2019年，隨著新房供應(yīng)的井噴，二手房交易一直是低位震蕩，房?jī)r(jià)則是一降再降。臨近春節(jié)，許多著急用錢的房東繼續(xù)調(diào)低房?jī)r(jià)，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年12月第四周，二手房成交均價(jià)為20207元/平方米，而12月第三周二手房成交單價(jià)曾跌破“2萬(wàn)線”，降至19368元/平方米，重回“1”時(shí)代?；仡櫲ツ甓址渴袌?chǎng)我們不難發(fā)現(xiàn)，伴隨著新房銷售壓力越來(lái)越大，二手房經(jīng)紀(jì)人將精力放在推銷傭金更高的新房項(xiàng)目上，讓原本不景氣的二手房市場(chǎng)更加雪上加霜。 

去年開年先迎“倒春寒” 

2019年春節(jié)前后的傳統(tǒng)淡季中，行情一如既往的冷。2019年1月青島二手房共計(jì)成交3154套，同比2018年1月下降30%，成交面積為288026.6平方米。臨近去年春節(jié)，新盤推盤量大幅減少，二手房?jī)r(jià)格比較穩(wěn)定，許多房東對(duì)于2019年的樓市還充滿了信心，降價(jià)銷售的欲望并不是很強(qiáng)烈。二月份則遭遇傳統(tǒng)的“春劫”，整個(gè)月青島二手房共成交1801套，環(huán)比下降42．9%，同比2018年2月下降60%，當(dāng)月二手房交易總面積為173495.6平方米。對(duì)于這一結(jié)果，許多二手房的房東依然淡定，因?yàn)?ldquo;金三”馬上就要來(lái)臨。 

但是，3月份的青島樓市，并沒(méi)有呈現(xiàn)出人們所期望的暴漲行情。 3月份，青島二手房共計(jì)成交了4765套，雖然與2月相比環(huán)比大漲165%，但同比2018年3月份，則出現(xiàn)了47.4%的降幅，二手房交易總面積為426387.6平方米?？傮w來(lái)看，行情雖有所回溫，但明顯低于2018年。從各大板塊二手房行情來(lái)看，靠著《流浪地球》等幾部大片成為網(wǎng)紅片區(qū)的西海岸，以3套的微小優(yōu)勢(shì)打敗“老牌冠軍”市北區(qū)奪得了一季度二手房市場(chǎng)的全市交易冠軍。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年第一季度西海岸二手房共成交了2128套；市北區(qū)一季度二手房共交易了2125套，只能屈居亞軍；李滄區(qū)位列第三位，一季度二手房共成交961套，雖然位列第三，但其實(shí)與冠軍、亞軍差距甚遠(yuǎn)。其他區(qū)域，城陽(yáng)一季度二手房成交了902套，市南區(qū)共計(jì)成交834套，即墨751套，萊西737套，嶗山457套，膠州435套，平度322套，高新區(qū)2019年第一季度二手房?jī)H成交51套。隨著開學(xué)季的臨近，一季度學(xué)區(qū)房成為成交熱點(diǎn)，浮山后、大學(xué)路和湛山排在了關(guān)注榜的前三位，其中浮山后二手房掛牌均價(jià)為29503元/平方米，在2018年第四季度時(shí)，該區(qū)域的二手房源掛牌均價(jià)還是“3字頭”，由此可見區(qū)域二手房的熱度。市南區(qū)的大學(xué)路和湛山片區(qū)，2019年第一季度二手房掛牌均價(jià)分別為62353元/平方米和48208元/平方米，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。 

“銀四”成為去年成交頂峰 

隨著天氣轉(zhuǎn)暖，青島樓市終于在去年4月份迎來(lái)了供需兩旺的市場(chǎng)行情。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年4月青島二手房共計(jì)成交5893套，環(huán)比3月上漲23.7%，但同比2018年4月還是下降31.1%。4月二手房成交總面積為523040.7平方米?？傮w來(lái)看，“銀四”時(shí)段青島二手房成交量雖低于去年同期，但確是全年的高點(diǎn)，顯現(xiàn)樓市傳統(tǒng)旺季的成色。 

