“我們關(guān)注對手，但是我們并不會簡單的采取針對性策略，而是從自身的需要和戰(zhàn)略意圖出發(fā)，回歸到客戶，回歸到社會，（客戶）需要什么樣的產(chǎn)品，（社會）需要什么樣的公司，我們就去做。”
龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍坦言，這是二十多年來，龍湖最讓她驕傲的地方。
一直以來，龍湖給外界留下了這樣的印象，民企的速度，央企的信用，外企的口碑。速度、信用、口碑的積累源于龍湖的“長期主義”。
“龍湖從來沒有為一個短目標(biāo)去做事情。”
3月26日的業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)（00960.HK）公布的經(jīng)營數(shù)據(jù)有兩個維度，一個是同比數(shù)據(jù)，另一個是五年期復(fù)合增長率。
2020年營業(yè)收入1845億，同比增長22%，5年復(fù)合增長率35%；包括商場租賃智慧服務(wù)在內(nèi)的經(jīng)營性收入總額136億，同比增長超30%，5年復(fù)合增長超40%；核心權(quán)益后凈利187億元，同比增長20%，5年復(fù)合增長率25%；全年分紅1.43元/股，5年復(fù)合增長率達(dá)到32%；過去5年，龍湖“三道紅線”指標(biāo)均穩(wěn)居“綠檔”。
龍湖沒有規(guī)模的突進(jìn)、沒有業(yè)績的爆發(fā)，有的是利潤長效穩(wěn)定的增長，以及超高的財務(wù)安全邊際。
毛利率維持25%以上
“維持在10名左右的名次就比較滿意了。”在對規(guī)模的追求上，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉很“佛系”。
2020年，龍湖堅持“有回款的簽約，有盈利的增長”，全年合約銷售2706億元，同比增長11.6%；回款率維持在90%以上的高位。
龍湖把2021年的銷售目標(biāo)定在了3100億，增幅約15%。龍湖集團(tuán)首席財務(wù)官趙軼表示，預(yù)計全年推盤項目271個，全新項目65個，為了實現(xiàn)銷售目標(biāo)，龍湖準(zhǔn)備了4700億的可售貨源。
據(jù)了解，從城市能級來看，94%的貨源集中在一二線城市；從地區(qū)來看，環(huán)渤海的貨源占比31%，長三角和西部占比分別為22%和20%，華南和華中占比分別為17%和10%。從業(yè)態(tài)劃分來看，高層的住宅類的產(chǎn)品占比49%，品質(zhì)低密和洋房占比23%，高度匹配剛需加改善的客戶需求。
此外，截止2020年底，龍湖已出售但未結(jié)算的合同銷售額達(dá)3107億元，為完成目標(biāo)又加了一道“保險”。
在龍湖的“長期主義”戰(zhàn)略里，規(guī)模與利潤都要穩(wěn)步增長。期內(nèi)，龍湖實現(xiàn)毛利540億元，毛利率約29%。目前披露年報的千億規(guī)模內(nèi)房股，平均毛利率約23.6%，龍湖跑贏均值5.4個百分點。趙軼提到，未來的毛利率力爭維持在25%以上。
堅持財務(wù)自律
截至2020年末，龍湖的凈負(fù)債率下降至46.5%，達(dá)到近5年來最低水平；現(xiàn)金短債比達(dá)到4.24倍，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為67%，穩(wěn)居“綠檔”房企之列。
用吳亞軍的話來說，這是多年堅持財務(wù)自律的回饋。
作為一家民營房企，龍湖超低的融資成本可與央企比肩。2020年，其平均借貸成本進(jìn)一步降低到4.39%，平均賬期拉長到6.59年。
期內(nèi)，龍湖于境外成功發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息在3.375%至3.85%之間，期限長達(dá)7.25年至12年，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。
邵明曉曾公開表示，在整個行業(yè)加杠桿的過程當(dāng)中，龍湖可能是唯數(shù)不多沒有用過非標(biāo)、影子銀行、信托的企業(yè)。“龍湖沒有用任何高成本融資的方式，非常自律。”
截止期末，在手現(xiàn)金778億，同比增長28%，有息負(fù)債1674億，同比增長15%，其中無抵押的信用負(fù)債占比超過7成，債務(wù)資本比46.5%維持合理水平。
從債務(wù)結(jié)構(gòu)上來看，龍湖一年以內(nèi)到期的短期債務(wù)占比只有11%，長短債比接近9:1，優(yōu)于絕大多數(shù)房企。趙軼透露，截止到目前，公司今年剛性到期的公司債只有5億，另有100億附回售權(quán)的債券，已做好了還款的安排，未來會繼續(xù)保持資金管理的主動性。
