隨著政策和融資環(huán)境的收緊，不少房企壓力倍增，面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，龍湖能否逆勢(shì)突圍?8月26日，龍湖集團(tuán)控股有限公司(0960.HK，下稱“龍湖”)用靚麗的業(yè)績(jī)回應(yīng)了業(yè)界的質(zhì)疑。報(bào)告顯示，2019上半年合同銷售額為1056.2億元，同比增長(zhǎng)8.8%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)收、凈利潤(rùn)分別為385.7億元、63.1億元，分別同比增長(zhǎng)42.2%、16.2%。財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，凈負(fù)債率53.0%同比下降2%，平均借貸成本為年利率4.56%，融資成本繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)較低水平。

業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)和財(cái)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行，使龍湖在資本市場(chǎng)上獲得更多認(rèn)可。截止8月27日，龍湖股價(jià)漲幅超過24%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏恒生指數(shù)，也跑贏A股房地產(chǎn)板塊。在投資者回報(bào)方面，董事會(huì)決議派發(fā)中期股息每股0.36元，同比增長(zhǎng)20%。此外，今年5月，公司被納入香港恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)成份股。

值得關(guān)注到的是，兩月后是龍湖上市10周年。“時(shí)間過得很快，對(duì)于上市公司來講，沒有故事就是好故事。”龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍對(duì)于龍湖上市已經(jīng)走過十年的歷程不禁感嘆。對(duì)于未來的布局，吳亞軍表示，下一個(gè)十年，對(duì)于龍湖集團(tuán)而言，中國(guó)的城市化發(fā)展、消費(fèi)升級(jí)、服務(wù)升級(jí)是未來的三個(gè)機(jī)會(huì)。

營(yíng)收、凈利雙增 劍指全年2200億元銷售目標(biāo)

2019年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了預(yù)期寬松，交投活躍的小陽(yáng)春，也體驗(yàn)了資金監(jiān)管從嚴(yán)、增速回調(diào)的冷靜。

在此背景下， 1-6月，龍湖實(shí)現(xiàn)合約銷售1056.2億，同比增長(zhǎng)8.8%，穩(wěn)居行業(yè)前十，達(dá)成全年銷售目標(biāo)48%。通過梳理發(fā)現(xiàn)，龍湖半年1056.2億的銷售額，已超過其2016年全年881.4億元銷售額。

同時(shí)，龍湖營(yíng)收、凈利潤(rùn)均創(chuàng)上市以來新高，增速也保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，營(yíng)收385.7億元同比增長(zhǎng)42.2%，凈利潤(rùn)63.1億元，同比增長(zhǎng)16.2%。

談及全年銷售目標(biāo)，龍湖CEO邵明曉介紹說，銷售額上半年實(shí)現(xiàn)1056億元，到七月底已經(jīng)實(shí)現(xiàn)1256億元，所以全年完成2200億元是比較輕松的。

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資收緊信號(hào)頻傳，而龍湖集團(tuán)順應(yīng)國(guó)家“去杠桿、降負(fù)債”的要求，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到了進(jìn)一步優(yōu)化。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，龍湖凈負(fù)債率為53.0%，同比下降2%，有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期債務(wù)為137.6億元，占總債務(wù)的比例僅為9.8%，現(xiàn)金短債比為4.22。

關(guān)于27座投資物業(yè)在建是否會(huì)對(duì)公司資金產(chǎn)生壓力，龍湖首席財(cái)務(wù)官趙軼解釋說，龍湖現(xiàn)在融資成本4.56%，在行業(yè)屬于最穩(wěn)健的，“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)融資環(huán)境對(duì)整個(gè)行業(yè)是個(gè)調(diào)控狀態(tài)，但它還是結(jié)構(gòu)性、精準(zhǔn)的，不是一刀切的。而且我們以前就從來沒用過一些信托、資管、影子銀行的錢，所以反而在這個(gè)階段，信用很好的公司還是有機(jī)會(huì)拿到一些合適的融資資源。因此我們對(duì)未來融資成本的穩(wěn)定是保持信心的。”

