精裝房，在很長一段時間里成為青島樓市的“主角”，房企爭相推出精裝房源搶占市場。在樓市紅火的時候，不乏有些開發(fā)商靠精裝房賺一筆。與此同時，由于裝修標準不達標等問題，精裝房引起的糾紛、投訴頻發(fā)。然而，記者調查發(fā)現，由于市場降溫明顯，開發(fā)商之間競爭加劇，一些開發(fā)商為了吸引客戶，主動將“精裝房”改成了“毛坯房”，價格也大幅回落，以迎合客戶的“口味”。 

市場：“精裝改毛坯”悄流行 

縱觀當下的青島樓市，新房市場上精裝修房源依然居多，2000-3000元/平方米的裝修價格成為普通住宅主流標準，大多數改善盤的精裝標準是4000-5000元/平方米，高端住宅6000-7000元/平方米的裝修價格也屢見不鮮。在樓市紅火的時候，優(yōu)質項目無論是毛坯還是精裝都頗為搶手。然而，從去年下半年開始，島城樓市開始不斷降溫，開發(fā)商的銷售壓力明顯加大。記者調查發(fā)現，為了迎合市場，不少開發(fā)商果斷“精裝改毛坯”，試圖通過變相降價贏得客戶。 

如位于城陽的青特小鎮(zhèn)目前高層銷售均價為14500元/平方米，而就在幾個月前，這個項目高層精裝房源的價格還在16500元/平方米以上。同區(qū)域的旭輝銀盛泰正陽府，精裝高層7月份均價還在18000-19000元/平方米之間，這個月所售房源已經調整為毛坯，價格也調整為13800元/平方米。 

西海岸作為青島樓市供應和成交的主力區(qū)域，在售樓盤數量多，競爭自然激烈，“精裝改毛坯”也成為不少開發(fā)商的營銷策略。如海爾產城創(chuàng)熙園，建面約為95-140平方米套三套四洋房，毛坯交付，銷售均價預計15000元/平方米左右，而項目6月份的時候還是帶裝修銷售。西海岸知名大盤中鐵·青島世界博覽城8月24日開啟認籌，預計9月初推出公寓類產品，戶型面積30-69平方米，平層公寓均價 13500元/平方米，loft公寓均價14500元/平方米左右，全部帶裝修交付；而該項目預計10月份推出小高層、洋房等產品，則改為毛坯交付。 

探因：市場下行無奈之舉 

島城樓市悄然流行“精裝改毛坯”不是房企有錢任性，而是有著內在的原因。業(yè)內人士告訴記者，從2017年下半年開始，精裝修成為開發(fā)商做溢價的重要手段，尤其是樓市紅火的那段時間，只要能做成裝修，開發(fā)商基本不會以毛坯交付，毛坯房淪為配角。“這并非開發(fā)商大發(fā)善心，而是裝修費用里還可以再賺一筆。”該業(yè)內人士透露，裝修標準一路從每平方米一兩千元漲到三四千元，有些項目甚至高達萬元。然而，價格與質量不相匹配的裝修標準，以及后續(xù)一系列糟心的維權，讓不少人對精裝房頗為詬病。 

雖然對精裝房有諸多不滿，但是由于當時處于賣方市場，購房者只能“啞巴吃黃連”。如今，島城樓市已經轉變?yōu)橘I方市場，開發(fā)商在嚴峻的市場形勢和巨大的銷售壓力下不得不放下身段，使出各種營銷手段。低首付、推優(yōu)惠、團購價……不過，購房者似乎對這種小打小鬧的“促銷”活動并不買賬。 

于是，“精裝改毛坯”就成了不少開發(fā)商青睞的手段。精裝改成毛坯可以降低購房者的預算，對于預算有限的剛需群體來說比較實惠，而作為開發(fā)商損失也不太大。西海岸一家房企的營銷負責人告訴記者，“金九銀十”是樓市的傳統(tǒng)旺季，也是年底前最后一個銷售高峰期，為了沖刺全年銷售指標，開發(fā)商都使出了渾身解數。但招數就那么多，不可能各家都創(chuàng)新，只要用得好的招數，最省事的方式就是“拿來主義”。“精裝改毛坯”，無疑是一種降低準入門檻、提升購房熱情、抬升樓盤銷量的有效方式。 

調查：市場呼喚“剛需房” 

受到全面“二孩”政策放開以及樓市“7090”政策解禁的影響，加上大戶型、精裝房溢價高的特點，島城樓市新建樓盤項目中難覓小戶型房源，在售大多為110-220平方米的大戶型精裝房。尤其是在市南、市北、嶗山、李滄，低總價、小戶型的毛坯房堪稱鳳毛麟角，成了市場上的“香餑餑”。 

小李從青島大學畢業(yè)3年多了，預算有限的他想買一套小戶型毛坯房，一來可以降低預算，二來他對開發(fā)商拿裝修做文章頗為反感，“如果買精裝房，大約要多出三四十萬元的費用，而我自己裝修的話十多萬元就夠了。” 

調查顯示，由于調控政策影響，投資客基本從島城市場散去，購房人群以剛需和改善為主。尤其是剛需人群，成為島城樓市的主力購買人群。這個群體對于小戶型、毛坯房頗為青睞。這種情況也得到了市場的印證。如近日認籌大熱的金茂智慧國際城項目，戶型面積最小僅為88平米，起價低至9700元/平方米，平均售價低至11000元/平方米左右，比周邊其他樓盤低了不少，因而在冷清的大環(huán)境下依然受到了剛需的追捧。 

業(yè)內人士認為，預計未來剛需置業(yè)者仍將是樓市的主要購買力量，小戶型、毛坯房會受到青睞，而大戶型精裝房的熱度會繼續(xù)下降，“逼迫”開發(fā)商不得不及時調整策略，以適應市場需求。