2017年3月30日，對(duì)青島不少置業(yè)者來(lái)說(shuō)都是一個(gè)“分水嶺”，那天誕生了當(dāng)時(shí)被業(yè)界稱之為青島最嚴(yán)限購(gòu)令的“3·30新政”。

作為青島市國(guó)土資源房管局等三部門聯(lián)合出臺(tái)的調(diào)控加碼政策，強(qiáng)調(diào)各商業(yè)銀行必須按照“認(rèn)貸又認(rèn)房”的要求嚴(yán)格執(zhí)行，同時(shí)在本市范圍內(nèi)（六區(qū)四市）購(gòu)買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可交易。

新政出臺(tái)后，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，尤其是李滄的東李片區(qū)，可上市二手房“驟減”，不少房東當(dāng)時(shí)不得不將已經(jīng)掛牌的二手房“下架”了。這導(dǎo)致青島部分區(qū)域二手房供應(yīng)量迅速下降，有剛性買賣需求的置業(yè)者都被擋在門外，無(wú)法交易，二手房市場(chǎng)供需兩端都因此大幅減少。

轉(zhuǎn)眼間，這項(xiàng)限購(gòu)令自頒布至今已兩年有余。記者從市場(chǎng)一線反饋的信息了解到，如今青島二手發(fā)市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少新上“房本剛滿兩年”的次新房源。那這些房源的上市將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響呢？讓我們一起來(lái)了解一下~

市場(chǎng)：李滄|城陽(yáng)可上市二手房“漸多” “2年次新房”相繼入市

李滄、城陽(yáng)作為近年來(lái)比較熱的新興居住片區(qū)，聚集著大量次新房源，“3·30”新政出臺(tái)后，這兩個(gè)片區(qū)的市場(chǎng)反應(yīng)也最為激烈。新政規(guī)定新房取得《不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后才可上市交易，尤其將東李一大批新房源隔絕在交易市場(chǎng)的門外。如今，同樣作為最先反應(yīng)的新興區(qū)域，東李片區(qū)“滿2年”掛牌次新房源最先多了起來(lái)。

日前，記者走訪了東李一家中介機(jī)構(gòu)，該門店負(fù)責(zé)人告訴記者：“東李是個(gè)新興片區(qū)，新政實(shí)施后確實(shí)有很多小區(qū)房源無(wú)法滿足‘滿2年’的上市條件。但隨著新政時(shí)滿兩周年，李滄二手房市場(chǎng)上開始有不少2015年、2016年甚至是2017年建成的新房源相繼上市。比如十梅庵片區(qū)的湖山美地、金水路商圈內(nèi)的嘉凱城東方龍域、藍(lán)山灣三期、新澳國(guó)際等均出現(xiàn)不少房本“滿2年”的次新二手房掛牌”。

與李滄相似，城陽(yáng)也有不少剛剛滿足上市條件的次新房源涌現(xiàn)，像鑫源三個(gè)院子、中鐵華胥美邦、水青木華四期，天泰城以琳美地等小區(qū)均已滿足拿證“滿兩年”，并陸續(xù)開始有房源掛牌上市。

此外，除了上述兩個(gè)區(qū)域，市北新都心、市南金茂灣、西海岸安子片區(qū)也開始有很多房源拿證已“滿兩年”，取得上市條件。不過(guò)，現(xiàn)階段來(lái)看這些區(qū)域掛牌上市的房源數(shù)量寥寥，多數(shù)房源還并未轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)。

購(gòu)房者：次新小區(qū)更有吸引力 房源及小區(qū)設(shè)施很“時(shí)新”

次新房，尤其是房本“剛滿2年”的新房源，無(wú)論是房源本身還是小區(qū)設(shè)施都是嶄新的。而且與期房相比，不用經(jīng)歷漫長(zhǎng)的等待即可交房，也不用擔(dān)心裝修“陷阱”，購(gòu)房落戶耗時(shí)短成為了大多數(shù)年輕置業(yè)群體熱衷購(gòu)置次新房的主要原因。

