前不久，購(gòu)房群一個(gè)小伙伴@了拼房帝小助手，詢(xún)問(wèn)兩個(gè)片區(qū)置業(yè)的問(wèn)題。

因?yàn)檫@位網(wǎng)友的ID很具有辨識(shí)度，也因?yàn)樗稍?xún)的兩個(gè)片區(qū)一個(gè)可算剛需一個(gè)算改善，基本沒(méi)有可比性，所以筆者對(duì)這位網(wǎng)友的提問(wèn)非常的有印象：差不多在五個(gè)多月前，他咨詢(xún)了一模一樣的問(wèn)題。

筆者訝異的點(diǎn)不在于他同一個(gè)問(wèn)題問(wèn)兩遍，而是五個(gè)月過(guò)去了，他竟然還在原地踏步（考慮片區(qū)）。

中國(guó)人有句老話(huà)，事緩則圓。但在買(mǎi)房這件事情上，行情大多數(shù)時(shí)候是真的不等人。

01

今年青島新房?jī)r(jià)格一直在漲

年初的時(shí)候，青島的新房市場(chǎng)還挺冷的。

去年底的“熱血”狀態(tài)似乎已轉(zhuǎn)過(guò)年來(lái)就完全涼了，成交量下來(lái)了，各區(qū)的均價(jià)也基本“綠了”。雖說(shuō)比去年同期絕對(duì)是迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，但懂市場(chǎng)的人總覺(jué)得這個(gè)“紅”差了點(diǎn)成色。

這樣的狀態(tài)一直延續(xù)到農(nóng)歷新年后，以至國(guó)內(nèi)一些知名的大V調(diào)研到青島的時(shí)候，都說(shuō)“不ok”。

但變化從出了正月開(kāi)始，等到三月盤(pán)點(diǎn)的時(shí)候，人們發(fā)現(xiàn)，雖然各區(qū)成交價(jià)還是漲漲跌跌各占半邊，但成交量毫無(wú)疑問(wèn)的是走高了。再到四月，南風(fēng)終于吹到北地了，青島的新建商品住宅量?jī)r(jià)環(huán)比都增了三個(gè)點(diǎn)以上。

到了五月，全市成交量環(huán)降了十個(gè)點(diǎn)，但是成交均價(jià)漲了2.5%，可以預(yù)見(jiàn)的是，如果六月青島新房?jī)r(jià)格依舊呈現(xiàn)這種趨勢(shì)，則可以斷定，今年青島新房（住宅）基本會(huì)持續(xù)穩(wěn)漲了。

以關(guān)注度更高的主城區(qū)來(lái)說(shuō)，市南和老市北基本無(wú)（新）房可售，為數(shù)不多的幾個(gè)項(xiàng)目，定價(jià)基本在四萬(wàn)左右徘徊；新都心和浮山新區(qū)，整體上項(xiàng)目單價(jià)也都跨入了3萬(wàn)+；李滄東西部項(xiàng)目?jī)r(jià)格雖然差異略大，但基本上目前的定價(jià)相較于年初都有一千以上的提升。

除了在售項(xiàng)目，待售項(xiàng)目同樣讓人“驚喜”。

日前，新晉“地王”綠城開(kāi)平路項(xiàng)目規(guī)劃公示，根據(jù)規(guī)劃，三棟商品住宅樓建面約32906.88㎡，另有一棟公租房和商業(yè)配套，容積率3.5，機(jī)動(dòng)車(chē)位471個(gè)，客觀(guān)來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)大體量的項(xiàng)目，但對(duì)于區(qū)域的影響不可謂不大。

畢竟綠城地塊1.7萬(wàn)的成交樓面價(jià)，給了周邊項(xiàng)目“定高”的底氣。相距1.5公里的中海項(xiàng)目，預(yù)估單價(jià)已經(jīng)到了2.7萬(wàn)至3萬(wàn)，有希望“沖三”的老四方再也不是主城樓市的“價(jià)格洼地”了。

02

“供不應(yīng)求”和冷熱不均

雖然地產(chǎn)人的朋友圈日常充斥著售樓處開(kāi)張，樣板間釋放，新樓座加推這樣的安利，但受土地集中供應(yīng)的影響，二季度的上新潮過(guò)后，到年底集中供地項(xiàng)目上市前，青島大概率將面臨“供不應(yīng)求”的情況。

最新五月的數(shù)據(jù)顯示，全市商品住宅新增約121.9萬(wàn)平，環(huán)比下降20%，同比下降15%；而銷(xiāo)售面積約138萬(wàn)平，環(huán)比下降11%，同比上升12%。

從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，因?yàn)樵鲁跷逄煨￠L(zhǎng)假的影響，五月的供銷(xiāo)數(shù)據(jù)均低于前月相對(duì)正常。但從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，今年五月新房供應(yīng)尚不及去年疫情影響后的量大，而銷(xiāo)售量卻明顯上漲。

