今日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布通知，為規(guī)范青島市新建商品房預售資金監(jiān)管，確保預售資金用于商品房項目工程建設，維護商品房交易當事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，市住房和城鄉(xiāng)建設局起草了《青島市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》。在前期征求各方面意見的基礎上，現(xiàn)公開征求社會意見。

根據(jù)辦法，關(guān)于預售資金收存，監(jiān)管賬戶是預售資金收存的唯一賬戶，開發(fā)企業(yè)或代理銷售機構(gòu)預售商品房時，應明確告知購房人監(jiān)管賬戶相關(guān)信息，由購房人將全部預付購房款直接存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存購房款，不得提供任何其它預售資金收存賬戶。

關(guān)于節(jié)點控制，開發(fā)企業(yè)應當按工程進度申請支取協(xié)議監(jiān)管資金。工程進度控制節(jié)點按照建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)三分之一、建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結(jié)構(gòu)封頂、取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》確定。

規(guī)劃設計總層數(shù)為18層（含18層）以上的建筑，可增加“建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)三分之二”的節(jié)點。

（一）建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)三分之一的，可申請不超過協(xié)議監(jiān)管資金30％的資金額度；

（二）建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)一半的，可申請不超過協(xié)議監(jiān)管資金50％的資金額度；規(guī)劃設計總層數(shù)為18層（含18層）以上的建筑，建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)三分之二的，可申請不超過協(xié)議監(jiān)管資金70％的資金額度。

（三）主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模缮暾埐怀^協(xié)議監(jiān)管資金90％的資金額度；

（四）取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》的，監(jiān)管終止。

青島市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）全文如下

第一章 總則

第一條【目的】為規(guī)范我市新建商品房預售資金監(jiān)管，確保預售資金用于商品房項目工程建設，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品房預售資金的收存、支取、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

本辦法所稱新建商品房預售資金（以下簡稱預售資金），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人按照商品房買賣合同（含認購協(xié)議）約定支付的全部房價款。

第三條【分工】市住房城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱主管部門）負責對全市商品房預售資金的收存、支取、使用、監(jiān)管工作實施監(jiān)督指導。人民銀行、銀保監(jiān)局負責對銀行的預售資金收存、撥付行為進行監(jiān)督檢查。

市房屋交易監(jiān)管機構(gòu)（以下簡稱市監(jiān)管機構(gòu)）負責全市預售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng)）建設、維護及網(wǎng)絡信息技術(shù)支持工作，具體承擔市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)商品房預售資金監(jiān)管工作。

各區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)設主管部門（以下簡稱監(jiān)管機構(gòu)）具體負責轄區(qū)內(nèi)商品房預售資金監(jiān)管工作。

對于預售資金監(jiān)管工作中涉及銀行相關(guān)行為的，監(jiān)管機構(gòu)會同市金融監(jiān)管部門商請人民銀行青島支行及青島銀保監(jiān)局監(jiān)督管理和指導。

第四條【監(jiān)管資金流向】商品房預售資金必須優(yōu)先用于有關(guān)的工程建設，主要包括項目的建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套建設等。全裝修的項目，還應當用于建筑及其附屬設施的裝修裝飾工程等。

第五條 【監(jiān)管額度】工程建設費用總額按商品房項目自取得商品房預售許可證始至預售商品房完成竣工驗收備案所需工程建設費用核定，即批準預售的商品房建筑面積與單位工程建設費用的乘積，按本辦法規(guī)定納入?yún)f(xié)議監(jiān)管，稱預售資金協(xié)議監(jiān)管額度（以下簡稱協(xié)議監(jiān)管額度）。

單位工程建設費用標準由主管部門組織相關(guān)專業(yè)機構(gòu)結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、房屋用途、層數(shù)等因素綜合測定，并根據(jù)市場情況調(diào)整公布。實行全裝修的項目，還應當將裝修裝飾費用計算在內(nèi)。