受益于財務(wù)安全和信用積累，2020年9月，國際權(quán)威信用評級機(jī)構(gòu)穆迪宣布，將龍湖的發(fā)行人和高級無擔(dān)保評級從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定；同年12月，國際權(quán)威信用評級機(jī)構(gòu)惠譽亦將龍湖評級展望調(diào)升至正面，至此，龍湖集團(tuán)成為中國全投資級房企中，2020年內(nèi)唯一一家獲兩家國際機(jī)構(gòu)調(diào)升評級/展望的企業(yè)。
今年3月15日，龍湖集團(tuán)被納入恒生指數(shù)，成為55家成份股之一，正式躋身藍(lán)籌行列。
截至2021年3月25日收盤，龍湖集團(tuán)總市值約為2761億港元，在內(nèi)房股中排名第二，對應(yīng)動態(tài)市盈率位居行業(yè)首位，顯示出資本市場對龍湖集團(tuán)未來成長潛力的高度認(rèn)可。
六航道并進(jìn)
2020年，龍湖新進(jìn)8個城市，一共獲取了121個項目，新增總建面2567萬方，權(quán)益建面1847萬方，權(quán)益比超過70%。從獲取的方式來看，26個項目來自收并購，總金額占比達(dá)到16%；從能級來看，一二線城市獲取土地的總建面達(dá)到88%，聚焦在高能級城市群的周邊。
截止2020年底，龍湖累計進(jìn)入了63座城市，覆蓋環(huán)渤海、西部、長三角、華南、華中五大區(qū)域，總土儲7400萬方，權(quán)益土儲5279萬方，預(yù)估總貨值9750億。其中，高能級城市的土儲占比達(dá)到86%、貨值占比89%。
在商業(yè)運營航道，龍湖于南京、成都、蘇州、西安、濟(jì)南、重慶6城新開10座商場，開業(yè)平均出租率達(dá)99%。截止目前，龍湖已開業(yè)49座商場，涵蓋11個城市，總建面達(dá)481萬方，商場全年銷售額超300億元，合作商戶超5000家，其中戰(zhàn)略合作超過340家。從收入和回報來看，去年商業(yè)的租金收入同比增長23%至58.2億，5年復(fù)合增長率32%。
趙軼表示，預(yù)計今年將有11座天街開業(yè)，截止目前，在手的商業(yè)項目數(shù)量已經(jīng)超過100個，分布在27座高潛力城市，總建面約1000萬方。
在租賃住房航道，截至目前，龍湖冠寓已經(jīng)布局全國30余個高能級城市，在穩(wěn)步拓進(jìn)和持續(xù)運營提升的同時，規(guī)模和影響力穩(wěn)居行業(yè)前三。截止2020年底，開業(yè)6個月以上的房源出租率達(dá)到93.3%，整體出租率達(dá)到88.5%，已經(jīng)開業(yè)房源達(dá)9萬間，全年共實現(xiàn)收入18.1億，同比增長55%。
在智慧服務(wù)航道，2020年物業(yè)收入58.4億（合并抵消前收入約為77億元），毛利率24.2%，實際管理面積1.72億平方米，客戶滿意度已經(jīng)連續(xù)12年超過90%，從過去5年來看，物業(yè)收入的復(fù)合增長率高達(dá)42%。
今年初，在四大航道之外，龍湖新增兩條航道,分別是:C5房屋租售航道，C6房屋裝修航道，其品牌為“塘鵝租售”與“塘鵝美裝修”。C5房屋租售航道瞄準(zhǔn)的是新房代理和二手房銷售業(yè)務(wù)。
房屋租售體系提供房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一站式服務(wù)，二手房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、資管業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、賦能合作、商辦業(yè)務(wù)等多項服務(wù)；房屋裝修業(yè)務(wù)由智慧裝飾、整裝設(shè)計院、智慧新材三方面組成。
據(jù)了解，房屋租售、房屋裝修都不是新的業(yè)務(wù)，而是由龍湖集團(tuán)C4航道智慧服務(wù)孵化而來。
業(yè)績會上，邵明曉直言，龍湖的業(yè)務(wù)圍欄越來越寬，但其實還是聚焦在自身的能力圈之內(nèi)。他提到，新業(yè)務(wù)現(xiàn)在還處于一個起步階段，近兩年不會有強制性的量化指標(biāo)。
吳亞軍補充道，新業(yè)務(wù)和龍湖本身的基因很吻合，龍湖有能力去拓展業(yè)務(wù)的渠道和機(jī)會。未來趨勢是不錯的，但目前沒有那么急。
