在西海岸新區(qū)活力依舊、城陽熱度高漲、即墨土拍蓄力的時候，久無大動作的膠州仿佛已經(jīng)退出了“青島近郊”的群聊，行事低調(diào)。
然而，在青島上半年總結之后，膠州便開始刷起了存在感。
自2013年新機場獲批落戶膠州后，膠東國際機場的進展便成為外界關注的焦點。根據(jù)近期報道，膠東國際機場工程現(xiàn)已全面竣工驗收，為下一步轉(zhuǎn)場做準備。
與新機場相接的地鐵8號線北段，距年底通車的時間也愈加鄰近。
機場落地，為膠州新增地標，將在一定程度上提高膠州在外的知名度；地鐵開通，未來也將便捷膠州與青島各城區(qū)間的聯(lián)系，縮短市區(qū)前往機場的出行時間。這兩項交通工程的協(xié)作，建成后將為膠州帶去不少的發(fā)展動力。
回看膠州全域，由于南北間跨度較大，由此形成的片區(qū)發(fā)展不平衡已成現(xiàn)狀。中部的中心城區(qū)發(fā)展歷史久遠，依托行政機關和交通樞紐發(fā)展成生活圈成熟的新、老城區(qū)；南北部依托大規(guī)劃正在穩(wěn)步建設成新一代活力片區(qū)；西部則因發(fā)展規(guī)劃，現(xiàn)狀較為“原始”。雖有不限購這一地區(qū)的優(yōu)勢，但在不同片區(qū)的發(fā)展醞釀下，膠州各片區(qū)的樓市也呈現(xiàn)不同狀態(tài)。
總的來說，膠州的房價洼地雖多，但值得一觀的還是那幾個片區(qū)。
經(jīng)統(tǒng)計，膠州目前已吸引了如龍湖、碧桂園、融創(chuàng)、萬科、海爾、保利等頭部房企布局加盟，共計有86個項目在售和待售，其中79個為普通住宅項目。
時下熱區(qū)，備受關注
在膠州，最讓外界期待的片區(qū)，自然是憑借規(guī)劃和項目賺足了名聲的空港片區(qū)和開發(fā)區(qū)片區(qū)。
空港片區(qū)
承接新機場紅利而走紅的空港新區(qū)，在新機場和地鐵的落地下，成了膠州熱度最高的片區(qū)之一。但與其熱度相悖的，還是其現(xiàn)狀的尷尬。目前空港片區(qū)的面貌多數(shù)還是以村莊為主，各項配套也均停留在初級階段，僅供維持生活需求，與空港的“高新”定位還有差距。再者，由于空港片區(qū)攬括新機場，飛行航線下對部分周邊居民的生活有一定影響。
但片區(qū)內(nèi)的商業(yè)，將得到一定程度的改善。6月24日，膠東航空城5.28億元底價竟得膠州空港約40萬平商業(yè)用地。商業(yè)用地的出讓與建設，將在一定程度上彌補片區(qū)內(nèi)商業(yè)配套的短缺。
目前該片區(qū)內(nèi)海爾、中建、魯騏等產(chǎn)品在售，均價維持在七八千元。
開發(fā)區(qū)片區(qū)
坐擁“上合”的國字招牌，開發(fā)區(qū)片區(qū)也是膠州域內(nèi)熱度較高的片區(qū)。自上合落地膠州后，開發(fā)區(qū)片區(qū)接連迎來數(shù)十億的項目進駐，讓開發(fā)區(qū)片區(qū)成為“真金白銀”堆砌起來的潛力片區(qū)。而在上合風頭的帶引下，不少外地投資者也看中了這片待起航的潛力片區(qū)，紛紛于此投資置業(yè)。
目前開發(fā)區(qū)片區(qū)內(nèi)如融創(chuàng)、龍湖、碧桂園、花樣年、遠洋等產(chǎn)品在售，價格線已上調(diào)至1萬元左右。
發(fā)展完善，趨勢向上
膠州樓市的火爆，很大程度上源于各項規(guī)劃政策的引導。但遠景規(guī)劃由于變現(xiàn)時間長遠、且存在不確定性，所以相較于因規(guī)劃而紅火的空港和開發(fā)區(qū)來說，受大規(guī)劃影響較小的中心城區(qū)的樓市狀態(tài)就比較穩(wěn)定。
