半年前，東北姑娘季瑤在“北漂”5年之后選擇了辭職，只身去往杭州開始新的生活。原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，只是海投簡(jiǎn)歷之后，在幾家公司中杭州的那家企業(yè)最有誠(chéng)意。公司不僅報(bào)銷了她面試的來往路費(fèi)，還承諾前期提供單獨(dú)的員工宿舍，再加上薪資待遇，她做出了南下的決定。如今，她說這個(gè)決定很正確。
季瑤的故事在新一線城市不斷上演，而新一線城市的居住現(xiàn)狀究竟如何？近日，貝殼找房發(fā)布《2019新一線城市居住報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示，對(duì)租房者而言，雖然新一線壓力低于一線城市，但房租收入比仍然高于30%。對(duì)購(gòu)房者而言，新一線城市則年輕化趨勢(shì)更明顯，90后已成為購(gòu)房主力，而一線城市依然以80后為主。
除此之外，新一線城市更多的居住秘密藏在這份報(bào)告里。
二手房交易哪兒最熱？
成都賣得多，重慶賣得快
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，中國(guó)房地產(chǎn)正處于從增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)移的過程。當(dāng)前住房已經(jīng)達(dá)到總體均衡的水平，今天，人均住房面積40㎡左右，戶均住房套數(shù)在1.06-1.09之間，意味著從總量上來看中國(guó)已經(jīng)告別了住房短缺的問題，進(jìn)入住房的結(jié)構(gòu)體調(diào)整和品質(zhì)改善時(shí)代。尤其在經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大的需求和房地產(chǎn)金融不能再進(jìn)一步膨脹的約束下，鼓勵(lì)以舊換新、賣一買一的換房需求釋放是當(dāng)前唯一的出路。
那么，哪個(gè)城市的二手房交易熱度最高？
交易量是最直觀的指標(biāo)，《報(bào)告》顯示，成都、天津、武漢、重慶、西安的房子賣得最多，成都的交易指數(shù)僅次于北京。另一個(gè)指標(biāo)則是換手率，即在一定時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)中房產(chǎn)買賣的頻率，其是反映房產(chǎn)流通性強(qiáng)弱的重要指標(biāo)。《報(bào)告》顯示，換手率top5的城市分別為成都、武漢、天津、南京、鄭州。
活躍的交易使得大量二手房掛牌入市。不過總體來看，2019年前十個(gè)月，新一線城市的二手房新增掛牌量均高于成交量，意味著想賣房的人多，但真正賣出去的少。二手房新增掛牌量與成交量的差距大小，一定程度上影響著供求關(guān)系的走向。結(jié)合換手率來看，排名前七的城市中，成都和杭州新增掛牌量和成交量的差距較小，其排名居于15城的上游區(qū)間，而鄭州的差距最大。
另一個(gè)反應(yīng)供求關(guān)系的指標(biāo)則是成交周期，即客戶從錄入到簽約的用時(shí)長(zhǎng)短?！秷?bào)告》顯示，重慶賣得最快，平均17.8天；杭州賣得最慢，平均33天。
4城買房負(fù)擔(dān)高于廣州
天津壓力是長(zhǎng)沙的3倍
對(duì)于很多人來說，生活中最大的支出可能就是居住方面的花費(fèi)了。根據(jù)對(duì)不同婚戀狀況的人進(jìn)行調(diào)研顯示，94.85%的人認(rèn)為住房和幸福相關(guān)。那么，置業(yè)難度則直接關(guān)系到人們的幸福感。買房負(fù)擔(dān)越重，房子越成為高收入人群才買得起的高端商品。
我們用房?jī)r(jià)收入比來衡量普通居民家庭購(gòu)房的難度——不吃不喝要多少年才能夠買得起一套房？從《報(bào)告》中看，總體而言，新一線城市的買房負(fù)擔(dān)明顯低于一線城市。因此，新一線城市購(gòu)房者群體年輕化趨勢(shì)更明顯。
《報(bào)告》中，一線城市80后依然是購(gòu)房主力，交易占比約為45.6%；新一線城市中，90后已經(jīng)展露頭角，占比約為43.4%，超過80后成為了購(gòu)房主力軍。不過，新一線城市中，天津、杭州、南京、青島的買房負(fù)擔(dān)最重，甚至高于廣州。天津的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到16.8，是長(zhǎng)沙的2.8倍。
買房負(fù)擔(dān)越重，置業(yè)難度越大，但并不意味著人們對(duì)買房的需求變?nèi)酢?strong>《報(bào)告》顯示，買房負(fù)擔(dān)重并沒有削弱需求，而負(fù)擔(dān)輕也沒有刺激更多的需求和交易。昆明是買房負(fù)擔(dān)最輕的城市，但從二手房的成交量和換手率來看，均在新一線城市中排名墊底，而且也是新增房源最少的城市。
新一線租金扛得住嗎？
杭州租客最難，寧波最輕松
在一個(gè)城市立足，除了買房，還有一個(gè)選擇就是租房。而房租收入比則是衡量租客居住負(fù)擔(dān)的一個(gè)重要指標(biāo)，即交完房租，你還有多少錢用來吃喝玩樂？
