2021年3月15日，青島市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)》，進(jìn)一步放寬了學(xué)歷、技能人才落戶(hù)的條件，并取消購(gòu)房落戶(hù)房子面積限制。

青島新政發(fā)布后，對(duì)樓市的影響也來(lái)了！本文從三個(gè)角度進(jìn)行了剖析：一是青島出臺(tái)落戶(hù)新政的背景原因；二是落戶(hù)新政對(duì)青島人口的影響；三是落戶(hù)新政對(duì)青島樓市的影響。

出臺(tái)落戶(hù)新政的背景

青島的這個(gè)落戶(hù)新政實(shí)則已醞釀良久。

早在2020年12月14日青島已經(jīng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)建議。那個(gè)意見(jiàn)稿和現(xiàn)在正式的文件相差無(wú)幾，市場(chǎng)上早已有預(yù)期。

然而，到今年3月15日青島正式公布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步深化戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)》，還是引起了軒然大波。

我認(rèn)為青島出臺(tái)落戶(hù)新政的背景原因主要有以下幾點(diǎn)：

一是青島人口增長(zhǎng)進(jìn)入瓶頸期。根據(jù)青島相關(guān)部門(mén)的介紹，2018年青島戶(hù)籍人口增長(zhǎng)率為17.90‰、增加14萬(wàn)余人，2019年增長(zhǎng)率為13.27‰、增加10萬(wàn)余人，2020年增長(zhǎng)率為9.75‰，增加8萬(wàn)余人，人口增長(zhǎng)率和凈增長(zhǎng)數(shù)量連續(xù)兩年下滑。

在常住人口上，青島這幾年的表現(xiàn)也不算亮眼。根據(jù)青島統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2017-2019年三年時(shí)間青島常住人口共增長(zhǎng)30萬(wàn)人，每一年均增長(zhǎng)10萬(wàn)左右，增長(zhǎng)數(shù)量已難有大的突破，和同級(jí)別城市相比也遜色不少。

二是山東省的催促。2020年3月3日，山東省發(fā)布貫徹《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見(jiàn)》，其中在醒目位置要求“濟(jì)南、青島中心城區(qū)盡快放開(kāi)落戶(hù)限制”。此后，山東省在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)全省“全面放開(kāi)城鎮(zhèn)落戶(hù)限制，取消其他前置條件和附加限制”，最近的一次是2021年3月4日。省內(nèi)兄弟城市濟(jì)南在2020年4月29日已頒布“零門(mén)檻”落戶(hù)政策。

三是全國(guó)人口紅利的萎縮。下圖是我國(guó)歷年出生人數(shù)，可以看出從1990年到現(xiàn)在出生人數(shù)逐年下降，2019年已接近歷史最低點(diǎn)，而歷史最低點(diǎn)是1961年。雖然2020年出生人數(shù)還沒(méi)有公布，但從公安部的數(shù)據(jù)（1003.5萬(wàn)人）可知很可能低于歷史最低點(diǎn)。在我國(guó)出生人口下降的年代，很多城市已經(jīng)先知先覺(jué)加入了“搶人口”的大軍，這一點(diǎn)我在《在落戶(hù)這個(gè)事上，青島為啥這么傲嬌？》一文中已經(jīng)做過(guò)分析。如此嚴(yán)峻的形勢(shì)，正是造成上面兩點(diǎn)的深層次原因，也是青島出臺(tái)落戶(hù)新政的深層次原因。

青島的這次落戶(hù)新政雖然沒(méi)有達(dá)到“零門(mén)檻”，但力度還是很大的。

在中心城區(qū)（市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)），學(xué)歷上放寬至大專(zhuān)學(xué)歷，技能人才上放寬至初級(jí)工，住房上取消面積限制，并取消父母投靠年齡限制，設(shè)立社區(qū)集體戶(hù)口“兜底”無(wú)合法固定住所、無(wú)近親屬家庭戶(hù)、無(wú)單位集體戶(hù)等人員落戶(hù)，也就是你在青島沒(méi)有近親屬、沒(méi)有工作、沒(méi)有房子、還在租房子都能落戶(hù)。縣域三市則全面放開(kāi)落戶(hù)。

