為滿足共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人實(shí)際生活需求，規(guī)范住房租賃活動(dòng)，提高住房使用效率，7月16日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知（試行）》（《征求意見稿》），就共有產(chǎn)權(quán)住房交付后的出租管理規(guī)定，面向社會(huì)公開征求意見，其中提出了出租條件、出租程序、收益分配和監(jiān)督管理等具體要求。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，該政策規(guī)范了共有產(chǎn)權(quán)房的出租條件、流程及要求，建立服務(wù)平臺(tái)形成“閉環(huán)管理”，并允許委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理，在充分發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房保障功能的同時(shí)，便于業(yè)主對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行出租。

政府份額按照“就低原則”分配租金收益

根據(jù)《征求意見稿》，共有產(chǎn)權(quán)住房租賃活動(dòng)統(tǒng)一通過(guò)市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱“服務(wù)平臺(tái)”）辦理，包括住房出租意向登記、出租使用協(xié)議簽訂、住房情況核驗(yàn)、住房信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)簽、租賃登記備案等。

據(jù)了解，無(wú)論是自行出租，還是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)成出租，都要在服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽住房租賃合同，并報(bào)北京市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)一進(jìn)行備案。共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人通過(guò)服務(wù)平臺(tái)填報(bào)出租意向，與代持機(jī)構(gòu)簽訂住房出租使用協(xié)議，住房租賃期限原則上不超過(guò)三年。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示，通過(guò)代持機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一出租，再次明確和強(qiáng)調(diào)了機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的作用和必要性，有利于住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展和租戶權(quán)益的保障，也強(qiáng)調(diào)了政府對(duì)于行業(yè)強(qiáng)監(jiān)管的決心。

在租金收益以及分配上，《征求意見稿》提出，共有產(chǎn)權(quán)住房代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估項(xiàng)目所在區(qū)域的住房租賃市場(chǎng)租金，定期發(fā)布代持共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目租賃成交信息，引導(dǎo)社會(huì)形成穩(wěn)定預(yù)期。

值得注意的是，《征求意見稿》還明確，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)租金水平，按照就低原則，綜合確定各套型政府產(chǎn)權(quán)份額比例的租金定額收益。租金定額收益實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整，新（續(xù)）簽訂住房租賃合同的，代持機(jī)構(gòu)按照新標(biāo)準(zhǔn)收取租金收益。租賃合同期內(nèi)，每三年代持機(jī)構(gòu)可調(diào)整一次租金定額收益。

對(duì)此，許小樂表示，該舉措最大限度保障了共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的租金收益，政府代持機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)化租金水平，按照“就低原則”確定租金定額收益，業(yè)主則可以獲得更多的租金收入。

共產(chǎn)房納入租賃供給，有利于職住平衡、租金穩(wěn)定

早在2017年9月30日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（簡(jiǎn)稱“《暫行辦法》”）正式實(shí)施，同日，首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目進(jìn)行公開搖號(hào)。截至2021年6月底，北京已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目77個(gè)、可提供房源約7.9萬(wàn)套，部分項(xiàng)目已陸續(xù)入住。

事實(shí)上，《暫行辦法》中已有明確規(guī)定：“已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。購(gòu)房人應(yīng)在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭出租。具體實(shí)施細(xì)則由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)另行制定。”

但是，在實(shí)際工作中，由于子女上學(xué)、就近上班等原因，部分已入住項(xiàng)目購(gòu)房人存在住房出租實(shí)際需要，希望明確細(xì)化共有產(chǎn)權(quán)住房出租流程和收益繳納路徑。2020年,《關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知（試行）》形成政策初稿，此后不斷修改完善，直至目前，《征求意見稿》正式發(fā)布。

對(duì)于將共有產(chǎn)權(quán)房納入租賃供給體系，趙然表示，該舉措進(jìn)一步擴(kuò)大了租賃住房的房源，有利于各區(qū)職住平衡和穩(wěn)定租金。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，政策目的在于保障業(yè)主對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的出租需求和租金收益權(quán)。發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房與保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人住房困難的重要舉措，該政策落地后，共有產(chǎn)權(quán)房便形成了從土地出讓、開發(fā)建設(shè)以及房屋購(gòu)買、出租及轉(zhuǎn)讓的全周期管理體系，有利于充分發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房的住房保障功能。