蓋的住房保障和供應體系，基本實現(xiàn)了“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房供應格局。

多年來，青島市在住房保障制度的探索始終走在全國前列。目前青島市已經實施了四輪住房保障發(fā)展規(guī)劃，累計建成保障性住房29．5萬套，其中公共租賃住房（含廉租住房）7．2萬套，經濟適用住房17．8萬套，限價商品住房4．5萬套。同時，青島市接連放寬申請條件，降低住房保障準入門檻，還將外來務工人員和新就業(yè)職工納入保障范圍。

可以說，城鎮(zhèn)住房保障制度的實施，不僅解決了中低收入住房困難家庭的住房困難問題，還在促進住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護社會穩(wěn)定方面發(fā)揮了積極作用。

《規(guī)劃》中，“保障擴容提效”依舊是“十四五”期間青島住房發(fā)展的著力點。堅持政府保障托底，統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)中等偏下及以下收入家庭、新市民和引進人才的住房保障需求，推動住房保障從戶籍家庭為主轉向城鎮(zhèn)常住人口全覆蓋，提高居住證持有人對住房保障的實際享有水平。建立健全由租賃型和產權型公共住房組成的住房保障體系，規(guī)劃新增公共住房26萬套左右，占全部住房供給的37％。在建籌方式上，積極推動住房保障方式從政府單一供給轉向政府、企業(yè)和其他機構多主體供給；在供給結構上，籌考慮土地供應和合理的租售比例關系，建立租賃型、產權型公共住房類型之間動態(tài)轉換機制；在空間布局上，推進以公共交通和軌道交通為導向的TOD開發(fā)模式，提高在公交站點周邊地區(qū)和新市民、引進人才較為集中的各類就業(yè)中心周邊地塊的公共住房供給；在運營管理上，加強租賃型公共住房租賃監(jiān)管，嚴格配租備案制度。建立完善公共住房信用評價機制，積極引入智慧門禁等物業(yè)管理方式，提高公共住房管理服務效率。從家家有住房到人人有房住，青島人的住房觀念正在悄然發(fā)生改變。面向未來，始終把人放在心中最高位置，不斷健全住房市場體系和保障體系，青島正向著“住有所居、住有宜居、職住平衡”的總體目標加速邁進。

（作者 冰潔 攝影 劉棟）