第六條【信息化監(jiān)管】監(jiān)管機構(gòu)應當通過監(jiān)管系統(tǒng)與商品房預售許可、房屋交易合同網(wǎng)簽備案、建設工程施工管理、信用信息管理等系統(tǒng)共享信息，對預售資金實施信息網(wǎng)絡化、自動化監(jiān)管。

第二章 監(jiān)管銀行及賬戶

第七條【監(jiān)管銀行】具備下列條件的商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）向市監(jiān)管機構(gòu)提出申請，經(jīng)審核確認后，應當與市監(jiān)管機構(gòu)簽訂預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議并由主管部門公告，可以配合各監(jiān)管機構(gòu)開展預售資金監(jiān)管業(yè)務，提供相應的金融服務：

（一）在各區(qū)（市）均設有營業(yè)網(wǎng)點，承諾遵守我市預售資金監(jiān)管規(guī)定的分行級及以上的商業(yè)銀行；

（二）具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務能力、承擔預售資金監(jiān)管風險的能力；

（三）近3年內(nèi)未發(fā)生金融風險及重大違約事件；

（四）網(wǎng)絡技術(shù)條件能夠與監(jiān)管系統(tǒng)兼容對接并實時導入資金出入賬信息。

監(jiān)管銀行應在各區(qū)（市）指定一家綜合性支行（以下簡稱承辦銀行）承辦本轄區(qū)內(nèi)的預售資金監(jiān)管業(yè)務。

第八條 【監(jiān)管賬戶】申請商品房預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目應當納入預售資金監(jiān)管范圍。開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應當選擇并確定承辦銀行，按照一個商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則，開立預售資金監(jiān)管專用存款賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）。承辦銀行在該監(jiān)管賬戶下按樓棟為基本單元設立監(jiān)管登記臺賬，記錄預售資金收存、支取等情況。

第九條 【監(jiān)管協(xié)議】開發(fā)企業(yè)、承辦銀行、監(jiān)管機構(gòu)應共同簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各自的權(quán)利、義務、責任。簽訂監(jiān)管協(xié)議時，開發(fā)企業(yè)應當會同承辦銀行向監(jiān)管機構(gòu)提供下列資料：

（一）承辦銀行資料；

（二）《建設工程施工合同》；

（二）《商品房預售方案》。

第十條【協(xié)議內(nèi)容】商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議應當載明各方當事人的名稱、地址、項目名稱、坐落、總建筑面積、總套數(shù)、監(jiān)管賬戶名稱、賬號、施工單位名稱、施工單位賬戶、監(jiān)管項目范圍、監(jiān)管額度、使用節(jié)點、資金收存支取使用方式、違約責任、爭議解決等相關(guān)信息。

未開立監(jiān)管賬戶并簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議的項目，不予發(fā)放《商品房預售許可證》。

第十一條【賬戶變更】監(jiān)管賬戶設立后，開發(fā)企業(yè)不得擅自變更。確需變更監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應當與原承辦銀行共同向監(jiān)管機構(gòu)申請并經(jīng)審核通過后，重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，并將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金轉(zhuǎn)入新監(jiān)管賬戶。

第十二條【信息公示】開發(fā)企業(yè)應當在商品房銷售場所顯著位置公示預售資金監(jiān)管協(xié)議。

預售資金監(jiān)管承辦銀行和監(jiān)管賬戶信息應記載于《商品房預售許可證》和《商品房預售合同》。

第三章 預售資金收存

第十三條【資金收存】監(jiān)管賬戶是預售資金收存的唯一賬戶，開發(fā)企業(yè)或代理銷售機構(gòu)預售商品房時，應明確告知購房人監(jiān)管賬戶相關(guān)信息，由購房人將全部預付購房款直接存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存購房款，不得提供任何其它預售資金收存賬戶。

第十四條【資金確認】購房人申請按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理機構(gòu)應當將按揭貸款直接發(fā)放到監(jiān)管賬戶，并由開發(fā)企業(yè)會同貸款銀行和承辦銀行將入賬資金明確到戶。分期或其他付款方式購買商品房的，在簽訂《商品房預售合同》中，必須注明付款次數(shù)、每次付款金額和付款時間，并按合同約定及時將購房款存入監(jiān)管賬戶。

