湖北荊州、江蘇淮安近日出現(xiàn)放松限購政策，但很快就相繼被收回。而青島先是在3月出臺針對人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策，后在4月11日出臺限售與限購寬松政策，3天后被收回。但青島繼續(xù)優(yōu)化了人才共有產(chǎn)權(quán)房政策，以城陽為試點(diǎn)，后期不排除全市推廣。
日前，青島城陽區(qū)委宣傳部在微信公號“陽光城陽”上發(fā)布了《城陽區(qū)六條硬核舉措，集聚人才釋放活力》一文，其中提到了“共有產(chǎn)權(quán)住房讓人才有房住”的相關(guān)舉措：
聚焦人才“買房難”“買房貴”的難點(diǎn)，創(chuàng)新出臺《關(guān)于吸引人才享受共有產(chǎn)權(quán)住房政策的實(shí)施意見》，從房源和資金方面給予支持，減輕人才購房壓力。在區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌優(yōu)質(zhì)商品住房，面向從院士到大專學(xué)歷等各類人才開放。根據(jù)青島市確定的人才七個層次，對不同層次人才購房時由企業(yè)承擔(dān)購房總價的20%或30%，與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)。其中，屬于一至四層次的人才，產(chǎn)權(quán)比例為3:7，期限為8年，期滿后，企業(yè)無償贈送共有產(chǎn)權(quán)；屬于五至七層次的人才，產(chǎn)權(quán)比例為2:8，期限為5年，期滿后，人才按照“孰低”原則，回購共有產(chǎn)權(quán)。
與此同時，青島公積金經(jīng)審議通過，正式開展共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款試點(diǎn)業(yè)務(wù)，試點(diǎn)階段。青島共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款主要面向城陽區(qū)四個區(qū)屬國企與人才實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)住房項目。
青島業(yè)內(nèi)人士指出，這是嫁接于商品房之上的共有產(chǎn)權(quán)房政策，且首付分期，有利于刺激樓市。
零首付重現(xiàn)
政策利好的雙重“加持”下，城陽新房市場迅速升溫，連續(xù)數(shù)周登上青島區(qū)域成交量榜首。據(jù)青島第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月13日-4月19日一周內(nèi)，城陽以909套穩(wěn)居榜首，其中青島全市銷售前十有4個項目來自城陽區(qū)，其中包括龍湖和旭輝所開發(fā)的兩個項目。
同策研究院首席分析師張宏偉分析指出，“零首付”一般分兩種支付方式兌現(xiàn)：第一種是分期支付；第二種是開發(fā)商與第三方機(jī)構(gòu)合作，將首付做成一個貸款品種，讓購房者把首付轉(zhuǎn)化成貸款。“首付遲早要付的，只不過付款方式發(fā)生了變化。開發(fā)商通過降低門檻吸引消費(fèi)者，把購房門檻降低”。
青島有當(dāng)?shù)孛襟w報道舉例說明人才共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)惠：在城陽一所中學(xué)任教的林洋（化名）接到了學(xué)校下發(fā)的關(guān)于本校教職工購買共有產(chǎn)權(quán)住房的通知，根據(jù)人才政策，研究生學(xué)歷的林洋屬于第四層次的人才，可以享受“本人與企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例7：3”的政策，即學(xué)校為林洋繳納30％的購房款。為此，早有換房計劃的林洋打算近期入手一套90多平方米的房子作為改善性住房。林洋看中的房子總價152萬元，樓盤均價16000－18500元／平方米。青島二套房首付比例在40%，按照學(xué)校政策，學(xué)校幫林洋出資30％，林洋只需要再出10％，也就是16萬不到就夠首付了，加上辦理公積金組合貸款，首付款和每月還貸壓力都小很多。