此外，龍湖在半年報(bào)中也表示，在聚焦熱點(diǎn)城市的同時(shí)、堅(jiān)定看好城市群協(xié)同發(fā)展的前景。2019上半年，龍湖集團(tuán)新增50宗土地，拓展漳州、咸陽(yáng)、中山、茂名4個(gè)新城市。集團(tuán)新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為924萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為671萬(wàn)平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本為每平方米人民幣7,761元。截至7月31日，集團(tuán)全國(guó)化布局已拓至49城。

按地區(qū)分析，長(zhǎng)三角地區(qū)、西部、環(huán)渤海、華南地區(qū)及華中地區(qū)的新增面積分別占新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。截至2019年6月30日，集團(tuán)土儲(chǔ)合計(jì)7093萬(wàn)平方米，權(quán)益面積4911萬(wàn)平方米。

趙軼表示，項(xiàng)目獲取的區(qū)位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內(nèi)城市群周邊適度布局，單項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模也都控制在適當(dāng)水平，為提升集團(tuán)可售物業(yè)的周轉(zhuǎn)水平奠定良好基礎(chǔ)。

除了公開市場(chǎng)拿地，吳亞軍也透露，“我們一直都進(jìn)行并購(gòu)，每年可能有幾十個(gè)項(xiàng)目屬于并購(gòu)，份額大概要占到整體三分之一左右。”

業(yè)績(jī)好、財(cái)務(wù)穩(wěn)健，使得一些業(yè)內(nèi)人士稱龍湖為“小萬(wàn)科”。對(duì)這個(gè)說法，諸葛找房副總裁苑承建并不贊同，“龍湖和萬(wàn)科都屬于房企里的領(lǐng)頭大型企業(yè)，都是規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，而且表現(xiàn)穩(wěn)健。不過，萬(wàn)科的銷售規(guī)模增長(zhǎng)較快，龍湖的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。從產(chǎn)品角度來看，萬(wàn)科是以打磨產(chǎn)品為主，而龍湖雖然物管規(guī)模小于萬(wàn)科，但也是試圖打造自身特色，打造的是較為高端的產(chǎn)品。所以龍湖和萬(wàn)科是各有特色的，企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的模式也是不同的。”

冠寓租金收入增速207% 商業(yè)投資進(jìn)入爆發(fā)期

像很多房企一樣，龍湖也較早開始多元化布局，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、智慧服務(wù)是其重要業(yè)務(wù)板塊。

財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，龍湖獲取租金收入為25.8億元，較上年同期增長(zhǎng)39.2%。其中，商場(chǎng)、冠寓及其他收入分別為21.1億元、4.3億元及人民幣0.4億元，分別占比81.8%、16.7%和1.5%。

在商業(yè)方面，截止目前龍湖在全國(guó)已開設(shè)30個(gè)商場(chǎng)。今年下半年，南京等城市將有多座天街開業(yè)。預(yù)計(jì)到2020年，累計(jì)開業(yè)商場(chǎng)數(shù)量將超過50家。

“商場(chǎng)租金是一個(gè)比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)曲線，整體的回報(bào)率持續(xù)高于6%，上半年達(dá)到7.5%。”趙軼表示，龍湖并不著急出售商場(chǎng)資產(chǎn)，但也在探索，如和一些保險(xiǎn)資金進(jìn)行戰(zhàn)略合作，向它們出售49%以內(nèi)股權(quán)，通過估值提升，將投入成本全收回并有一定收益，這樣可以操盤并表，也能夠收管理費(fèi)。這種方式與Reits、分拆上市邏輯上是一致的，龍湖會(huì)逐步去探索。

此外，龍湖的長(zhǎng)租公寓品牌冠寓在業(yè)績(jī)上開始有所表現(xiàn)。半年報(bào)顯示，冠寓目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業(yè)運(yùn)營(yíng)，累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量超6萬(wàn)間，實(shí)現(xiàn)租金收入4.3億元，同比增長(zhǎng)207%。