第十五條【資金入賬核驗】開發(fā)企業(yè)提交商品房預售合同網(wǎng)簽備案時，房屋交易合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動與監(jiān)管系統(tǒng)對預售資金入賬情況進行核驗，預售資金未存入監(jiān)管賬戶的，將不予預售合同網(wǎng)簽備案。

第十六條【報表】開發(fā)企業(yè)應當會同監(jiān)管銀行按照要求向監(jiān)管機構(gòu)報送監(jiān)管項目的預售資金收存、支取情況對賬單及相關(guān)報表。報送的資料應當真實、準確、完整、及時。

第四章 預售資金支取、使用和終止監(jiān)管

第十七條【支取方式】開發(fā)企業(yè)提報商品房預售合同網(wǎng)簽備案后，監(jiān)管系統(tǒng)按戶自動核驗存入監(jiān)管賬戶的預售資金信息，對協(xié)議監(jiān)管資金實施全程監(jiān)管。

當監(jiān)管賬戶資金總額達到協(xié)議監(jiān)管額度后，開發(fā)企業(yè)應與項目的施工企業(yè)共同向承辦銀行申請，自行提取協(xié)議監(jiān)管額度以外的資金，優(yōu)先用于項目工程建設。

第十八條【節(jié)點控制】開發(fā)企業(yè)應當按工程進度申請支取協(xié)議監(jiān)管資金。工程進度控制節(jié)點按照建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)三分之一、建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結(jié)構(gòu)封頂、取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》確定。

規(guī)劃設計總層數(shù)為18層（含18層）以上的建筑，可增加“建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)三分之二”的節(jié)點。

（一）建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)三分之一的，可申請不超過協(xié)議監(jiān)管資金30％的資金額度；

（二）建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)一半的，可申請不超過協(xié)議監(jiān)管資金50％的資金額度；規(guī)劃設計總層數(shù)為18層（含18層）以上的建筑，建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)三分之二的，可申請不超過協(xié)議監(jiān)管資金70％的資金額度。

（三）主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，可申請不超過協(xié)議監(jiān)管資金90％的資金額度；

（四）取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》的，監(jiān)管終止。

開發(fā)企業(yè)可以憑銀行出具的保函或具有強制執(zhí)行效力公證的工程款支付擔保協(xié)議，按樓棟為單位免除相應樓棟建筑面積的協(xié)議監(jiān)管資金。銀行保函或擔保協(xié)議的擔保期限須至項目取得竣工驗收備案證明文件后止。

第十九條【信用關(guān)聯(lián)】監(jiān)管機構(gòu)可根據(jù)開發(fā)企業(yè)信用狀況、資質(zhì)等級等情況，適當調(diào)整商品房預售監(jiān)管資金支取比例。

信用等級為A、B的，可通過提供銀行保函或具有強制執(zhí)行效力公證的工程款支付擔保協(xié)議，適當提高資金支取比例；信用等級為D的，不得使用銀行保函或具有強制執(zhí)行效力公證的工程款支付擔保協(xié)議，資金支取比例適當降低。

第二十條【支取材料】開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機構(gòu)申請支取使用協(xié)議監(jiān)管資金時，應當按節(jié)點提供下列材料：

（一）建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)三分之一、一半或三分之二的，應當提交施工單位出具的證明，由監(jiān)管機構(gòu)實地查看；

（二）主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，應當提交《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗收報告》；

（三）竣工驗收的，應當提交《房屋建筑工程竣工驗收備案表》。

第二十一條 【支取審核】開發(fā)企業(yè)申請使用協(xié)議監(jiān)管資金時，監(jiān)管機構(gòu)應當自受理之日起3個工作日內(nèi)完成審核。經(jīng)審核符合本辦法第十八條規(guī)定的，同意使用；不符合條件的，不予使用。