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，從去年11月新建商品住宅月供銷(xiāo)量基本持平后，過(guò)去的六個(gè)月間，青島新房（住宅）一直處于供低于銷(xiāo)的情況。由此趨勢(shì)之下，青島新房市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的概率極大，熱點(diǎn)區(qū)域甚至可能出現(xiàn)無(wú)新可賣(mài)的情況。

但同時(shí)，青島的新房市場(chǎng)又呈現(xiàn)出明顯的冷熱不均。

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，截止到五月末，青島全市平均的去化周期維持在15個(gè)月左右，主城區(qū)除了市南嶗山部分豪宅不愁賣(mài)導(dǎo)致去化周期相對(duì)較長(zhǎng)，市北李滄的去化周期均在9個(gè)月以?xún)?nèi)。

除了供應(yīng)量較少的主城區(qū)域去化周期短，供應(yīng)量大的西海岸、城陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)去化率也低于全市的平均水平，足以證明區(qū)域核心價(jià)值對(duì)購(gòu)房者的吸引。

在青島各區(qū)中，膠州去化周期最長(zhǎng)。一方面源于過(guò)去幾年間膠州供地集中，堆積了大量的新建項(xiàng)目；另一方面區(qū)域整體規(guī)劃不清晰，也降低了購(gòu)房者的買(mǎi)房意愿。

03

剛需或該主動(dòng)“遇冷”

在一次一次的調(diào)控中，炒房客被“消滅”的同時(shí)，一部分剛需也被政策誤傷。尤其是青島樓市又到了回暖上揚(yáng)的節(jié)點(diǎn)時(shí)刻，購(gòu)房者仿佛站在十字路口，既怕錯(cuò)過(guò)，又怕選錯(cuò)。

卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到五月末，青島主城新房均價(jià)已經(jīng)徘徊在三萬(wàn)元左右；即便是極少數(shù)“價(jià)格洼地”的小戶(hù)型房源上車(chē)門(mén)檻也超過(guò)了160萬(wàn)，對(duì)于初入社會(huì)真剛需來(lái)說(shuō)，也不能算“友善”。包括西海岸、城陽(yáng)、即墨的核心區(qū)域，新房?jī)r(jià)格也基本在2萬(wàn)+。

尤其是在改善購(gòu)房已經(jīng)占據(jù)青島大半壁市場(chǎng)的當(dāng)下，三孩政策的出臺(tái)，只會(huì)讓那些更稀缺更精華的地段上出現(xiàn)更多適合三孩改善的四居五居，這是市場(chǎng)的選擇，而市場(chǎng)有時(shí)候就是這么殘酷。

所以對(duì)于剛需而言及時(shí)調(diào)整購(gòu)房思路才能在樓市中站住腳笑出聲。

首先，建議剛需購(gòu)房者適時(shí)考慮二手房。二手房的優(yōu)勢(shì)不細(xì)說(shuō)，尤其是主城區(qū)滿(mǎn)五的次新二手房，小戶(hù)型、低總價(jià)，商業(yè)、學(xué)校等配套明確，確實(shí)是支付力有限又想留在留在主城的剛需首選。

不過(guò)，以后二手房也不是想買(mǎi)就能挑到合心的了。最新數(shù)據(jù)顯示，三月以來(lái)，青島二手房成交量也持續(xù)走高，四月成交8542套，創(chuàng)近兩年以來(lái)新高；五月成交量雖受小長(zhǎng)假影響略有回落，但仍高于去年同期水平。成交量走高之外，諸如浮山后、福州北路等配套成熟的區(qū)域，成交價(jià)格也有不能程度的增長(zhǎng)。

其次，建議剛需購(gòu)房者不要堅(jiān)守所謂的“核心”，既然主城和熱門(mén)板塊房?jī)r(jià)已經(jīng)不“客氣”了，不如主動(dòng)到外圍的一些潛力區(qū)域發(fā)掘新機(jī)遇。比如，西海岸的交通商務(wù)區(qū)、城陽(yáng)的上馬街道，即墨北等有地鐵（在建或批復(fù)）通達(dá)的區(qū)域。

第三，建議支付能力弱的剛需不必追求一步到位。大數(shù)據(jù)下普通家庭房產(chǎn)置換的時(shí)間約在10到15年，一套房住一輩子的情景在如今已不多見(jiàn)。因而建議剛需在首次置業(yè)時(shí)，把未來(lái)五到十年的居住需求作為主要的考慮因素，不過(guò)分追求支付能力以外配置。

總結(jié)：

總而言之，剛需買(mǎi)房就是要學(xué)會(huì)取舍。把當(dāng)下的需求，按重要程度排序，在支付能力范圍內(nèi)，作出最優(yōu)的選擇。