這份文件實(shí)在太重要了，它首次明確了中國(guó)城鎮(zhèn)化2.0時(shí)代的很多重大問(wèn)題。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這份文件你必須細(xì)讀；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這份文件你要一個(gè)字一個(gè)字地分析。原因很簡(jiǎn)單，它將影響每個(gè)人的財(cái)富，并將把一批開(kāi)發(fā)商推向“萬(wàn)億級(jí)企業(yè)”的新高度。
這就是發(fā)改委在2019年4月8日上午，通過(guò)官網(wǎng)剛剛公布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》。
這雖然是一份年度文件，但很多提法是開(kāi)創(chuàng)性的。
遺憾的是，媒體在報(bào)道這份文件的時(shí)候，只突出了“大城市要全面取消落戶限制”這一點(diǎn)，而忽略了更核心的內(nèi)容。
下面，我將逐條分析文件的亮點(diǎn)。
1、到大城市落戶將更加容易
文件原文：
繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬(wàn)—300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬(wàn)—500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開(kāi)放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。
中國(guó)官方根據(jù)“城區(qū)常住人口”，把城市分為5個(gè)級(jí)別——超過(guò)1000萬(wàn)的是“超大城市”；500到1000萬(wàn)的是“特大城市”；100到500萬(wàn)的是“大城市”；50到100萬(wàn)的是“中等城市”；50萬(wàn)以下的是“小城市”。
可以看出，官方的“大城市”實(shí)際上是老百姓觀念中的“中等城市”。它又以300萬(wàn)人為界限，分為“Ⅰ型大城市”和“Ⅱ型大城市”。“Ⅱ型大城市”沒(méi)有修建地鐵的資格，比如惠州、珠海。這類(lèi)城市“要全面取消落戶限制”，意味著未來(lái)將有一大批城市獲得修建地鐵資格。而“Ⅰ型大城市”則是“全面放開(kāi)放寬落戶條件”。
事實(shí)上，西安、石家莊等一批“特大城市”已經(jīng)在執(zhí)行“Ⅱ型大城市”或者“Ⅰ型大城市”的政策。也就是說(shuō)，地方政府在“搶人口”方面思想非常解放，比發(fā)改委的規(guī)定還要積極。這對(duì)于樓市當(dāng)然是重大利好，因?yàn)榇蟪鞘?、特大城市大多有限?gòu)措施，降低落戶門(mén)檻就是“增加房票”。
2、城市群發(fā)展受到重視，“成渝城市群”再次被放在凸出位置
眾所周知，中國(guó)有四大城市群——京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角和成渝。目前，京津冀、大灣區(qū)都已經(jīng)列入國(guó)家戰(zhàn)略，拿到了“中共中央國(guó)務(wù)院”聯(lián)合下發(fā)的規(guī)劃綱要。而新一輪長(zhǎng)三角規(guī)劃，也已經(jīng)明確將納入國(guó)家戰(zhàn)略，會(huì)有同樣規(guī)格的規(guī)劃綱要。
現(xiàn)在，輪到成渝了。發(fā)改委這份文件這樣提到了城市群：
深入推進(jìn)城市群發(fā)展。有序?qū)嵤┏鞘腥喊l(fā)展規(guī)劃。加快京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。
扎實(shí)開(kāi)展成渝城市群發(fā)展規(guī)劃實(shí)施情況跟蹤評(píng)估，研究提出支持成渝城市群高質(zhì)量發(fā)展的政策舉措，培育形成新的重要增長(zhǎng)極。
有序推動(dòng)哈長(zhǎng)、長(zhǎng)江中游、北部灣、中原、關(guān)中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆等城市群發(fā)展規(guī)劃實(shí)施，建立健全城市群協(xié)調(diào)協(xié)商機(jī)制。加快出臺(tái)實(shí)施天山北坡、滇中兩個(gè)邊疆城市群發(fā)展規(guī)劃。
指導(dǎo)省內(nèi)城市群有序發(fā)展，提高一體化建設(shè)水平。堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，推動(dòng)一些中心城市地區(qū)加快工業(yè)化城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)中心城市輻射帶動(dòng)力，形成高質(zhì)量發(fā)展的重要助推力。
看到了吧——成渝城市群?jiǎn)为?dú)有一段話來(lái)表述，而京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)反而一筆帶過(guò)，因?yàn)檫@三個(gè)說(shuō)得太多了，不用再說(shuō)什么。至于成渝（成都—重慶）城市群會(huì)不會(huì)納入國(guó)家戰(zhàn)略，拿到最高規(guī)格的規(guī)劃綱要，還有待觀察。但有一點(diǎn)是明確的，成渝是老四，這個(gè)地位非常穩(wěn)固。
這也是實(shí)力決定的：成都匯聚資金正在逼近4萬(wàn)億，僅次于北上深廣杭。而成都的后面就是重慶，也有3.7萬(wàn)億以上，超過(guò)南京、蘇州、天津、武漢。