第二十二條【支取時限】承辦銀行應當依據(jù)監(jiān)管機構(gòu)的指令和傳輸?shù)碾娮有畔?，于當日完成資金撥付。

第二十三條【承辦銀行義務】有關(guān)部門對監(jiān)管賬戶進行凍結(jié)和扣劃的，承辦銀行應證明預售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并于當日書面告知監(jiān)管機構(gòu)。開發(fā)企業(yè)應當及時組織資金用于預售商品房工程建設直至完成竣工驗收，并書面向監(jiān)管機構(gòu)報告，監(jiān)管機構(gòu)應當核實確認并予以公告。

第二十四條【終止監(jiān)管】當開發(fā)企業(yè)取得監(jiān)管賬戶內(nèi)所有房屋的《房屋建筑工程竣工驗收備案表》后，可向監(jiān)管機構(gòu)申請解除監(jiān)管。監(jiān)管機構(gòu)確認通過后，監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)解除相應的預售資金監(jiān)管，同時通知承辦銀行，終止對監(jiān)管賬戶資金的監(jiān)管。承辦銀行應當根據(jù)開發(fā)企業(yè)申請及時辦理監(jiān)管賬戶注銷。

第五章 監(jiān)督管理

第二十五條【開發(fā)企業(yè)違規(guī)】當開發(fā)企業(yè)存在下列問題時，承辦銀行根據(jù)監(jiān)管機構(gòu)的指令暫停支取資金，由監(jiān)管機構(gòu)責令開發(fā)企業(yè)限期整改：

（一）開發(fā)企業(yè)直接截留預售資金或轉(zhuǎn)入其他賬戶且未按要求整改到位；

（二）監(jiān)管賬戶內(nèi)實收首付款小于應收首付款；

（三）入賬資金未明確到戶；

（四）分期付款尾款或貸款超期未交入監(jiān)管賬戶；

注：超期是指分期付款的尾款超過商品房買賣合同中約定的交款日30天的；辦理貸款的，預購商品房抵押登記審核完成后30天貸款未進入監(jiān)管賬戶的；

（五）開發(fā)企業(yè)提供虛假材料申請使用預售監(jiān)管資金的；

（六）自行提取協(xié)議監(jiān)管額度以外的資金，未優(yōu)先用于項目工程建設，未及時支付給項目建設相關(guān)單位。

第二十六條【監(jiān)管銀行違規(guī)】監(jiān)管銀行違反預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議約定或承辦銀行違反預售資金三方監(jiān)管協(xié)議約定的，依照協(xié)議嚴肅處理并責令改正；情節(jié)嚴重的，除承擔相應責任外，監(jiān)管機構(gòu)暫停與該監(jiān)管銀行簽訂的預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議。同時抄送人民銀行、銀保監(jiān)等部門和單位。

貸款銀行未按相關(guān)規(guī)定將購房人的商業(yè)貸款、住房公積金貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶的，監(jiān)管機構(gòu)應暫停與其簽訂的預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議并提請主管部門及時向社會公告，同步抄送人行青島中心支行、青島銀保監(jiān)局。

第二十七條【施工單位違規(guī)】勘察、設計、施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預售資金的，由監(jiān)管機構(gòu)責令其限期改正，對逾期未整改到位、造成嚴重后果的，承擔相應的法律責任，并將其行為記入企業(yè)信用檔案。

第二十八條【工作人員違規(guī)】參與預售資金監(jiān)管的有關(guān)部門、機構(gòu)和工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由有關(guān)部門依法依紀追究責任。

第二十九條【文件統(tǒng)一】本辦法規(guī)定的預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議、預售資金監(jiān)管協(xié)議、保函使用規(guī)則等由主管部門會同市地方金融監(jiān)管局商請人行青島中心支行及青島銀保監(jiān)局制定。

第三十條【特殊情形】根據(jù)國家有關(guān)政策、房地產(chǎn)市場變化調(diào)控需要、建筑設計規(guī)范等情況，主管部門可對監(jiān)管資金使用節(jié)點、相應資金支取比例和預售資金支付節(jié)點等進行調(diào)整，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。

第三十一條【有效期】本辦法自 年 月 日起實施，有效期至 年 月 日。原《青島市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》，同時廢止。