通過測算，林洋剩余的91.2萬元購房款若使用商業(yè)貸款，在貸款利率上浮的情況下，月還款額約為5400元；如今人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策疊加公積金貸款政策，使用公積金組合貸款后月還款額約為4900元，每月節(jié)省房貸500元。讓林洋在首付款上節(jié)省45.6萬元；30年期貸款成本節(jié)省18萬元。
換言之，如果1－4層次的人才購買的是首套房，企業(yè)為其支付的30％購房款可全部用作首付款，人才購房相當(dāng)于“零首付”，僅需償還貸款，便可在8年后擁有一套屬于自己的住房。
不過，前述青島業(yè)內(nèi)人士指出，這是建立在人才不結(jié)束與單位勞動合同的前提下才能實(shí)現(xiàn)的。
隱性風(fēng)險猶存
對于青島這一“變通”的政策，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦持有不同看法。他認(rèn)為青島人才共有產(chǎn)權(quán)房政策存在打“擦邊球”的嫌疑，是偷換概念的一種做法。首先，共有產(chǎn)權(quán)房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額；青島城陽關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)房”的定義，疊加了“人才政策”，是針對企業(yè)與人才共同購買普通商品房的政策。其次，青島人才共有產(chǎn)權(quán)房首付的做法本質(zhì)上是擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)房保障范圍，然后通過分期首付拉動消費(fèi)。這表明了地方經(jīng)濟(jì)下行的時候?qū)で蠓康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)的慣性，很多城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型遇阻，就是因?yàn)槭袌鲱A(yù)期有固定思維，經(jīng)濟(jì)稍微不行就從房地產(chǎn)入手，這樣也很難避免炒房投資資金進(jìn)入樓市的隱性風(fēng)險。
盧文曦認(rèn)為，此前已經(jīng)有多個城市在不斷試探調(diào)控邊界，荊州、淮安樓市調(diào)控政策的“一日游”也許還會重現(xiàn)在其他城市。背后折射的是地方政府對經(jīng)濟(jì)下滑的焦慮情緒。
統(tǒng)計顯示，3月4日-4月23日期間，全國至少有10個城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，購房端放寬的政策條款被撤回或調(diào)整。這也說明，涉及限購、首付等方面的政策調(diào)整仍然謹(jǐn)慎。
“從經(jīng)濟(jì)拉動的效用來看，房地產(chǎn)的確能起到一定功效。但是住房不炒是樓市調(diào)控的底線，所以對限購限貸的松綁還是敏感話題，尤其會助長投機(jī)炒作氛圍。政策的出爾反爾反而不利于市場穩(wěn)定。”盧文曦認(rèn)為，如何突破央行首付政策也是一個問題。央行規(guī)定首付款不低于25%，目前有限購限貸的城市對于首付款比例均已加碼提升。
前述青島業(yè)內(nèi)人士也提醒道，屬于五至七層次的人才，在5年后要面臨共有產(chǎn)權(quán)的回購，因此購房者需要綜合考慮一下自己的收入情況和還貸能力， 5年以后能不能把首付還上。
附：
陽光城陽
人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策明白紙
一、人才及符合購房條件的范圍
(一)什么是人才共有產(chǎn)權(quán)住房?
為了更好地吸引人才,符合條件的人才個人和企業(yè)按照相應(yīng)比例共同持有產(chǎn)權(quán)的住房。
（二)可以申請人才共有產(chǎn)權(quán)住房的人才是哪些范圍?
1、具有城陽區(qū)戶籍且滿足青島市人才類別規(guī)定的七類人才(詳見附件)。
其中，人才對應(yīng)最高學(xué)歷(含非全日制)享受相應(yīng)層次政策;全日制碩士可享受第四層次對應(yīng)政策；夫妻雙方均為第四層次及以上人才的，可享受夫妻雙方中最高層次人才上一層次對應(yīng)政策。
2、具有非城陽區(qū)的青島幣戶籍人才，且在青島市其他區(qū)市有一套住房的人才，可以申報購房，但必須在簽定正式購房手續(xù)后一個月內(nèi)承諾將戶籍遷至城陽區(qū),并由所屬單位加蓋公章確認(rèn)。
(三)申請購買人才共有產(chǎn)權(quán)住房是否受青島市住房限購政策限制?