冠寓兩倍多的增長(zhǎng)速度，已遠(yuǎn)超過地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的增速。另?yè)?jù)克而瑞發(fā)布《2019年上半年中國(guó)長(zhǎng)租公寓規(guī)模排行榜》，在擁有自主公寓品牌房企陣營(yíng)中，從拓展數(shù)據(jù)和開業(yè)數(shù)據(jù)來看，龍湖冠寓均位居行業(yè)前三。

邵明曉表示，長(zhǎng)租公寓是龍湖主航道業(yè)務(wù)，上半年已經(jīng)開業(yè)6萬(wàn)間，全年預(yù)計(jì)開業(yè)8萬(wàn)間，同時(shí)維持全年收入10億元的目標(biāo)。

對(duì)此，邵明曉還給出了盈利的時(shí)間表，“中長(zhǎng)期來看，這個(gè)業(yè)務(wù)還是非常能賺錢的業(yè)務(wù)。明年會(huì)追平或微利，后年開始盈利。”

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著龍湖商業(yè)的爆發(fā)及相關(guān)物業(yè)管理的快速增長(zhǎng)，未來投資性物業(yè)收入的占比將更大，即將迎來爆發(fā)期，龍湖已在為存量地產(chǎn)時(shí)代做著充分的準(zhǔn)備工作。

被納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù) 城市化發(fā)展或成未來機(jī)會(huì)

龍湖的穩(wěn)健表現(xiàn)，獲得投資機(jī)構(gòu)和投資人士的認(rèn)可和青睞。

今年5月初，國(guó)際權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪(Moody's)將龍湖的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定上調(diào)至正面，并維持集團(tuán)的發(fā)行人及高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)為Baa3。此外，標(biāo)準(zhǔn)普爾、惠譽(yù)、大公國(guó)際、中誠(chéng)信證評(píng)、新世紀(jì)等國(guó)際國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也給予了龍湖正面和穩(wěn)定評(píng)級(jí)。

同時(shí)，野村發(fā)表研究報(bào)告指出，龍湖今年上半年的核心純利按年增加26%，比市場(chǎng)預(yù)估升約20%為佳。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，龍湖經(jīng)常性收入具彈性，且如期推進(jìn)2020年度150億元的經(jīng)常性收入目標(biāo)。因此，野村維持其34.7港元目標(biāo)價(jià)及買入評(píng)級(jí)不變。

值得關(guān)注的是，5月中旬，香港恒生指數(shù)有限公司發(fā)布公告稱，將龍湖納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)成份股。

據(jù)悉，晉升恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的民營(yíng)企業(yè)，除了滿足市值，換手率等常規(guī)要求外，還需符合上市時(shí)間、股價(jià)波動(dòng)率、盈利、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流、股息等多方面嚴(yán)格的挑選準(zhǔn)則。

此外，龍湖在二級(jí)市場(chǎng)上也表現(xiàn)強(qiáng)勁。盡管今年以來至8月27日，恒生指數(shù)跌幅0.9%，但這期間龍湖股價(jià)漲幅卻達(dá)24%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏恒生指數(shù)，成為不少投資者的避風(fēng)港。

有分析人士指出，此次調(diào)整傳遞出資本市場(chǎng)對(duì)龍湖上市10年來表現(xiàn)的肯定，是對(duì)公司在良好的信用記錄、審慎自律的財(cái)務(wù)表現(xiàn)以及穩(wěn)健業(yè)務(wù)發(fā)展方面的進(jìn)一步認(rèn)可。

同時(shí)，龍湖24%的漲幅也跑贏國(guó)內(nèi)A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)漲幅。以申萬(wàn)二級(jí)行業(yè)—房地產(chǎn)開發(fā)Ⅱ(801181)為例，該指數(shù)今年漲幅11%，低于龍湖13個(gè)百分點(diǎn)。

在興業(yè)證券分析師宋健看來，在當(dāng)前降息環(huán)境下，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流并豐厚派息的公司的價(jià)值將重估，推薦投資者積極關(guān)注。

關(guān)于未來，吳亞軍表示，中國(guó)城市化發(fā)展、消費(fèi)升級(jí)、服務(wù)升級(jí)是龍湖集團(tuán)下一個(gè)10年的機(jī)會(huì)所在。