有關(guān)青島樓市，最近有幾條消息很扎眼！有媒體稱某個板塊銷售價擊穿備案價，部分項目在以價跑量！再者，最新一期“冰山指數(shù)”，青島在國內(nèi)35個重點城市中排到34位，小陽春曇花一現(xiàn)，冷靜期尚未終結(jié)。
很難說現(xiàn)階段是否置業(yè)青島的好時機，一方面學(xué)深圳，引人才，置業(yè)需求儲而待發(fā)，另一方面嚴(yán)調(diào)控，增庫存，局部區(qū)域壓力不小。
但也有業(yè)內(nèi)人士指出，目前青島樓市算是利空出盡，前途可期?；ㄅ涮状蠓?，發(fā)展目標(biāo)劍指中心城市，樓市趨穩(wěn)，政策繼續(xù)加壓的空間也十分有限，局部的壓力隨著諸多利好的變現(xiàn)落地，隨時可能逆轉(zhuǎn)為動力。
從購房者的角度，如果不因為樓市可能的跌或漲背負(fù)過多焦慮，現(xiàn)階段置業(yè)青島，相對過去兩年，可能收獲更大。
現(xiàn)階段置業(yè)青島，至少有了一定的議價空間。現(xiàn)階段置業(yè)青島，起碼少了茶水費，也用不著受冷落，挨白眼?，F(xiàn)階段置業(yè)青島，用不著心急火燎搶破頭，大可淡定從容慢慢選。這可不是想當(dāng)然，近日小編整理了青島八區(qū)（含高新區(qū)）三市十一個板塊的足本置業(yè)菜單，把在售、待售、尾盤和可能年內(nèi)入市的項目做成表格，478盤，必有您安家青島的落腳點。
嶗山：主城新住心，遍地豪標(biāo)桿
可（待）售樓盤：24個
如果以居住需求的熱度考量，嶗山已經(jīng)是傳統(tǒng)主城的第一置業(yè)目的地。最典型的青島山海環(huán)境，與宜居熱點同步的規(guī)劃和配套，越來越多人迷上了住在嶗山。嶗山的價值飛升，對于普通收入者而言，置業(yè)嶗山也就越來越不易。
在青島很多區(qū)域，3萬元／平方米是房價的天花板，到了嶗山，這就是起步價。
今年算是嶗山樓市供應(yīng)的大年，雖然佳源華府與久璽城的封面PK，因為種種因素沒有對上步點，但兩者一前一后亮相上下半年，也算是接踵而來的精彩。
海爾、海信在嶗山實現(xiàn)了集團作戰(zhàn)，青鐵華潤城、中聯(lián)依山伴城、靜山悅園等老選手也都有房源在售或即將推新。比較引人注意的是之前頗有風(fēng)波的魯?shù)潞５卤ろ椖?，時隔幾年將推出別墅房源。另外，在青島市場擁有一流口碑的魯信，也可能會于年內(nèi)實現(xiàn)在嶗山的雙盤聯(lián)動。
市北：東部三桿旗，拆遷進行時
可（待）售樓盤：42個
42個樓盤，市北看似在主城放了最大的衛(wèi)星，事實上，42個被統(tǒng)計到的樓盤，大半是公寓和拆遷改造項目，一般意義上的普通住宅只有十幾個。這其中，好戲在新都心和與之相近的浮山后板塊。
保利天匯、和達(dá)君玥和遠(yuǎn)洋萬和城算是最有指標(biāo)意義的三桿旗幟。有人甚至認(rèn)為，這三個項目的定價和去化效率，可以決定青島樓市的年度風(fēng)向。
老四方中西部傳統(tǒng)城區(qū)、歡樂濱海城板塊今年都有多盤入市，福州北路市北市南交界地帶的文播世家也是該片區(qū)值得特別關(guān)注的項目。
市南：九老帶一新，寸土寸黃金
可（待）售樓盤：10個
論新盤供應(yīng)，市南已經(jīng)好久不是青島樓市主角，但這不妨礙市南區(qū)在售項目，個個貴氣逼人。