是。堅持符合國家統(tǒng)一政策的原則，申請購買人才共有產(chǎn)權(quán)住房必須符合青島市住房限購政策。
二、共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)比例及回購
（四)共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)比例是如何劃分的?
屬于一至四層次的人才(詳見附件1,下同)，本人與企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例為7:3，共有期限為8
年；屬于五至七層次的人才，本人與企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例為8:2，共有期限為5年。
（五)共有產(chǎn)權(quán)到期后，如何進(jìn)行回購?
屬于一至四層次的人才，在城陽區(qū)范圍內(nèi)工作并享受共有產(chǎn)權(quán)政策滿8年后，由人才個人提出申請，經(jīng)用人單位、企業(yè)同意，并由相關(guān)部門批準(zhǔn)后，無償贈送30%產(chǎn)權(quán)；
屬于五至七層次的人才，自辦理完購房網(wǎng)簽之日起滿5年后,由個人將剩余20%的產(chǎn)權(quán)回購
回購價格按照“孰低”原則，即5年后市場價高于原購房價的，人才按原購房價回購；5年后市場價低于原購房價的，人才按5年后市場價回購。
人才可提前回購。滿3年不足5年的，如個人提出回購申請,經(jīng)用人單位、企業(yè)研究后,可按“一事一議”原則給予辦理。
三、人才共有產(chǎn)權(quán)住房房源、價格、面積及稅費(fèi)
（六)人才共有產(chǎn)權(quán)住房房源、價格如何確定?
在限定期限內(nèi)，人才根據(jù)公示的房源名單及確定的團(tuán)購價格進(jìn)行選擇，購買價格原則上低于市場團(tuán)購價格。
(七)人才共有產(chǎn)權(quán)住房的房屋面積有何規(guī)定?
第一層次人才不限面積；第二層次限制180平方米(含)以下;第三層次人才限制160平方
米(含)以下；第四層次人才(含全日制碩士)跟制140平方米(含)以下；第五、六、七層次
限制120平方米(含)以下。
對超過應(yīng)享受政策面積以上部分，價款由個人負(fù)擔(dān)。
(八)對辦理人才共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)證書及持有過程中產(chǎn)生的所有相關(guān)稅費(fèi)如何承擔(dān)?
由共有產(chǎn)權(quán)人雙方按照各自持有比例承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。
（九)關(guān)于人才共有產(chǎn)權(quán)住房的購房資金如何籌集?
1、按照產(chǎn)權(quán)比例,人才個人承擔(dān)購房總價款的80%(或70%)，并自行籌集資金;企業(yè)承
擔(dān)并自行籌集購房總價款的20%(或30%)，這部分資金作為購房首付款一次性到位。
人才個人購房首付款和企業(yè)支付的購房款可認(rèn)定為人才共有產(chǎn)權(quán)住房的首付款。
2、人才個人可辦理商業(yè)銀行個人住房貸款公積金貸款或公積金與商業(yè)貸款組合貸款。借
款及抵押手續(xù)按照金融機(jī)構(gòu)、公積金管理中心的規(guī)定執(zhí)行。
四、購房流程及資料準(zhǔn)備
(十)有購房意向且符合條件的人才如何申請人才共有產(chǎn)權(quán)住房?
1、人才向所屬單位提出申請,由所屬單位或主管部門匯總報至企業(yè)處，人才所屬單位導(dǎo)航
業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確雙方權(quán)利、義務(wù)后,由企業(yè)匯總向區(qū)人社、自然資源部門進(jìn)行購房資格認(rèn)定。
人才進(jìn)行資格認(rèn)定需提供以下資料：
人才類別資格認(rèn)定
（1）個人申請、學(xué)歷證明、職稱或職業(yè)資格證書、戶口簿(戶籍不在城陽的，帶著承諾書
)、勞動合同、社保證明等其他相關(guān)證明材料的原件及復(fù)印件；
購房資格認(rèn)定
（2)家庭所有成員的身份證明、戶口簿、婚姻證明。
2、經(jīng)購房資格認(rèn)定后,由企業(yè)辦理住房團(tuán)購手續(xù)
