青島可售住宅套數(shù)152920套，去化周期19.98個月？

近日，某數(shù)據(jù)研究機構(gòu)公布的一組數(shù)據(jù)，把在買房與不買房之間徘徊猶豫的朋友，嚇出一身冷汗，因為綜合不同口徑的專家意見，去化周期18個月已經(jīng)是樓市庫存的合理上限。在政策相對穩(wěn)定的前提下，供求關(guān)系決定市場走勢，庫存“超標”的青島樓市是不是危險了？

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真的危險了嗎？讓我們來分享一篇2015年11月國內(nèi)某名報的文章《青島市庫存量令人“意外”，18萬樓市庫存壓頂》，看起來發(fā)表這篇文章的時候才是青島樓市最危險的時候，因為18萬套庫存比現(xiàn)在的15萬套多了3萬多套。

有意思的是，這篇文章中說，那個時候青島樓市的去化周期是14個月，比現(xiàn)在的20個月又少了半年。是不是有點亂？在樓市“最危險的時候”這個選擇題里，我們到底應(yīng)該站18萬套還是20個月？應(yīng)該都不是！2014年21世紀經(jīng)濟報道的一篇文章稱，當(dāng)時青島樓市住宅庫存接近20萬套，去化周期29個月。

其實在房產(chǎn)君看來，去化周期這個事情，就是個計算方式問題，庫存基數(shù)這個分子不變，以什么周期的去化量作為分母，就可以得出迥然不同的結(jié)論。

讓我們看這個19.98個月是怎么來的？以152920套這個庫存量除以1-5月的平均月銷量，看起來挺合理，但我們也要考慮到至少有兩個月因為疫情和春節(jié)的原因，是絕對的淡季，被這樣的特殊因素拉低了成交量，以它作為平均速度，去化周期一定會被放大。如果用5月份青島樓市13533套的成交量來代替，152920套這個數(shù)字消化起來，好像還用不了一年。

就住宅庫存動量而言，其實前5個月青島樓市的變化并不明顯。同策的數(shù)據(jù)稱，環(huán)比上漲只有1.2%。而絕對數(shù)值上，正如我們前面提到的，目前的庫存套數(shù)較2014年和2015年的高點，差距比較明顯。

“去庫存”開始大幅拉升樓市的2017年2月，媒體報道中提到的青島住宅庫存約為13萬套，與當(dāng)前的數(shù)字相差反倒不大，15萬套這個數(shù)值對于青島樓市而言，算是一個相對安全的中位數(shù)。

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也有朋友反映，印象中房子就是開發(fā)的多了，比如浮山后和新都心，去年有那么三四個項目，今年好像在售和已經(jīng)拿地的，差不多十多個。

房子多了庫存也多才正常？其實兩者并不能劃等號，還是那句話，供銷兩旺的話，消化庫存不成問題。浮山后和新都心，最熱的樓市地盤，它的供應(yīng)多了一些，并不能對青島樓市的去庫存大局產(chǎn)生實質(zhì)性影響，況且目前的青島樓市房源供應(yīng)在板塊輪替中做到了總體平穩(wěn)。

同策數(shù)據(jù)顯示，1-5月，青島累計供應(yīng)57634套房子，同比還下降了5.25%。浮山后和新都心有增量，可能高新區(qū)和城陽門量卻在走低。

“19.98個月”的去化周期不該成為阻礙在青島購房置業(yè)的魔咒，相信在政策日漸趨穩(wěn)和青島城市能量不斷升級的背景下，青島將會迎來旺盛需求的回歸。而與此同時，前5個月的數(shù)據(jù)也提醒我們，目前的市場環(huán)境不支持購房者像兩三年前那樣隨心所欲。

庫存分布并不均衡，某些片區(qū)的庫存已經(jīng)達到了歷史峰值，在這樣的區(qū)域買房沒有問題，但想要炒上一把，不僅要面臨限售等政策制約，二手市場上未來的火拼也一定會把盈利的預(yù)期打薄，再打薄。

商業(yè)房產(chǎn)購買要謹慎。截至5月底，青島市場可售商業(yè)房產(chǎn)高達273612套，較商品住宅多了12萬套還多，去化的吃力程度遠超住宅。