從價(jià)格方面說(shuō)，4月份也是去年一年中的頂峰，許多在4月份賣房的人都為自己當(dāng)時(shí)的選擇感到慶幸。市民李先生在臺(tái)東有一套53平方米的二手房，在中介處掛了大半年也少有人問(wèn)津，但是在4月份迎來(lái)了三四位看房者。最終，他以120萬(wàn)元的價(jià)格成功賣出自己的這套二手房。在年底回頭看去，他為自己的選擇感到慶幸。“現(xiàn)在附近差不多面積的二手房已經(jīng)降到了100萬(wàn)元左右，而且還沒(méi)有人看房。”李先生說(shuō)。 

經(jīng)歷了去年4月份短暫的回暖之后，二手房的成交開始回落。 2019年5月青島二手房共計(jì)成交5532套，比4月份小降6.1%，二手房成交總面積為519741.39平方米。6月青島二手房成交再次下滑，共成交4896套房源，比5月份下降11.5%，成交面積446751.8平方米。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019上半年青島二手房共計(jì)成交26052套，比2018的上半年卻下降28.8%,總成交面積2377443.73平方米。 

從分區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)看，西海岸力壓市北區(qū)，奪得2019上半年青島二手房區(qū)域成交冠軍，共計(jì)成交二手房5875套，值得一提的是，這也是近五年中西海岸區(qū)首次坐上半年二手房區(qū)域頭把交椅；老牌冠軍市北今年上半年惜敗，共成交5220套二手房，系2019年上半年青島區(qū)域成交第二名；第三名是李滄區(qū)，共計(jì)成交2659套二手房。在2019年上半年成交情況中，其他區(qū)域，城陽(yáng)共成交二手房2575套，市南成交2088套二手房，即墨成交2038套二手房，萊西成交1846套二手房，膠州成交1437套二手房，嶗山成交1105套二手房，平度成交949套二手房，高新區(qū)僅成交164套二手房。根據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，青島二手房成交均價(jià)在2019年年初經(jīng)歷短暫上漲后，重新跌回2018年以來(lái)的低位，2019年6月均價(jià)21882元/平方米，同比降幅逾10個(gè)百分點(diǎn)。 

新房放量“金九”成色不足 

過(guò)去幾年青島土地的供應(yīng)充足，在2019年的“金九”，青島也迎來(lái)了新房的收獲季。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年9月份島城有七十多個(gè)樓盤上市，許多開發(fā)商也都推出了豐厚的優(yōu)惠活動(dòng)，吸引了大部分購(gòu)房者，所以9月份青島二手房成色不足。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年第三季度青島二手房共成交15203套，比2019年第二季度下降7.35%，3季度青島二手房的總成交面積為1401201平方米。 7月青島二手房共計(jì)成交5384套，環(huán)比上漲9.9%，同比上漲45.7%，成交總面積為491650.57平方米；8月青島二手房共計(jì)成交4798套，環(huán)比下降10.9%，當(dāng)月二手房成交總面積為445870平方米；9月，青島二手房共計(jì)成交了5021套，與8月相比上漲僅4.4%，二手房交易總面積為463513平方米?？傮w來(lái)看，三季度市場(chǎng)有起有落，行情較二季度有所下降，且明顯低于往年。 