有婚房購(gòu)置需求的小李表示，自己打算在年底結(jié)婚，目前和父母一起居住在市北老四方。由于個(gè)人名下無(wú)房，還可使用公積金貸款，便想充分利用這個(gè)優(yōu)勢(shì)盡快完成婚房置業(yè)。

“我從一開始就想購(gòu)買房齡在5年以內(nèi)的次新二手房，這種房子比較符合我們年輕人的需求，環(huán)境好，房源新，裝修材料可見、可以挑裝修風(fēng)格，還不用擔(dān)心甲醛問(wèn)題，隨買隨住很方便。但一路看下來(lái)，我發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上在售的大多都是有6-7年房齡的二手房，加上建設(shè)年限和辦理房產(chǎn)證耗時(shí)，房齡多在7、8年以上，達(dá)不到我的購(gòu)買預(yù)期。最近我在瀏覽某二手房買賣網(wǎng)站時(shí)，發(fā)現(xiàn)了不少建成年代在2016年、2017年的掛牌小區(qū)，一下子就喜歡上了”。小李告訴記者，自己目前已有了心儀房源，近期就將辦理交易手續(xù)。

“購(gòu)買這類次新房源的人大多是年輕人，因?yàn)槟贻p人都喜歡新小區(qū)。相比老房子，這些的新小區(qū)配套更新穎，房間設(shè)施會(huì)使用新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)，小區(qū)內(nèi)設(shè)置托管機(jī)構(gòu)，有的還有配套人工湖。而這些配套你在看房的時(shí)候就能看得見，所見即所得，也不存在承擔(dān)期房配套縮水的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，目前市北這類房源掛牌上市的還不多，大部分集中在新都心區(qū)域，而且價(jià)格相比同區(qū)域房齡較老的二手房要高不少”，市北某家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。

業(yè)內(nèi)：目前才是"開頭"無(wú)法改變市場(chǎng)架構(gòu) 可提供更多購(gòu)房需求。

青島地產(chǎn)圈業(yè)內(nèi)人士坦言，與期房和房齡偏大的二手房相比，房本“滿兩年”的次新二手房確實(shí)有一定的優(yōu)勢(shì)。但據(jù)某二手房平臺(tái)篩選反饋的數(shù)據(jù)顯示，房本“滿兩年”、房齡在5年以內(nèi)的普通住宅數(shù)量?jī)H在3000多套，其中剛“滿兩年”的二手房入市量占比也不大，對(duì)島城二手房市場(chǎng)目前的房源架構(gòu)還不能產(chǎn)生太大影響，對(duì)新房市場(chǎng)的影響更是可忽略不計(jì)，但這還只是“開頭兒”，這一影響將日益明顯。不得不承認(rèn)，對(duì)于特別注重房齡的剛需或改善群體來(lái)說(shuō)，此類房源的上市可以在一定程度上彌補(bǔ)二手房市場(chǎng)空白，讓他們能夠有更多選擇性。

青島某大型房產(chǎn)中介的區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴記者，繼“3·30新政”出臺(tái)一年后，2018年4月18日，青島“4·18新政”再次調(diào)控加碼。這一新政要求“在本市范圍內(nèi)（不含即墨、膠州、平度和萊西）新購(gòu)買的新建商品住房和二手房住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿5年后方可上市交易” 【合同網(wǎng)簽備案時(shí)間在4月18日之前（含18日）的，不受“4·18《通知》限購(gòu)和限售政策影響】。

所以，目前青島二手房市場(chǎng)上符合“滿兩年”就可掛牌上市的二手房源僅限于2017年3月31日-2018年4月18日取得房產(chǎn)證這部分房源，體量并不大。而4月19日至今網(wǎng)簽的房源依舊在“限售”范圍內(nèi)，只有“滿5年”才能上市掛牌。這也是島城“滿兩年”二手房入市量并不大的主要原因之一。

縱觀青島樓市行情，現(xiàn)階段“滿兩年”的掛牌二手房由于房子新，因此房東對(duì)出售房源的預(yù)期也相對(duì)較高，不管是與市場(chǎng)上的純新房比，還是與房齡大些的二手房比，價(jià)格都會(huì)高出不少。