6月3日，鄭州首批集中供地拉開大幕，此次共計出讓49宗地塊，總起始價約374億元，出讓面積約226.43萬平方米，最終全部順利出讓，共收金414億元。

據(jù)悉，鄭州此次供應地塊主要位于金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)，以城改勾地及產(chǎn)業(yè)定向勾地為主。其中，公開凈地共有3宗，分別位于北龍湖及經(jīng)開老城板塊。而這3宗凈地成為當日最大看點，由萬科、金茂、保利分食，而其他城改地塊也毫無懸念地落入“定向房企”囊中。

中指研究院鄭州分院首席分析師張夢宇表示：“鄭州本次集中供地，受原有供應模式和歷史因素影響，多以城改用地為主，大多數(shù)是‘定向地’，‘公開凈地’所占比例較小。本次集中出讓的住宅用地，將在今年底或明年上半年迎來集中入市，新盤的集中供應會短期內改變市場供需關系，從而進一步加劇鄭州樓市分化。”

金茂、保利、萬科分食3宗凈地 

當天的鄭州土拍，最受關注的當屬3宗凈地，分別為鄭政東出[2021]10號、鄭政東出[2021]11號和鄭政經(jīng)開出[2021]9號，吸引了中海、綠城、中交、華潤置地、金茂、萬科、保利、融信、龍湖、電建、雅居樂、保億、平安、美的置業(yè)、碧桂園、旭輝等20余家全國知名房企競逐，不少房企為增加勝出幾率，運用多個“馬甲”。 

據(jù)新京報記者了解，其中2宗凈地均位于鄭州炙手可熱的鄭東新區(qū)北龍湖區(qū)域，這里不僅是鄭州房價的最高地，也是外來開發(fā)商廝殺最激烈的地區(qū)。而在此次土拍之前，北龍湖的部分新盤項目甚至提前“封盤”。

其中，萬科以總價19.5億元競得鄭政東出[2021]10號地塊，成交樓面價2.46萬元/平方米，溢價率30%。該地塊位于國基路北、龍湖中環(huán)西路東，宗地面積46549平方米，容積率1.7，為二類居住用地，其商品住房（毛坯）綜合銷售均價限價37300元/平方米，精裝修限價為3000元/平方米。

值得一提的是，這是萬科首次入局北龍湖區(qū)域。萬科在鄭州布局的項目不多，多是以合作開發(fā)的方式，且偏剛需和剛改，萬科曾經(jīng)以高價在鄭州主城區(qū)摘得“鄭紡機”地塊而一戰(zhàn)成名，而此次入主高端產(chǎn)品聚集的北龍湖區(qū)域，萬科也實現(xiàn)在鄭州市場進一步加碼。

北龍湖出讓的另外一宗凈地被保利以總價19.5億元拿下，成交樓面價2.37萬元/平方米，溢價率30%，該地塊位于龍湖內環(huán)北路北、龍沄路西，宗地面積48484平方米，為二類居住用地。同樣，該地塊的商品住房（毛坯）綜合銷售均價限價也為37300元/平方米，精裝修限價為3000元/平方米。這是保利在北龍湖拿下的第二宗地塊。

此外，位于經(jīng)開區(qū)的鄭政經(jīng)開【2021】009號（網(wǎng)）地被金茂以31.7億元摘得，成交樓面地價為1.02萬元/平方米，溢價率30%。該地塊位于經(jīng)開第五大街以西、南三環(huán)以北、經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南，宗地面積10.36萬平方米，容積率1.0-3.0，為二類居住用地。

除了上述三宗凈地外，此次土拍的較大懸念在于鄭東新區(qū)的綜合用地3，即鄭東新區(qū)8、9號地。在競拍前，業(yè)內有傳言聲稱銀泰決心拿下綜合用地，建設高端商業(yè)項目，但是，在激戰(zhàn)1小時后，該地塊由華潤置地聯(lián)合杭州建杭以67.8億元摘得，成交樓面價9695.41元/平方米，溢價率55.5%。

而其他城改地塊此次都毫無懸念地落入“定向”房企手中，以底價成交，并未出現(xiàn)攪局者。

“馬甲”盛行，中小企業(yè)拿地難度更大

在鄭州首次集中供地中，央企、國企展示了強大的競爭力，保利、中海、金茂、華潤置地、中交等房企全部參與到僅有的三宗凈地的爭奪中，中小房企拿地更顯艱難。

從成交情況來看，華潤置地以67.8億元成交額位居第一，摘得鄭東新區(qū)2宗綜合用地；萬科也成為“贏家”，以近40億元摘得6宗地塊，包括北龍湖凈地和城改地塊；融創(chuàng)以24.8億元摘得的3宗地塊，均為城改用地。此外，本土房企中，康橋和永威拿下的也均為城改用地，其中康橋摘得4宗地塊，永威聯(lián)手啟迪摘2宗地塊。

還值得注意的是，本土房企中只有綠都、美盛、昌建、正弘?yún)⑴c了三宗凈地的爭奪，但在凈地激烈的競爭中，顆粒無收。

據(jù)不完全統(tǒng)計，在鄭州本次土拍中，為了增加搖號中簽率，一線龍頭房企不惜多繳納保證金出動多個“馬甲”參與競拍，其中，中海推出29個“馬甲”，萬科啟動21個“馬甲”，而華潤也出動了15個“馬甲”。在3宗凈地中，一線房企共出動157個“馬甲”，繳納保證金高達1467億元。

鄭州本土的業(yè)內人士表示：“外來龍頭房企在此次土拍中成為主角，而本土中小房企成為‘陪跑’，在集中供地下，有資金實力的龍頭開發(fā)商顯然更占據(jù)優(yōu)勢。”

和其他熱點城市，包括與鄭州同天進行集中供地的合肥相比，鄭州的土拍顯得略微冷清，除了三宗凈地和鄭東新區(qū)的綜合用地外，其他城改用地一一“對號入座”，且為底價成交。此次土拍也被鄭州業(yè)內人士稱之為“城改專場”，因此并不能完全反映出鄭州土地市場冷熱的真實情況，僅從3宗凈地的激烈競爭中才可以看出鄭州土地市場的熱度仍舊未減。

從目前的鄭州市場來看，經(jīng)過“小陽春”之后，鄭州新房價格環(huán)比漲幅正在收窄。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月份鄭州新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.2%、0.5%、0.8%、0.7%，4月份房價漲幅較3月份已有所收窄。

對于鄭州此次土拍的影響，張夢宇分析稱：“由于本次鄭州集中供地‘公開凈地’所占比例較小，因此對后市產(chǎn)生的影響更多表現(xiàn)在不同板塊市場預期的分化、未來房企間的競爭生態(tài)，以及本土企業(yè)拿地策略的調整等方面，或在第二輪、第三輪集中土拍階段才能逐漸得以呈現(xiàn)。”