青島的落戶(hù)新政，基本達(dá)到了想落戶(hù)就能落戶(hù)的程度，初級(jí)工證是很容易獲得的，再不濟(jì)也可以先去縣域三市無(wú)條件落戶(hù)再轉(zhuǎn)到青島市區(qū)。

青島的落戶(hù)新政，可謂是從政策上把人口、人才進(jìn)入青島的攔路虎“打”走了，可實(shí)際影響怎樣呢？

對(duì)青島人口的影響

我認(rèn)為青島的落戶(hù)新政對(duì)青島人口的影響主要有以下幾方面：

首先，短時(shí)間內(nèi)肯定會(huì)造成戶(hù)籍人口快速增長(zhǎng)。這里面著急落戶(hù)的人員有這幾種，以前買(mǎi)的房子面積不夠無(wú)法落戶(hù)的，孩子上學(xué)需要落戶(hù)的，父母跟隨子女落戶(hù)的，需要落戶(hù)破除買(mǎi)房限制的。根據(jù)新聞報(bào)道，新政發(fā)布次日已經(jīng)迎來(lái)了一波落戶(hù)小高峰。

我認(rèn)為，青島的這種戶(hù)籍人口快速增長(zhǎng)不會(huì)持續(xù)太久。我們知道，我國(guó)政府統(tǒng)計(jì)的人口分為兩種，即戶(hù)籍人口和常住人口，戶(hù)籍人口大于常住人口說(shuō)明人口在流失，常住人口大于戶(hù)籍人口說(shuō)明人口在流入。這兩個(gè)指標(biāo)，常住人口更為重要，顯示了一個(gè)城市真正的人口數(shù)量，像深圳2019年末常住人口為1343.88萬(wàn)，戶(hù)籍人口則只有494.78萬(wàn)。

之所以說(shuō)青島的這種戶(hù)籍人口快速增長(zhǎng)不會(huì)持續(xù)太久，是因?yàn)檫@些落戶(hù)的基本都是本身已經(jīng)在青島的人，以前因?yàn)楦鞣N原因不能落戶(hù)，現(xiàn)在落戶(hù)只是常住人口轉(zhuǎn)化為戶(hù)籍人口。也就是說(shuō)，這只是青島的人口在內(nèi)部轉(zhuǎn)化，并不是外部流入。等到這種內(nèi)部轉(zhuǎn)化結(jié)束了，落戶(hù)高峰期也就結(jié)束了。

那么，會(huì)不會(huì)有外市的人因?yàn)榍鄭u的落戶(hù)新政而來(lái)青島呢？這種情況肯定是有的，青島背靠山東這個(gè)人口大省，又是山東經(jīng)濟(jì)龍頭和最負(fù)盛名的城市，在山東省內(nèi)人口吸引力應(yīng)是最強(qiáng)的。另外，青島的人才補(bǔ)貼和人才住房政策，也會(huì)和落戶(hù)新政的影響相互疊加，促進(jìn)省內(nèi)人口向青島流入。

但緊靠人才補(bǔ)貼、人才住房、落戶(hù)新政，還是改變不了青島人口流入的頹勢(shì)。不止青島，全國(guó)很多大城市都出臺(tái)了相似的政策，人口、人才不會(huì)無(wú)緣無(wú)故地去哪個(gè)城市，而會(huì)根據(jù)薪酬、職業(yè)前景、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同來(lái)排序，用腳決定去最適合自己的城市。

青島出臺(tái)人才補(bǔ)貼、人才住房、落戶(hù)新政，只是在政策“硬件”上和別的城市站到了同一水平線上，至于人家來(lái)不來(lái)，還要看薪酬、職業(yè)前景、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)這些軟件水平。

因此，我判斷青島的落戶(hù)新政不會(huì)大幅增加青島的常住人口，因?yàn)榍鄭u在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)上和一些同級(jí)別城市相比還有不少的路要走。

青島十四五規(guī)劃中提到2025年常住人口要達(dá)到1100萬(wàn)人，相當(dāng)于每年增加30萬(wàn)人。以目前青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和常住人口增加量來(lái)看，這個(gè)目標(biāo)遠(yuǎn)大而艱難。