現(xiàn)階段市南區(qū)房源在售的一手樓盤，從萬里海景到海逸天成，從中鐵青島中心到綠城深藍(lán)中心，還有貴中之貴的萊陽路8號，單價五萬、八萬、十幾萬，都是標(biāo)準(zhǔn)款。青島灣作為本年度可能入市的項目，也是目前市南區(qū)唯一的待售新丁。
李滄：東西有看點，項目足夠新
可（待）售樓盤：17個
盡管統(tǒng)計數(shù)字在傳統(tǒng)主城區(qū)中排名靠后，“只有”17個項目的李滄區(qū)，今年為青島樓市提供的菜單，卻滿是新品和硬貨。
中部、東部和西部都有新房源入市。首創(chuàng)置業(yè)殺入交通商務(wù)區(qū)，藍(lán)城春風(fēng)里預(yù)備推出醞釀已久的二期，綠城理想之城的蘭園和留香園將分別推出高層住宅和別墅房源。萬科再入李滄，棗山路項目應(yīng)該成為萬科的年度重點項目，在西海岸、嶗山扎實落子的山鋼，也首－次進入李滄市場，將在下王埠展開首作。
城陽：多局部激戰(zhàn)，地鐵送懸念
可（待）售樓盤：51個
城陽樓市的廝殺其實相當(dāng)激烈，去年冬季寒風(fēng)中人肉地推的“小蜜蜂”，各個項目或蓋或彰的特價房，送車位，打個折，其實都透出從業(yè)者的難。
作為“老嶗山縣”的成員，城陽從城市規(guī)劃、配套密度等方面，其實與嶗山有相近之處，城陽的短板在于距離傳統(tǒng)主城核心過遠(yuǎn)，沒有地鐵等快捷交通樞紐的連接，其需求具有獨立性和密閉性。而改變這個局面，可能還有待地鐵的推進。
其實城陽市場已經(jīng)對即將落地的首條地鐵有了一定反應(yīng)，1號線首發(fā)盤保利觀堂，據(jù)說已經(jīng)悄然提價。其他如黑龍江路沿線的鑫江系樓盤，可能等待15號線的輸能。
和地鐵具有同級利好作用的，還包括機場搬遷。有消息稱流亭片區(qū)將來不僅會規(guī)劃建設(shè)大型CBD，更是多條地鐵線的交叉樞紐。
高新區(qū)：價漲穩(wěn)著賣，三分是別墅
可（待）售樓盤：25個
對比去年同期，現(xiàn)在高新區(qū)的項目都要對曾經(jīng)的自己羨慕嫉妒恨。房子也不是不好賣，只是沒有那么好賣。畢竟市場情緒穩(wěn)定了，價格也調(diào)高了，沒有水分的日光，挺難。
多數(shù)項目都在順銷，新項目里，別墅占了三成還多。對大平層有些抗性的紅島市場，不知道對別墅產(chǎn)品接受度如何。主打精裝中小戶型的卓越嘉悅，和下半年推新的熱銷龍頭中歐國際城，是比較重要的看點。
西海岸：122盤猛供，試問還有誰
可（待）售樓盤：122個
青島樓市已經(jīng)習(xí)慣了西海岸的壯觀。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年這個片區(qū)可售和待售項目，高達(dá)122個。幾乎每個局部板塊，都有項目在開發(fā)。
金沙灘唐島灣片，綠地、龍湖，卓越等幾乎面對面PK，競品的壓力、政策的限制和相對高房價對去化的影響，該片區(qū)的銷售態(tài)勢必然膠著。
綠地香海匯都、金地禹州江山藝境、昆侖首府等中部剛改項目，壓力相對較小。北部的辛安片區(qū)和更北的中德生態(tài)園片區(qū)，還有待城熟力量為銷售賦能。
以吾悅廣場、東方影都到城市陽臺連線的濱海大道周邊，已經(jīng)成為西海岸新的置業(yè)主干線，這周邊也成為住宅開發(fā)最密集、供應(yīng)量最大的片區(qū)之一。今年，怡景灣尚品、海信積米灣、建邦聽海、鑫苑御龍灣、融創(chuàng)星光島、融信海月星灣，康大開元府、保利領(lǐng)秀海領(lǐng)秀山、青島院子等，形成了建筑形態(tài)全面多樣、價格區(qū)間均勻分布的供貨矩陣。