新城片區(qū)
位于膠州城市發(fā)展板塊的新城片區(qū)來說，其內(nèi)擁有的生活資源無疑是最為豐富的。無論是利群廣場還是中心醫(yī)院，從實驗小學到實驗中學，片區(qū)內(nèi)的生活圈也在日益完善。也正是由于配套和發(fā)展的相對成熟，所以新城片區(qū)也一直占據(jù)著膠州全市的房價高地，部分產(chǎn)品已有沖向2萬大關的勢頭。
目前該板塊聚集的房企也較為豐富，無論是外來的龍湖、碧桂園、融創(chuàng)等大鱷，還是天一仁和、銀盛泰等本土房企，推出的項目產(chǎn)品以大面積改善戶型為主。
老城片區(qū)
與新城片區(qū)相似的是，老城片區(qū)內(nèi)的生活配套也已有規(guī)模，醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套也具備。但由于依托膠州火車站而起步，鐵路線貫穿在該片區(qū)，周邊多老舊企業(yè)分布；且與新城片區(qū)相比，缺乏大型的商業(yè)體，活力不足。
目前老城片區(qū)內(nèi)的項目分布最多，保利、海爾、旭輝銀盛泰等知名房企也在此布局，產(chǎn)品價格區(qū)間較大，選擇也將為豐富。
蓄力起航，靜待時間
在膠州的各個片區(qū)中，有的因規(guī)劃而實現(xiàn)了熱度的飛躍，有的因生活圈醇熟而抓住了本地購房者的心，同樣，也自然有因現(xiàn)階段規(guī)劃遜色、配套不完善的片區(qū)而只能觀望期待。
少海片區(qū)
少海片區(qū)因為少海湖的景觀資源，一直被外界視為“休閑”“度假”的圣地。而周邊沿湖而建的項目也多半面向改善族的大戶型或是高端一族的別墅產(chǎn)品。據(jù)此前報道，少海片區(qū)的控規(guī)正在進行調(diào)整，在功能定位上為未來空港城市核心區(qū)，主打高端商務、居住、國際旅游度假區(qū)。從現(xiàn)有情況來看，少海片區(qū)內(nèi)如東方醫(yī)院等配套雖在逐步完善，但距離高端的定位還有一定差距。
生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)
生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)位于膠州西南部，片區(qū)風貌以村莊為主。雖為房價洼地，但是因為特色小鎮(zhèn)等規(guī)劃建設，可出讓建設的住宅用地有限，所以該片區(qū)內(nèi)的新房房源數(shù)量較少。
現(xiàn)如今，熱火朝天的“金膠州”已不見了蹤跡，取而代之的是去化困難的樓市現(xiàn)狀。據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計，2020年1月膠州的新房去化周期為20個月，隨后周期愈加延長，至6月膠州的去化周期已變?yōu)?6個月。
此外，近年來關于膠州的樓市走向眾說紛紜。以現(xiàn)狀來看，膠州市目前在售、待售有86個項目，數(shù)量僅位于西海岸新區(qū)之后；上半年膠州也接連出讓了幾宗住宅用地，下半年新房的庫存量也將增加；據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計，2020年上半年膠州新建商品住宅均價為10230元/㎡，房價在近郊中處洼地。項目多且有價格優(yōu)勢，這是膠州所長。
但隨著下半年樓市大幕的開啟，膠州若想僅憑數(shù)量和價格、熱點的新機場和地鐵，來實現(xiàn)樓市的逆風翻盤，是有些過于艱難；若是后續(xù)的各項目配套能夠跟上，倒是有幾線生機可正名。