早在2013年國(guó)家發(fā)改委就規(guī)劃了“3+10”的13個(gè)城市群。所謂3，就是京津冀、長(zhǎng)三角和大灣區(qū)；10就是成渝、哈長(zhǎng)（哈爾濱長(zhǎng)春）、長(zhǎng)江中游、北部灣、中原、關(guān)中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆、天山北坡、滇中城市群。
估計(jì)徐州人有點(diǎn)失望，淮海城市群沒(méi)有納入。這可以理解，畢竟連“長(zhǎng)株潭”都沒(méi)有納入，山東也沒(méi)有拿到入場(chǎng)券。納入的都有直轄市、省會(huì)城市或者國(guó)家中心城市等為核心。
文件里的這兩句話值得重視：堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，增強(qiáng)中心城市輻射帶動(dòng)力。
看到了吧，中心城市會(huì)不斷獲得利好的。這就是為什么我2013年以來(lái)，一直建議大家在“有顯著人口增量的、高級(jí)別城市”投資不動(dòng)產(chǎn)的原因。事實(shí)上，早在2013年，我就多次撰文闡述“大中小城市均衡發(fā)展”是一個(gè)夢(mèng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)。城鎮(zhèn)化過(guò)程中失衡是常態(tài)，失衡（大城市化）可以節(jié)約土地等資源?，F(xiàn)在，這個(gè)意見(jiàn)逐步成為了國(guó)策。
3、關(guān)于城市圈的新提法，大開(kāi)發(fā)商的“超級(jí)機(jī)遇”來(lái)了！
“城市群+都市圈”，已經(jīng)被定義為“新型城鎮(zhèn)化”的核心內(nèi)容。此前國(guó)家已經(jīng)下發(fā)過(guò)《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》。在最新文件里，又這樣提到了城市圈：
指導(dǎo)有關(guān)地方編制實(shí)施都市圈發(fā)展規(guī)劃或重點(diǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃。探索建立中心城市牽頭的都市圈發(fā)展協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制。加快推進(jìn)都市圈交通基礎(chǔ)設(shè)施一體化規(guī)劃建設(shè)。支持建設(shè)一體化發(fā)展和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)。推動(dòng)構(gòu)建都市圈互利共贏的稅收分享機(jī)制和征管協(xié)調(diào)機(jī)制。鼓勵(lì)社會(huì)資本參與都市圈建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。在符合土地用途管制前提下，允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑。健全都市圈商品房供應(yīng)體系，強(qiáng)化城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策協(xié)同。
文件明確：中心城市未來(lái)將在城市圈規(guī)劃、運(yùn)作中發(fā)揮“牽頭”作用。此前已經(jīng)有一些探索，比如北京通州區(qū)拿下了河北廊坊北三縣的規(guī)劃?rùn)?quán)，北三縣唯通州區(qū)馬首是瞻。在陜西，西安也代管了周邊一些市縣，獲得了更直接的運(yùn)營(yíng)權(quán)。
未來(lái)，甚至連都市圈的商品房供應(yīng)體系、房地產(chǎn)調(diào)控政策，都將進(jìn)一步協(xié)調(diào)。事實(shí)上，很早以前我就建議過(guò)——比如在深莞惠這個(gè)都市圈，要打通住房體系。由于深圳太小，數(shù)百萬(wàn)深圳人住到東莞惠州勢(shì)在必行。因此，深莞惠購(gòu)房資格要建立“互認(rèn)體系”，至少東莞和惠州不要對(duì)繳納深圳社保、在深圳工作的購(gòu)房人限購(gòu)，對(duì)他們首次置業(yè)應(yīng)該給予支持，這是雙贏的。
“鼓勵(lì)社會(huì)資本參與都市圈建設(shè)與運(yùn)營(yíng)”，這句話至關(guān)重要。都市圈建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，需要大量資金，需要大企業(yè)參與。尤其是類(lèi)似萬(wàn)科這種大股東是國(guó)企、是地鐵公司的房企，天然具有優(yōu)勢(shì)。因?yàn)樽尦鞘腥鹤兂?ldquo;都市圈”的，首先是軌道交通。所以，大房企的機(jī)會(huì)來(lái)了。當(dāng)然，非房企的大企業(yè)，也可以參與。不僅僅是建設(shè)，還包括運(yùn)營(yíng)。
以前，開(kāi)發(fā)商只是在“造城”。將來(lái)將獲得“都市圈建設(shè)和運(yùn)營(yíng)”的機(jī)會(huì)，年銷(xiāo)售萬(wàn)億級(jí)的企業(yè)將不斷涌現(xiàn)，這是空前的重大機(jī)遇。
4、文件首次提出“收縮型中小城市”
這份文件禮節(jié)性設(shè)立了“推動(dòng)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展”的章節(jié)，其中有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：