對(duì)青島樓市的影響

落戶(hù)新政主要在以下幾方面對(duì)青島樓市產(chǎn)生影響：

一是，原來(lái)沒(méi)有購(gòu)房資格的通過(guò)落戶(hù)可以買(mǎi)房了，也就是增加了買(mǎi)房人數(shù)。青島現(xiàn)在的限購(gòu)政策是，沒(méi)有青島戶(hù)籍的要交社保滿(mǎn)一年才能購(gòu)房?，F(xiàn)在通過(guò)落戶(hù)可立即買(mǎi)房，將短期內(nèi)釋放不少購(gòu)房需求，增加買(mǎi)房人數(shù)。

二是，原來(lái)有一套房的可以買(mǎi)兩套了。原來(lái)市外戶(hù)籍在青島只能買(mǎi)一套房，現(xiàn)在落戶(hù)后可以買(mǎi)兩套房。

根據(jù)這兩天我的實(shí)際感受，上述兩條是落戶(hù)新政對(duì)青島樓市影響較大的兩方面，已經(jīng)有不少讀者朋友咨詢(xún)我相關(guān)的問(wèn)題。

三是，已經(jīng)擁有兩套房子的通過(guò)父母落戶(hù)可以買(mǎi)三套、四套了。青島限購(gòu)兩套住房，但通過(guò)父母落戶(hù)、分戶(hù)，又可以增加父母本市兩套住房的名額。原來(lái)父母投靠子女必須“男滿(mǎn)60周歲、女滿(mǎn)55周歲”，這個(gè)年紀(jì)的父母已經(jīng)沒(méi)大有買(mǎi)房的欲望了；現(xiàn)在取消父母投靠年齡限制，很多小年輕的父母才四五十歲，還是很有戰(zhàn)斗力的。

四是，小戶(hù)型房源的市場(chǎng)會(huì)好點(diǎn)。我在《警惕，從青島某二手房成交價(jià)4.25萬(wàn)開(kāi)始……》曾經(jīng)分析過(guò)，無(wú)論新房還是二手房，青島144平以上的房?jī)r(jià)基本都是下跌最少、上漲最多的，青島樓市已經(jīng)進(jìn)入改善為主的時(shí)代?，F(xiàn)在取消落戶(hù)住房面積限制，小房子多了一個(gè)落戶(hù)功能，將對(duì)小戶(hù)型房子構(gòu)成利好，尤其是小戶(hù)型的學(xué)區(qū)房。但這個(gè)影響有限，改變不了青島改善為主的趨勢(shì)。改善為主，說(shuō)明青島樓市已經(jīng)進(jìn)入了內(nèi)卷化，外來(lái)購(gòu)房能力不足。

綜上所述，青島的落戶(hù)新政將對(duì)樓市構(gòu)成利好，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。但影響究竟能有多大？我認(rèn)為信號(hào)意義大于實(shí)際意義。

原來(lái)青島的限購(gòu)政策雖然很?chē)?yán)，實(shí)際上只要想買(mǎi)房總能通過(guò)一些途徑買(mǎi)到，無(wú)非是增加一些成本而已?，F(xiàn)在在政策上可以把這部分額外成本省去了，但能有幾人為了萬(wàn)兒八千的小錢(qián)去做一個(gè)幾百萬(wàn)的買(mǎi)賣(mài)呢？

能夠真正影響青島樓市的，不是本已有的常住人口，而是外來(lái)人口的流入，這是改變青島樓市內(nèi)卷化的根本方法。如上面所說(shuō)，青島在外來(lái)人口的吸引力上還尚待加強(qiáng)，僅有的一些外來(lái)人口，很可能還會(huì)被人才住房吸引去。

所以，落戶(hù)新政對(duì)青島樓市真正的影響還是錦上添花。之所以說(shuō)是錦上添花，是因?yàn)槁鋺?hù)新政適逢其時(shí)，青島樓市已經(jīng)開(kāi)始了回暖。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，顯示青島的房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底反彈、開(kāi)始了正增長(zhǎng)：

在樓市淡季，落戶(hù)新政可能只會(huì)驚起一片漣漪，在樓市旺季則可能會(huì)激起一片風(fēng)雨。因此，想在青島買(mǎi)房或者置換的朋友，還是盡快下手為好。

當(dāng)然，在國(guó)家“房住不炒”和青島“五年限售”的政策下，在青島外來(lái)人口增長(zhǎng)進(jìn)入瓶頸期的形勢(shì)下，在青島郊區(qū)新房海量供應(yīng)的基本面下，不建議在青島炒房，這是“玩火自焚”。