年中就是一個臨界點，2020上半年青島樓市在經歷了一番曲折后，在全年跑道上畫上了一個“逗號”。回顧2020上半年青島樓市，疫情、公積金新政、共有產權房政策、LPR“四大要素”，都對青島房地產市場產生相對明顯的影響。關于2020青島樓市下半場，房地產專家和金融業(yè)內都預測，新房二手房市場將會“穩(wěn)字當頭”，LPR或仍存有下調的可能。

要素一：疫情

一場疫情，讓各行各業(yè)都受到了不同程度的影響，作為國民經濟支柱行業(yè)之一的房地產業(yè)，也出現(xiàn)了相關變化。

新房和二手房的成交行情，是受疫情影響較為明顯的板塊，2020年2月青島新房成交共計2056套，環(huán)比1月份下降69.46％；2月份青島二手房共計成交了907套，環(huán)比1月下降74.7%，也是近五年以來青島二手房市場成交量最低的月份?？梢哉f疫情一來，青島樓市是“應聲封凍”。直到3月份后，隨著疫情得到有效控制，新房、二手房市場才跟著逐漸進入“復工回溫”軌道。

面對疫情，青島房企、中介也在市場營銷方面快速進行了調整。其中“線上看房”便是2020上半年青島樓市的重要新模式，VR看房、直播看房、網上售樓處等線上營銷方式在房企中引發(fā)新熱潮。業(yè)內人士認為，線上售樓處更多是以獲取客戶信息、推廣全民營銷為目的，真正成交還是在疫情得到控制后，在線下完成交易流程。

在房源優(yōu)惠方面，受疫情影響，房企紛紛釋放出了最大的誠意，那就是“讓利”，各家使出渾身解數(shù)提升業(yè)績。打響第一槍的是恒大，恒大旗下全國各在售樓盤推出75折優(yōu)惠，隨后融創(chuàng)推出“30天無憂退房”計劃，保利每周10套特價房限量秒殺，萬科青島全系產品開啟1萬元起購。特價房、打折房、30天無理由退房……各種優(yōu)惠方式層出不窮，這些策略也在一定程度上為房企和市場起到了保暖的作用。

要素二：共有產權房政策

2020年3月，城陽區(qū)出臺 《關于吸引人才享受共有產權住房政策的實施意見》，從房源和資金方面給予支持，減輕人才購房壓力?！兑庖姟诽岢?，在區(qū)域內統(tǒng)籌優(yōu)質商品住房，面向從院士到大專學歷等各類人才開放。根據(jù)青島市確定的人才七個層次，對不同層次人才購房時由企業(yè)承擔購房總價的20%或30%，與企業(yè)共有產權。

根據(jù)政策，屬于一至四層次的人才，產權比例為3：7，期限為8年，期滿后，企業(yè)無償贈送共有產權；屬于五至七層次的人才，產權比例為2：8，期限為5年，期滿后，人才按照“孰低”原則，回購共有產權。6月，城陽共有產權房政策作出進一步調整：對于五至七層次人才購置人才共有產權住房的，本人與區(qū)屬國企的產權比例調整為7：3。

共有產權新政推出后，對于城陽樓市起到了明顯的拉動作用。2020上半年城陽共賣出新房12921套，奪得青島區(qū)域成交亞軍，單區(qū)成交量占比全市總成交量的21%，成交面積1442121.05㎡。如果再加上高新區(qū)上半年成交的4059套新房，城陽的新房成交量已接近冠軍西海岸的成交數(shù)據(jù)。

要素三：公積金新政

2020年2月，青島市住房公積金管理中心出臺新政，允許受疫情影響的企業(yè)暫緩繳存住房公積金，企業(yè)也可申請降低住房公積金繳存比例，單位和個人比例最低不低于5%。針對企業(yè)受疫情影響無法按時繳存的，補繳后視同正常繳存，不影響職工申貸。

這一新政，在“復工復產”中助力成效明顯，據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至5月底，青島已有1649家企業(yè)緩繳公積金，363家企業(yè)降低繳存比例，企業(yè)共減負約2億元。

要素四：LPR

房貸是許多置業(yè)者共同關注的熱點之一，也是許多購房者買房前必要考慮的要素，“LPR”則是2020上半年房貸市場上的“當家詞匯”。

據(jù)官方數(shù)據(jù)，今年LPR在2月、4月曾兩度降息，1年期LPR年內累計下行30個基點，5年期以上LPR累計下行15個基點。

6月22日，據(jù)中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心剛剛公布的數(shù)據(jù)，1年期、5年期以上LPR維持在3.85%、4.65%,均與5月報價保持不變。至此,LPR連續(xù)兩個月“按兵不動”。

以100萬貸款本金、30年等額本息的住房貸款為例,LPR每降5個基點，買房人月供可以減少約30元，合計30年能減少利息大約10800元；降息10個基點，相當于月供降息60元，合計節(jié)省21637元。粗略計算，今年上半年兩次降息后，月供還款額累計可省90元/月。

2020樓市下半場預測：

新房二手房“穩(wěn)字當頭”近期LPR存還有下調的可能

青島一家專業(yè)數(shù)據(jù)機構的高級分析師受訪表示，從上半年土地供應量來看，下半年青島樓市并不會缺少新盤，特別是西海岸、城陽、即墨等區(qū)域，2020下半場將會涌現(xiàn)出許多新面孔。

雖然如此，但業(yè)內表示，下半年青島樓市新房成交量和價格方面，預計依舊是“穩(wěn)”字當頭，房源售價較之上半年會有波動，但不會大起大落。主城區(qū)新房價格相對“堅挺”，不排除會出現(xiàn)改善新盤定價“比較自信”的情況。

青島某大型房屋中介市場部負責人受訪時也坦言，二手房市場下半年預計也是以“穩(wěn)”為主，首先是會保持平穩(wěn)的成交態(tài)勢。房價方面，時至6月份，青島主城區(qū)二手房價格已經開始趨穩(wěn)，輔城區(qū)及近遠郊二手房源下半年不排除會出現(xiàn)“房東小幅降價促成交”的現(xiàn)象，但整體來看，不會出現(xiàn)太大波動。

金融業(yè)內受訪時表示，LPR雖已連續(xù)兩個月按兵不動，但并不意味著未來會“原地踏步”。人民銀行7月1日起下調再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個百分點，進一步降低銀行負債成本和實體經濟融資成本。預測今年第三季仍有降息降準機會，LPR報價維持不變最長時長為3個月，7月LPR存有下調的可能，但需要降準或降息的驅動。

業(yè)內專家直言，房貸資產一直是相對優(yōu)質的銀行資產，銀行也有動力繼續(xù)積極布局該領域業(yè)務。綜上所述，下半年房貸利率或仍有下行空間。

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