超大特大城市要立足城市功能定位、防止無(wú)序蔓延，合理疏解中心城區(qū)非核心功能，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和人口向一小時(shí)交通圈地區(qū)擴(kuò)散。
中小城市發(fā)展要分類(lèi)施策，都市圈內(nèi)和潛力型中小城市要提高產(chǎn)業(yè)支撐能力、公共服務(wù)品質(zhì)，促進(jìn)人口就地就近城鎮(zhèn)化；收縮型中小城市要瘦身強(qiáng)體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中；強(qiáng)化邊境城市穩(wěn)邊戍邊作用，推動(dòng)公共資源傾斜性配置和對(duì)口支援；穩(wěn)步增設(shè)一批中小城市，落實(shí)非縣級(jí)政府駐地特大鎮(zhèn)設(shè)市。
這段話信息非常豐富。首先，超大、特大城市要通過(guò)“一小時(shí)交通圈”紓解非核心功能。其次，中小城市要分類(lèi)發(fā)展。其中一類(lèi)是“收縮型中小城市”，提出要“瘦身強(qiáng)體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中”。
啥意思？這事實(shí)上是要求“收縮型中小城市”要做小做精，不再盲目擴(kuò)張面積，反而要把人口引導(dǎo)到中心城區(qū)，辦法是公共資源先行。所以，相當(dāng)一批村鎮(zhèn)被廢棄，只是時(shí)間問(wèn)題。早在幾年前，我就撰文指出，將來(lái)這些城鎮(zhèn)的房子價(jià)值，就是拆除賣(mài)廢品價(jià)格。
5、哪個(gè)城市“搶到了人口”，給予獎(jiǎng)勵(lì)、甚至升級(jí)
文件說(shuō)：
在安排中央和省級(jí)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付時(shí)更多考慮農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量，2019年繼續(xù)安排中央財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)資金支持落戶較多地區(qū)。
全面落實(shí)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策，在安排各地區(qū)城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模時(shí)，進(jìn)一步增加上年度農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量的權(quán)重，探索落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)村貧困人口在原籍宅基地復(fù)墾騰退的建設(shè)用地指標(biāo)由輸入地使用。
也就是說(shuō)，搶到人口的城市，尤其是搶到了農(nóng)村人口的城市（這相當(dāng)于給國(guó)家增加“城鎮(zhèn)化率”），將給予資金、土地的獎(jiǎng)勵(lì)，這就是所謂的“人地錢(qián)掛鉤政策”。資金是轉(zhuǎn)移支付，就是中央財(cái)政的補(bǔ)貼；土地是指城市建設(shè)用地的指標(biāo)。
所以，城市之間的“搶人大戰(zhàn)”會(huì)日趨激烈。對(duì)于地方官員來(lái)說(shuō)，增量人口就是政績(jī)，就是烏紗帽。而對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，增量人口就是未來(lái)。不搶增量人口，你就等著沒(méi)落吧。
文件里還提出“穩(wěn)步增設(shè)一批中小城市，落實(shí)非縣級(jí)政府駐地特大鎮(zhèn)設(shè)市。穩(wěn)妥有序調(diào)整城市市轄區(qū)”。這是啥意思？就是說(shuō)，搶到了足夠的人口，鎮(zhèn)可以變成市，哪怕縣（市）政府不在你這里。這就是所謂的“鎮(zhèn)級(jí)市”。
這絕對(duì)是強(qiáng)刺激，想想看：鎮(zhèn)長(zhǎng)的頭銜變成了“市長(zhǎng)”，這是何等榮耀？所以，搶人大戰(zhàn)只能越來(lái)越激烈。我猜測(cè)，第一批“鎮(zhèn)級(jí)市”有可能在東莞、中山或者長(zhǎng)三角一些城市率先出現(xiàn)。
最后總結(jié)一下：
發(fā)改委的這份最新文件清晰地告訴我們，城鎮(zhèn)化仍然是當(dāng)前“擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要手段。因?yàn)槌擎?zhèn)化關(guān)聯(lián)著房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是百業(yè)之王。
中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化實(shí)質(zhì)上就是率先發(fā)展“以大城市為核心的都市圈、城市群”，也就是做大“核心城市”及其周邊。
在這個(gè)過(guò)程中，不僅僅開(kāi)發(fā)商存在巨大商機(jī)（開(kāi)發(fā)商可以成為都市圈的建設(shè)運(yùn)營(yíng)商），投資者也將獲得巨大機(jī)會(huì)。核心都市圈內(nèi)崛起的新市鎮(zhèn)，其房?jī)r(jià)將出現(xiàn)巨大升值空間。
“收縮型城市”概念首次提出意義深遠(yuǎn)，說(shuō)明官方開(kāi)始正視城市的“生老病死”和發(fā)展極限。
