1月17日上午，統(tǒng)計(jì)局公布了2019年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況，總體來(lái)看，房地產(chǎn)依舊為2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)。

開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速保持小幅下行至9.9%，銷售承壓，行業(yè)規(guī)?；疽?jiàn)頂，銷售面積微降，金額仍創(chuàng)新高。

竣工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正也在意料之中。房企新開(kāi)工意愿略有不足，土地購(gòu)置面積累計(jì)增速穩(wěn)步回升，總體來(lái)看，房企拿地態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。

01、2019年銷售面積增速再度由正轉(zhuǎn)負(fù)

首先看一下年度銷售情況，隨著下半年樓市轉(zhuǎn)冷，2019年商品房銷售面積為171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%。商品房銷售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比1—11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。

可以看出，雖然銷售金額仍創(chuàng)下新高，銷售面積也在高位維持，但整體增速已步入下行通道，后續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力略有不足。

而聚焦于2019年的月度變化，基本也呈現(xiàn)出先升后降的走勢(shì)，“金三銀四”迎來(lái)一群需求爆發(fā)，主要是基于部分二線城市及少數(shù)環(huán)核心三四線城市尚存輪動(dòng)需求，各能級(jí)城市均出現(xiàn)了短暫的小陽(yáng)春行情，新房銷售面積及金額均出現(xiàn)了同比小增。

但隨后需求的空缺使得整體新房銷售體量增速自年中起持續(xù)下降，至12月單月銷售面積同比跌至-1.7%，銷售金額同比也僅微增1.2%。

從銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，東部、中部、東北地區(qū)銷售面積均同比齊跌且降幅均有擴(kuò)大趨勢(shì)，僅西部地區(qū)購(gòu)房需求依舊堅(jiān)挺，2019年全年商品房銷售面積47410萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.4%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)判下月，即將迎來(lái)春節(jié)傳統(tǒng)假期，房企依舊會(huì)抓住返鄉(xiāng)置業(yè)的契機(jī)加緊營(yíng)銷，不過(guò)考量到多數(shù)三四線城市需求透支嚴(yán)重，市場(chǎng)信心不足，后期的成交情況依舊不容樂(lè)觀。

02、開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比增速下行至9.9% 

本月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額穩(wěn)步下行，12月單月開(kāi)發(fā)投資額為10929億元，環(huán)比下降6.29%，同比仍增7.35%。從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資額增速保持降勢(shì)，跌破10%：

2019年1—12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，增速比1—11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

究其原因，一方面年末房企加緊沖刺業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)投資熱情不高也在情理之中。

另一方面冬季來(lái)臨，東北部各省份基本也迎來(lái)了凍土期，工期放緩也是不爭(zhēng)的事實(shí)。不過(guò)毋庸置疑的是，在整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的背景下，9.9%的增速可以說(shuō)明房地產(chǎn)依舊為2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)。

03、房企新開(kāi)工意愿不足

新開(kāi)工這塊大家同樣比較關(guān)注，12月新開(kāi)工面積為21960萬(wàn)平方米，同環(huán)比齊增，增幅分別達(dá)到了7.4%和12.27%，房企新開(kāi)工動(dòng)力較上月略有回升。

不過(guò)累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，依舊維持降勢(shì)，1-12月房屋新開(kāi)工面積227154萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.5%，增速比1—11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。

這點(diǎn)也符合預(yù)期，隨著年末將至，房企的重點(diǎn)主要聚焦于銷售業(yè)績(jī)和資金回籠，新開(kāi)工意愿難免不足。不過(guò)值得注意的是，2019年房屋竣工面積為95942萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.6%，由負(fù)轉(zhuǎn)正也在情理之中。

而從土地購(gòu)置面積來(lái)看，降幅持續(xù)收窄，2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25822萬(wàn)平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)；自7月以來(lái)，房企的拿地積極性還是有了穩(wěn)步回升，降幅不斷收窄，總體好于2019年上半年。

不過(guò)隨著樓市轉(zhuǎn)冷，房企的拿地態(tài)度還是比較謹(jǐn)慎的，預(yù)期這樣的趨勢(shì)還將延續(xù)至下月。

04、行業(yè)規(guī)?；疽?jiàn)頂

綜合來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷跡象顯著：

一方面銷售面整體承壓，面積增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，金額雖創(chuàng)新高但未破16萬(wàn)億元，與之前的預(yù)期還是有一定的差距，也意味著目前的行業(yè)規(guī)?；疽呀?jīng)見(jiàn)頂。

另一方面，房企投資開(kāi)發(fā)熱情不高，累計(jì)增速持續(xù)下行，跌破10%，新開(kāi)工速度放緩，拿地態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎。預(yù)判下月，我認(rèn)為：

一是1-2月恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，銷售面積、金額與本月相比高位回落也在意料之中，不過(guò)考量到去年基數(shù)不高，2020年表現(xiàn)有望與去年持平或小幅微增。

二是房企開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比增速仍將逐月回落，但是降幅不會(huì)過(guò)大，整體趨穩(wěn)。

三是下月新開(kāi)工量有望與本月持平或保持小幅微增，土地購(gòu)置面積增速維持增勢(shì)。