我們從西海岸的置業(yè)菜單中，不僅看到傳統(tǒng)城區(qū)的質(zhì)感升級和配套增容，也看到了城市的延伸和拓展。軍民融合板塊包括融海公館、融合嘉園等多個項目開售和將售，龍湖在張家樓、金地在交通商務(wù)區(qū)，名不見經(jīng)傳的六汪板塊也都有項目面市，西海岸的腳步，絕不會局限于目前的已知范疇，只會越走越寬，越走越快。
即墨：供應(yīng)量上攻，大鱷新方向
可（待）售樓盤：54個
從2018年到2019年，即墨樓市相對青島其他郊區(qū)板塊，過渡得較為平穩(wěn)。之前我們的開盤去化統(tǒng)計中，即墨項目的開盤效果其實非常不錯，多數(shù)項目都能保持70％以上的開盤當(dāng)日去化率，還不時有項目做到了難得的日光。
除了區(qū)劃調(diào)整、11號線通車等因素外，其實即墨過去一年時間的樓市供應(yīng)量并不太大。從以上統(tǒng)計中可以看到，即墨樓市的供應(yīng)量明顯增加，溫泉藍(lán)谷、創(chuàng)智新區(qū)等熱門板塊都有多項目入市，相互之間的較量不可避免。
即墨樓市另一個看點就是金茂在即墨南大門的造城之舉，幾次三番目睹金茂締造城市開發(fā)奇跡，這一次她在即墨的作為值得我們期待。
膠州：壓力有點大，市場潛力足
可（待）售樓盤：84個
膠州樓市近日上了頭條，因為價格的壓力確實太大。項目多，需求有限，雖說“不限購”算是為外來置業(yè)者開了口子，但和部分片區(qū)的海量供應(yīng)相比，這點外力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
這并不是說膠州樓市會一路滑到底，無論如何，膠東機場的帶動絕非我們可以用猜測或推斷可以估量，何況膠州一直埋著區(qū)劃調(diào)整的伏筆。
其他像地鐵即將開通、青大校區(qū)開始建設(shè)、三甲級醫(yī)院竣工倒計時等等，也都在為膠州樓市積蓄力量。
萊西：自給自足型，中位數(shù)7千
可（待）售樓盤：25個
2018年，萊西樓市也“上合”了一陣子，很多項目價格從四五千漲到六七千，一些陳年老盤借勢迅速出貨。據(jù)說當(dāng)時也有即墨等地的投資客被萊西低房價吸引，跑去投資幾套房。但隨著降溫，萊西樓市重歸平穩(wěn)。
萊西市場基本上是自給自足的內(nèi)部市場，甚至幾乎沒有外來大鱷進駐，青島本土大－牌——天泰，算是這個片區(qū)名頭最大的外來戶。
置業(yè)萊西還有一個利好，就是萊西有城鐵直通青島北站，理論上，萊西實現(xiàn)了與五四廣場一小時的通達(dá)效率。另外，萊西也在利用高鐵資源打造高鐵新城，這也是未來萊西板塊可能的提升能量。
平度：大鱷攜手進，輕軌正展開
可（待）售樓盤：24個
曾幾何時，平度樓市做的也是閉門文章。自產(chǎn)自銷，價格不高。
后來，平度迎來了某萬字頭大鱷，相對原始的市場環(huán)境被打破。但畢竟這里遠(yuǎn)離青島核心城區(qū)，跨域吸能的難度不小。好在輕軌來了，平度樓市迎來了開放時代。
我們注意到，同樣地處青島遠(yuǎn)郊，平度的房價相對萊西更高一點，梳理當(dāng)?shù)卦谑垌椖恐校覀円舶l(fā)現(xiàn)了中南、和達(dá)、海爾等至少三個熟悉的名字，有了他們仨，平度樓市的輕軌故事，可能更有說服力，可能收獲更多外來的關(guān)注和認(rèn)同。
