在“金三銀四”的助推下，樓市小陽(yáng)春有蔓延之勢(shì)，在房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)之下，樓市調(diào)控也有望加碼。

環(huán)比上漲城市達(dá)67個(gè)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日發(fā)布了2019年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。從70城市數(shù)據(jù)看，3-4月份的樓市小陽(yáng)春繼續(xù)蔓延，新建住宅與二手房上漲城市依然處于高位。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均略有擴(kuò)大;二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅擴(kuò)大，二手住宅漲幅回落;三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅回落，二手住宅漲幅微擴(kuò)。

環(huán)比方面， 4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中：北京、上海和深圳分別上漲0.6%、0.5%和1.1%，廣州下降0.4%。

31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格上漲0.6%，漲幅回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格上漲0.6%，漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比來看，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅均略有擴(kuò)大;三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二手住宅漲幅與上月相同。

其中，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格上漲0.8%，漲幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲12.3%和8.3%，漲幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲11.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格上漲8.4%，漲幅與上月相同。

1991年出生的李先生最近剛在廣州亞運(yùn)城入手了一套89平的新房，單價(jià)去到2萬(wàn)8千左右，而去年四季度，這一區(qū)域還有不少一手房?jī)r(jià)格在2萬(wàn)4、5左右。“今年看了不少區(qū)域的新盤，都比去年四季度有所上調(diào)。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，從房?jī)r(jià)上漲和下跌的城市數(shù)量看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量為67個(gè)，相比3月份的65個(gè)繼續(xù)增長(zhǎng)。1-4月份的數(shù)據(jù)都說明，當(dāng)前房?jī)r(jià)正步入到繼續(xù)上漲的通道中，尤其是和近期的銀行貸款政策相對(duì)寬松、購(gòu)房需求積極釋放等有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金52466億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速比1~3月份提高3個(gè)百分點(diǎn)。該增速也是創(chuàng)下了近期的新高，尤其是近兩月的增幅大幅提高。其中，國(guó)內(nèi)貸款8955億元，增長(zhǎng)3.7%;利用外資34億元，增長(zhǎng)1.0倍;自籌資金15687億元，增長(zhǎng)5.3%;定金及預(yù)收款17249億元，增長(zhǎng)15.1%;個(gè)人按揭貸款8031億元，增長(zhǎng)12.4%。

定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭快速增長(zhǎng)，說明了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的回暖程度。

從房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市名單看，秦皇島是4月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅最大的城市。嚴(yán)躍進(jìn)說，類似城市購(gòu)房政策相對(duì)寬松，同時(shí)到了夏季，往往其濱海旅游項(xiàng)目更容易受到市場(chǎng)的青睞，尤其是華北市場(chǎng)對(duì)于秦皇島海景資源的比較認(rèn)可。后續(xù)此類城市也要管控一些和濱海概念有關(guān)的住房項(xiàng)目。而從房?jī)r(jià)同比漲幅看，西安漲幅最大。西安連續(xù)5個(gè)月成為房?jī)r(jià)同比漲幅最大的城市。

熱點(diǎn)城市調(diào)控或加碼

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，新建住宅出現(xiàn)了最近4年最高的67城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，僅贛州，韶關(guān)兩個(gè)弱三線城市環(huán)比下調(diào)。4月房?jī)r(jià)上漲城市擴(kuò)大，主要原因是信貸寬松下，部分城市前期跌幅大，購(gòu)房者在市場(chǎng)炒作下怕踏空，疊加部分城市的人口落戶放松政策，在入市量提高后，價(jià)格開始出現(xiàn)上浮。

這其中，部分二線城市的市場(chǎng)火熱，反映到土地市場(chǎng)上，3、4月，二線熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)頗為火爆。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以二線為主的多個(gè)城市住宅地塊溢價(jià)率全面上行，3月下旬來部分城市的土地市場(chǎng)相比1~2月的低迷有所恢復(fù)。從拿地城市看，最熱點(diǎn)城市集中在二線城市：4月，武漢、杭州、蘇州、合肥等城市單月賣地超過200億;數(shù)據(jù)顯示，4月單月，二線城市合計(jì)賣地金額高達(dá)2933億，刷新了最近2年的最高紀(jì)錄。5月以來，包括蘇州、天津、濟(jì)南等熱點(diǎn)二線城市土地密集出讓。

例如，在蘇州，4月24日，蘇州市區(qū)土拍落下帷幕，7宗地塊全部成功出讓，共攬金135.7億元。競(jìng)拍當(dāng)日，蘇地2019-WG-7號(hào)地塊頗受房企青睞。該地塊位于高新區(qū)獅山街道濱河路東、橫山路北。經(jīng)過一個(gè)多小時(shí)41輪競(jìng)價(jià)，最終被蘇高新和招商聯(lián)合拿下，成交總價(jià)為50.17億元，樓面價(jià)為26288元/平方米，溢價(jià)率31.4%。蘇地2019-WG-2號(hào)地塊位于吳中太湖新城板塊，經(jīng)過1小時(shí)37分鐘39輪競(jìng)價(jià)，最終被新城和招商聯(lián)合體拿下，成交總價(jià)為32.58億元，成交樓面價(jià)20909元/平方米，溢價(jià)率30.68%。而此前板塊內(nèi)的最高樓面價(jià)為14522元/平方米。

嚴(yán)躍進(jìn)說，近期尤其需要關(guān)注的是，部分二線城市房?jī)r(jià)比較活力，需要警惕上漲風(fēng)險(xiǎn)，尤其是一些人才導(dǎo)入速度快的城市，后續(xù)此類城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定方面的政策出臺(tái)可能性最大。

以土地市場(chǎng)最為火爆的蘇州為例，5月11日，蘇州市政府出臺(tái)《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新建商品住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿三年后方可轉(zhuǎn)讓。而對(duì)于蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房，購(gòu)房人通過二手住宅市場(chǎng)交易新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年后方可轉(zhuǎn)讓。此次“限售”新政，是蘇州自2016年發(fā)布限購(gòu)、限貸、限價(jià)措施之后，房地產(chǎn)調(diào)控的再次加碼。

張大偉說，在多個(gè)城市放松調(diào)控導(dǎo)致樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春，部分區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格再次上行的情況下，4月最近多地再次發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些收緊政策，對(duì)于購(gòu)房者來說，將有明顯的影響。

此前5月6日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃司司長(zhǎng)陳亞軍強(qiáng)調(diào)，放寬落戶不等于放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。要始終把房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展這個(gè)底線堅(jiān)持好，城市既要滿足剛性和改善性的住房需求，同時(shí)又要堅(jiān)決避免投機(jī)者借機(jī)“鉆空子”，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，防止房?jī)r(jià)大起大落。