國家統(tǒng)計局9月17日發(fā)布了“2019年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”。初步測算，一二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.3%、0.5%和0.7%。新房價格環(huán)比上漲的城市有55個。一二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0、0.2%和0.8%。二手房價格環(huán)比上漲的城市有43個。這顯示，目前房價的整體態(tài)勢仍然是普遍上漲。

當然，房價數(shù)據(jù)也透露出一些房價下行的跡象，主要表現(xiàn)在兩個方面。首先，新房房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，由7月的60個減少到8月的55個；而環(huán)比下降的城市增多，由7月的3個增加到8月的10個。其次，一線城市二手房價出現(xiàn)了同比下降，降幅為0.2%，是去年6月以來的首次轉(zhuǎn)降。

可以說，目前的房價走勢顯露出復(fù)雜性，令人難以判斷其趨勢。實際上，這種復(fù)雜性是2017年以來房價走勢的基本特征。一方面，不同城市的房價走勢出現(xiàn)分化，一些城市上漲，一些城市下降，總是漲跌互現(xiàn)。如果深入調(diào)查，還會發(fā)現(xiàn)，同一個城市的不同區(qū)域，房價走勢也有分化現(xiàn)象。另一方面，不同時期的房價走勢出現(xiàn)波折，某些時期顯現(xiàn)下降的跡象，但過幾個月又漲勢增強。

例如，從2018年3月到2018年6月，一線城市二手房價是同比下降；但從2018年7月到2019年8月，一線城市二手房價是同比上升。在2018年2月，新房價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)多達15個，但隨后慢慢減少至兩三個。因此，今年8月出現(xiàn)的房價下跌城市個數(shù)增加、一線城市二手房價同比下降等現(xiàn)象，完全有可能是短期現(xiàn)象，并不預(yù)示房價下降趨勢的形成，幾個月之后，又可能出現(xiàn)房價上漲城市個數(shù)增加、一線城市二手房價上漲。

本輪房價普遍上漲始于2015年下半年，經(jīng)歷了2016年的加速，隨后受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，漲勢受到抑制。但在兩年多的時間里，房價都是漲跌互現(xiàn)、時漲時跌，形成了僵持的局面，既難以上漲，又難以下跌。表面看來，房價維持了基本穩(wěn)定，似乎是好事。但實際上，僵持之中也有一定風(fēng)險。

之所以形成這種既難漲又難跌的局面，是因為兩方面的原因。一方面，房價已經(jīng)漲到高位，除非有突然爆發(fā)的需求，否則難以獲得繼續(xù)快速上漲的動力。與2015年的基數(shù)比較，一二線城市房價漲幅大多超過了30%，最高的甚至超過了60%，大大高于2010年-2015年間的房價漲幅。另一方面，房價又得到了上漲預(yù)期的支持，而且還能獲得比較充裕的資金，這讓開發(fā)商和投資者不愿意降價出售，使得房價又難以下跌。過去十幾年，當房價下跌到一定程度，就會有刺激政策出臺，使房價“報復(fù)性上漲”，因此，目前有相當多的開發(fā)商和投資者盼望刺激政策，仍然對房價持上漲預(yù)期。在這種預(yù)期下，房地產(chǎn)市場的“吸金”能力相當強，使資金通過各種渠道流入。近年房地產(chǎn)貸款余額增速一直比較高。

從以往的經(jīng)驗看，對房價走勢影響最大的是貨幣政策，尤其是利率調(diào)整。上一個降息周期是在2014年11月至2015年10月，隨之而來的就是房價大幅上漲?，F(xiàn)在，開發(fā)商和投資者也在盼望貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，尤其是降息。期待降息后，房價可以再度加速上漲。而這又會導(dǎo)致一定的房價泡沫和金融風(fēng)險。因此，央行8月初通過電視會議部署下半年工作時，特別指出，要持續(xù)加強房地產(chǎn)市場資金管控。這是防范化解重大金融風(fēng)險的重要措施。

9月17日，央行開展1年期MLF操作2000億元。此前，有很多分析人士認為，央行會小幅下調(diào)MLF利率，以此引導(dǎo)LPR下降，從而降低實體經(jīng)濟的融資成本。但是，央行維持MLF利率不變，仍為3.3%。

因此，引導(dǎo)LPR下降需要審慎操作。央行這次沒有下調(diào)MLF利率，顯示了戰(zhàn)略定力，也有利于“房住不炒”的原則真正落實。今后一段時間，還需要進一步落實房地產(chǎn)長效管理機制，對于貨幣政策而言，就是要持續(xù)加強房地產(chǎn)市場資金管控。