國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)去年經(jīng)歷了需求疲軟，銷售回落，融資漸難的行業(yè)降溫，2019年上半年經(jīng)歷了預(yù)期寬松，交投活躍的小陽春，不過又有“房住不炒，因城施策”的調(diào)控基調(diào)，房產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)趨穩(wěn)的態(tài)勢，不過仍然有優(yōu)質(zhì)企業(yè)拿出了靚麗的成績單。
智通財經(jīng)APP觀察到，8月26日，龍湖集團(00960)公布了截至2019年6月30日的中期業(yè)績。公告顯示，期內(nèi)公司實現(xiàn)合同銷售額1056.2億元人民幣(單位下同)，同比增8.8%;營業(yè)額為385.7億元，同比增42.2%;毛利為125.8億元，同比增24.9%;股東應(yīng)占溢利為63.1億元，同比增16.21%，核心溢利47億元，同比增長26%。
此外，期內(nèi)凈負(fù)債率53%，在手現(xiàn)金580.7億元，現(xiàn)金短債比高達(dá)4.22?？梢钥闯鰜?，雖然政策與市場具有不確定性，行業(yè)增速放緩，但是憑借著高效經(jīng)營，龍湖集團依然過的比較“滋潤”，這跟龍湖的發(fā)展戰(zhàn)略和強勁的運營能力是分不開的。
業(yè)績穩(wěn)定增長，營收能力提升
期內(nèi)，合同銷售和營業(yè)收入同比分別增加8.8%及42.2%，達(dá)到1056.2和385.7億元。受到市場影響，毛利率32.6%，比去年同期稍有滑落，不過在同行業(yè)中仍然處于高水平。而且凈利率21.1%，房地產(chǎn)企業(yè)能力的關(guān)鍵性指標(biāo)——核心凈利潤同比增長26%，核心凈利潤率12.2%，在同期房企中處于前列。
業(yè)績的穩(wěn)定增長仍然依賴于其核心業(yè)務(wù)物業(yè)發(fā)展。智通財經(jīng)APP觀察到，上半年物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營業(yè)額341.7億元，同比增長42.1%。期內(nèi)交付物業(yè)建筑面積283.7萬平方米，平均價格為12044元/平方米，結(jié)算毛利率為29.5%。
而物業(yè)投資同樣表現(xiàn)不俗，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)額25.8億元，同比增長39.2%。截至6月30日，已開業(yè)商場建筑面積296萬平方米，整體出租率高達(dá)98%，其中冠寓已開業(yè)6萬余間，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先。
毛利率保持穩(wěn)定的同時，期內(nèi)龍湖的費用支出率保持了穩(wěn)中有降趨勢，才保證了凈利潤的穩(wěn)定增長。
智通財經(jīng)APP觀察到，上半年龍湖集團的銷售費用和行政支出分別為11.8和21.7億元，同比分別增長34.9%和 21.8%。據(jù)公告披露，上半年集團進入多個新城市，由于業(yè)務(wù)拓展，管理團隊擴大，所以行政開支增多，同時為了增大品牌影響力加大了營銷費用支出。
但是從費用率來看，上半年銷售費用率3.05%，同比減少0.16個百分點，行政支出費用率5.61%，同比減少0.95個百分點。因此，穩(wěn)定的業(yè)務(wù)能力，優(yōu)質(zhì)的費用管理能力，給予集團較大的利潤空間。
除卻過去的穩(wěn)定發(fā)展，當(dāng)前龍湖集團的“在手牌”也給未來業(yè)績打下了堅實基礎(chǔ)。
聚焦頭部城市，土儲豐富業(yè)績有保證
上半年，集團新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為924萬平方米，權(quán)益面積671萬平方米，平均權(quán)益收購成本每平方米7761元。截至6月30日，龍湖合計土地儲備7093萬平方米，權(quán)益面積4911萬平方米。