從各大板塊二手房行情來(lái)看，2019年第三季度西海岸二手房共成交了4376套，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)奪得了三季度二手房市場(chǎng)的全市交易冠軍；市北區(qū)三季度二手房共交易了2702套，屈居亞軍；李滄區(qū)位列第三位，共成交1601套。從數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，各個(gè)二手房板塊熱度的極度不均衡，冠軍、亞軍、季軍之間都相差甚遠(yuǎn)，前三就能夠分出明顯的界限。其他區(qū)域，城陽(yáng)三季度二手房成交了1533套，即墨共計(jì)成交1239套，市南區(qū)成交1132套，萊西1103套，膠州1018套，平度762套，嶗山671套，高新區(qū)2019年第三季度二手房?jī)H成交160套，還是墊底。 2019年第三季度青島二手房熱點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，是浮山后、錯(cuò)埠嶺和江蘇路。其中浮山后二手房掛牌均價(jià)為29000元/平方米，與2019年第二季度時(shí)相比稍有下滑。市北區(qū)的錯(cuò)埠嶺和市南區(qū)的江蘇路片區(qū)都屬于新上榜的熱門板塊，錯(cuò)埠嶺片區(qū)二手房在2019年第三季度掛牌均價(jià)為22264元/平方米，在主城區(qū)算得上是“高性價(jià)比”板塊；開學(xué)季之后，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也有一定下降，市場(chǎng)也稍有降溫。第三季度網(wǎng)友對(duì)地鐵線路及站點(diǎn)的關(guān)注度，3號(hào)線是網(wǎng)友關(guān)注之首，其次為2號(hào)線。地鐵站點(diǎn)方面，3號(hào)線地鐵大廈站是網(wǎng)友關(guān)注的熱點(diǎn)，雙山站和清江路站分別位列第二三名。 

中介“壓力山大”紛紛轉(zhuǎn)行 

隨著新房供應(yīng)量不斷增加，開發(fā)商的銷售壓力也是逐漸增大。在自然到訪客戶不斷下降的情況下，開發(fā)商開始越來(lái)越倚重二手房中介等渠道商拓客。特別是即墨、膠州等地的樓盤，開發(fā)商不斷提高新房成交的傭金，越來(lái)越多的二手房經(jīng)紀(jì)人開始將業(yè)務(wù)重心放在了新房業(yè)務(wù)。“現(xiàn)在二手房不好賣，房?jī)r(jià)低傭金還要打折。同樣的精力，我們?nèi)ベu新房，成交后收益更高。”二手房經(jīng)紀(jì)人小麻說(shuō)。與此同時(shí)，許多二手房交易平臺(tái)也在積極拓展新房業(yè)務(wù)，這也為經(jīng)紀(jì)人買房提供了更多選擇。去年10月青島二手房共計(jì)成交4356套，比9月降15.3%，二手房成交總面積為403880平方米。隨著急售二手房的房東逐漸增多，主城區(qū)成交日益活躍。當(dāng)月青島二手房最熱小區(qū)前10位榜單全部被主城各大小區(qū)占據(jù)，其中，嶗山區(qū)的麥島金岸小區(qū)二手房掛牌均價(jià)44480元/平方米，是其中身價(jià)最高的二手房樓盤。另外值得一提的是，李滄區(qū)10月份有四個(gè)小區(qū)上榜的最熱二手房小區(qū)，成為上榜最多的區(qū)域，可見李滄區(qū)的二手房成交總量雖然并不突出，但熱點(diǎn)小區(qū)的市場(chǎng)接受度卻很高，這其中李滄區(qū)的海爾鼎世華府小區(qū)，去年10月掛牌均價(jià)22447元/平方米，是當(dāng)時(shí)熱搜二手房樓盤中掛牌均價(jià)最低的。 

不過(guò)，隨著房東降低房?jī)r(jià)，臨近歲末二手房開始逐漸呈現(xiàn)“翹尾”行情。去年11月青島二手房共計(jì)成交4711套，環(huán)比上漲8.1%，同比上漲64.2%，成交總面積457439平方米。其中普通二手住宅成交了4394套，二手房住宅的成交面積391371平方米。進(jìn)入12月份之后，房東的二手房掛牌價(jià)與最終的成交價(jià)已經(jīng)相差無(wú)幾，許多精裝的大戶型房源也已經(jīng)入市，使得二手房在進(jìn)入12月之后成交量緩慢上升。 

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，雖然新房?jī)r(jià)格不斷回落吸引了一定比例的剛需，但是價(jià)格不斷走低的二手房有著即買即住、配套成熟等優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)今年一季度二手房市場(chǎng)有望進(jìn)一步回暖。