那么，房租收入比多少才是合理的？專家認(rèn)為，房租收入比在25%以內(nèi)是合理的，房租收入比在25%-30%處于居民可以承受的范圍之內(nèi)，一旦超過30%則表明房租壓力過大。
從《報(bào)告》來看，新一線城市整租一居室的房租收入比均高于30%。其中，杭州的房租收入比為62.3%，實(shí)現(xiàn)租賃自由最難，其整租一居室的均價(jià)為3175元/月。西安、重慶、成都、南京、鄭州、天津等6個(gè)城市的房租收入比也超過50%。新一線整租一居室均價(jià)為1900元/月，杭州、南京、蘇州、武漢的均價(jià)高于新一線城市的平均水平。
現(xiàn)實(shí)生活中，“不選對(duì)的，只買貴的”往往只是一種調(diào)侃或一時(shí)興起，物美價(jià)廉才是大多數(shù)人的追求。不過，不同的經(jīng)濟(jì)狀況確實(shí)會(huì)影響人們對(duì)天平兩端的傾向。相對(duì)富足的人，往往在物美的前提下，尋找價(jià)格更低的東西；而相對(duì)拮據(jù)的人，則更傾向在價(jià)廉的前提下，挑選更好的東西。因此，租房負(fù)擔(dān)越重，由于能力有限，租房只能量力而行，因此對(duì)租住品質(zhì)的分層現(xiàn)象越明顯。
貝殼問卷調(diào)查顯示，在租房還是買房的話題中，將近六成受訪者傾向于“有條件則會(huì)買房”，只有25%的人表示“如果價(jià)格合適，未來會(huì)長(zhǎng)期租房”。因此，租客被視為城市的重要潛在購(gòu)房群體。從《報(bào)告》上看，租賃需求旺盛的城市，買賣需求也普遍較為旺盛，且城市交易量較大。反之，同樣可能產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。
東莞、天津和杭州
總有一個(gè)適合你
如今，數(shù)以億計(jì)的人口背井離鄉(xiāng)、跨省遷徙，正在發(fā)生?！秷?bào)告》數(shù)據(jù)顯示，新一線城市中，東莞、天津、杭州的外地購(gòu)房者和租房者占比最多。
“季軍”杭州，外地購(gòu)房者占比達(dá)到53.1%，以安徽人、江西人和河南人為主。
杭州作為浙江省省會(huì)，近年來，在阿里巴巴、網(wǎng)易等高科技企業(yè)的帶動(dòng)下，GDP一躍跨入全國(guó)前十，在多家機(jī)構(gòu)評(píng)選的城市吸引力排行榜中，杭州都穩(wěn)居第一集團(tuán)，與北上廣深比肩。
杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，樓市調(diào)控政策執(zhí)行嚴(yán)格且不斷加碼，2019年6月中國(guó)銀行在杭州率先上調(diào)首套房房貸利率。但隨著今年5月落戶政策的放款，帶動(dòng)了住宅市場(chǎng)新一波的量?jī)r(jià)上揚(yáng)。
“亞軍”天津是中國(guó)四大直轄市之一，北方重要的港口城市，成交量中超六成由外地人買單。
2018年，天津開始推行“海河英才行動(dòng)計(jì)劃”等相關(guān)人才政策降低落戶門檻。2019年部分區(qū)域又放開限購(gòu)，短期內(nèi)吸引了大量外地購(gòu)房客戶。其中，河北人、河南人以及山東人最多。
那么，天津人都去哪兒了呢？其實(shí)也沒離開家門口。2019年1-10月，天津每萬(wàn)人中成交6套房，僅次于北京的8.3套/萬(wàn)人，成為新一線城市中最愛買房的一群人。不過，其在外地購(gòu)房的比例僅為0.6套/萬(wàn)人，意味著跨省購(gòu)房的天津人不足10%，且主要集中在北京。
“冠軍”東莞的外地購(gòu)房者占比73%，將近4成被湖南人、湖北人和江西人買走。
東莞一直是制造業(yè)與服務(wù)業(yè)共同主導(dǎo)發(fā)展的城市。2009年金融危機(jī)過后，城市經(jīng)歷了一次大換血。隨后的產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來了高新技術(shù)人才的增加，以及人口年齡結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中已經(jīng)明確表示：“以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的電子信息等世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。”東莞正進(jìn)入人口品質(zhì)紅利時(shí)代，不過，目前人口增速還相對(duì)緩慢，因此，二手房成交量規(guī)模在新一線城市中排名倒數(shù)。
從《報(bào)告》來看，外地購(gòu)房者占比高的城市，房?jī)r(jià)也相對(duì)較高，處于新一線的上游區(qū)間；反之，如果房子大部分被本省居民購(gòu)買，則房?jī)r(jià)在新一線城市中普遍排名較低。
不過，整體來看新一線城市由于生活節(jié)奏及成本都相對(duì)適中，加之越來越重視文化產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施的完善，正在吸引越來越多的年輕人去實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想。