而且，一季度政策預(yù)期寬松，房企拿地積極性高，土地溢價水平顯著抬升。龍湖集團集中在5-6月補充土儲，避免過度競爭，土地儲備的平均成本為每平方米5632元，為當(dāng)期簽約單價的34.7%，在行業(yè)中處于較低水平。
除了成本優(yōu)勢，龍湖集團的土儲的價值優(yōu)勢也將得到體現(xiàn)。
按地區(qū)分析，長三角地區(qū)、西部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華南地區(qū)及華中地區(qū)的新增面積分別占新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。受益于區(qū)位優(yōu)勢，長三角依舊是土儲的熱點地區(qū)。
分城市來看，除了聚焦熱點城市如北京、上海等超一線城市，以及煙臺、武漢、重慶、成都等一二線城市之外，集團堅定看好城市群協(xié)同發(fā)展的前景，以合理價格成功新增50幅土地，拓展漳州、咸陽、中山、茂名4個新城市，截至7月底城市覆蓋數(shù)量達(dá)到49個。整體一二線和有價值區(qū)域土儲占比達(dá)到90%以上。
土地儲備是未來業(yè)績的保證。今年以來，受樓市調(diào)控影響，三四線城市銷售承壓，下半年，以三四線為主要市場的房企，面臨的問題更加嚴(yán)峻。城市之間分化將會加劇，一二線回升勢頭有望保持，而弱二線和三四線城市仍將面臨較大調(diào)整壓力。
下半年隨著房企業(yè)績釋放，意味著一二線城市土儲豐富的龍湖集團將極具成本和競爭優(yōu)勢，為營收和利潤的穩(wěn)定增長提供了長期保障。
當(dāng)然，除了土地儲備，現(xiàn)金是房企的另外一層重要保障，財務(wù)結(jié)構(gòu)是房企營運好壞的“風(fēng)向標(biāo)”。
再無融資難，龍湖“不差錢兒”
在房地產(chǎn)市場日益趨緊的資金環(huán)境中，順應(yīng)國家“去杠桿、降負(fù)債”的要求，龍湖集團嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模及資金成本，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為穿越周期保駕護航。
截至6月30日，龍湖集團的在手現(xiàn)金為580.7億元，比2018年末增加28%至128億元。綜合借貸1400.5億元，凈負(fù)債率53%，在房企行業(yè)中處于較低水平。
具體來看，期內(nèi)集團平均借貸成本為年利率4.56%，平均貸款年限為5.69年，非抵押債務(wù)占比為66%。一年內(nèi)到期137.6億元，占總債務(wù)比例為9.8%，現(xiàn)金短債比4.22。
而且，上半年集團在境內(nèi)成功發(fā)行22億元公司債券，票面利率介于3.99%至4.70%之間，期限為五到七年。7月份又成功發(fā)行20億元住房租賃專項公司債券，利率為3.9%至4.67%，期限為五到七年。
智通財經(jīng)APP認(rèn)為，龍湖集團的財務(wù)指標(biāo)透露出兩個信號，一是當(dāng)前債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，低負(fù)債比，以及短期償債能力強;二是融資優(yōu)勢，較低的融資成本，增強了流動資金的韌性。
另一方面，龍湖集團的發(fā)展策略注定其很難碰到資金和融資的難題。
智通財經(jīng)APP了解到，雖然當(dāng)前國內(nèi)的融資環(huán)境處于一個緊縮狀態(tài)，不過基于當(dāng)前的現(xiàn)金和負(fù)債狀況，首先集團不缺錢;另外在土儲方面，集團拿地執(zhí)行 “量入為出”，按照負(fù)債率倒推，嚴(yán)格控制負(fù)債狀況，謹(jǐn)防負(fù)債超標(biāo)。
該策略可令集團再無融資難問題，同時又能保證銷售業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。
由此可見，龍湖地產(chǎn)憑借優(yōu)質(zhì)的豐富土儲、以及持續(xù)優(yōu)化的杠桿指標(biāo)，營收利潤穩(wěn)健增長，融資優(yōu)勢日趨明顯，既兼顧了安全性又有很好的成長性，目前的龍湖集團正步入高質(zhì)量穩(wěn)健增長，盈利增長空間值得期待。
