2019年，是龍湖登陸港股第十年。這次業(yè)績會以“守信篤行 步穩(wěn)謀遠(yuǎn)”作為主題詞，龍湖管理層不但回看了上年乃至過去十年的成果，也為下一個十年發(fā)展寫下注腳。

不難發(fā)現(xiàn)，過去十年，“穩(wěn)”字，一直貫穿著龍湖的發(fā)展脈絡(luò)。在不斷波濤起伏的大行業(yè)里，合約銷售、投資性物業(yè)收入、總市值、每股分紅等核心指標(biāo)，均以穩(wěn)健持續(xù)的復(fù)合增長速度，劃出美麗業(yè)績曲線。因為資本市場加持，龍湖這艘大船一路駛來，愈發(fā)穩(wěn)健。

關(guān)于它的未來，也和“穩(wěn)”字密切相關(guān)：龍湖將延續(xù)穩(wěn)健增長，核心盈利未來兩三年保持20%以上增幅；秉承穩(wěn)健拿地策略，保持穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債表；銷售目標(biāo)2200億元，屬于穩(wěn)當(dāng)?shù)剡_(dá)的數(shù)字；冠寓穩(wěn)扎穩(wěn)打，2020年迎來盈利期；主航道業(yè)務(wù)不拆分重協(xié)同，整體大盤面扎實，穩(wěn)穩(wěn)前行……

龍湖將基本分紅比例提到45%，未來也將力爭保持這個比例。按照龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼的說法，要給投資者“穩(wěn)穩(wěn)而扎實”的幸福。

在穩(wěn)字當(dāng)頭的新形勢下，對于穩(wěn)健策略的決斷和恪守，關(guān)系到企業(yè)航行的生死存亡。水大魚大、蒙眼狂奔的時代一去不返，企業(yè)之間的競爭將從過往規(guī)模、速度等單一維度，轉(zhuǎn)化為涵蓋產(chǎn)品、服務(wù)、運營、資本等全方位競爭，更多未知海域的挑戰(zhàn)、種種復(fù)雜情況正在接踵而來。

而唯有穩(wěn)健航行，不冒險突進，才能從容得乘風(fēng)破浪。這種穩(wěn)健，正是當(dāng)下最難得的力量。

圖中人物從左到右依次為：龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉、董事長吳亞軍、首席財務(wù)官趙軼

以下為龍湖集團2018年度業(yè)績發(fā)布會，龍湖集團董事長吳亞軍、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉、執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼答記者問實錄：

關(guān)于戰(zhàn)略：

Q：龍湖強調(diào)步穩(wěn)謀遠(yuǎn)，未來兩到三年保持快速增長。但龍湖土儲相對同行趨穩(wěn)，商業(yè)冠寓營收增長快，但總營收占比還較小。龍湖未來長遠(yuǎn)增長動力會在哪兒？

邵明曉：多年來我們堅持達(dá)成穩(wěn)健的增長態(tài)勢。未來兩三年，公司會保持核心盈利20%以上的增幅。

這對我們考驗比較大。但我們判斷未來房價不會爆發(fā)式上漲，這種情況下，龍湖選擇了精準(zhǔn)、適宜的土地儲備規(guī)模。集團目前總土儲6636萬方，權(quán)益面積4559萬方，夠我們四年開發(fā)。如果再加大土地儲備，會占用很多資本。

龍湖這么多年，進入城市保持克制。到現(xiàn)在我們進入48城，完成2006.4億銷售額。我們對這些城市的理解，深耕，團隊對投資的精準(zhǔn)把握，能力練得相對強。所以以現(xiàn)在的土地儲備規(guī)模，讓龍湖繼續(xù)保持穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表，同時保持適當(dāng)?shù)?、相對較快的速度增長，非常合適。這么多年，公司也是這么跑出來的。

再加上龍湖整體無論是在投融資、買地、運營、交付、服務(wù)各個環(huán)節(jié)，都執(zhí)行力比較強。所以保持長遠(yuǎn)持續(xù)增長，我們非常有信心。

Q:龍湖會不會考慮把物業(yè)或商業(yè)做分拆？

趙軼：智慧服務(wù)和商業(yè)是我們的主航道業(yè)務(wù)，我們對它們賦予了使命，智慧服務(wù)是我們的戰(zhàn)略支撐，對幾個主航道進行跨航道支撐，商業(yè)現(xiàn)在還在孵化期，更不會輕易拿去賣，這兩個業(yè)務(wù)都沒有分拆上市計劃。

關(guān)于上市十年：

Q:公司上市來到第十年，這十年最大的變化是什么？今年會不會派周年特別息？

邵明曉：第一，上市十年來，因為資本市場加持，公司走得越來越穩(wěn)健；第二，十年市場波動較大，政策也不斷變化，但龍湖管理團隊非常敬業(yè)且能力強，越來越成熟；第三，我們對客戶、投資、環(huán)境、競爭、市場的理解越來越嫻熟，有信心在未來繼續(xù)交付好業(yè)績。

趙軼：我們把基本分紅比例從40%提到45%，已考慮上市十周年紅利。45%分紅在行業(yè)里是不低的，未來我們也會保持這個分紅比例。

關(guān)于投資：

Q：龍湖今年投地的預(yù)算和開支會是多大，土地儲備的分布又是怎樣？會不會配合大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃，華東城市群規(guī)劃，在這兩地多一點部署？

邵明曉：龍湖一直秉承穩(wěn)健的策略。不論市場怎么波動，每年龍湖都保持均衡增長。買地方面，我們堅持積極但又謹(jǐn)慎、精準(zhǔn)地投資。去年，公司用于買地的金額大約727億。今年，我們還會量入為出，保持健康資產(chǎn)負(fù)債表，凈負(fù)債率全年在50%—60%之間。今年買地是有機會的，但在布局上我們希望在全國五大區(qū)域能夠做到均衡。

在西部、環(huán)渤海和長三角，公司土地儲備比較充足，下一步我們要在華南，以及進入相對較晚的大灣區(qū)、華中區(qū)域，加大拿地力度。

大灣區(qū)是龍湖看中的戰(zhàn)略區(qū)域，目前我們已進入7個城市，有15個項目，大概有150多萬方土地儲備，權(quán)益儲備超過100萬方，整個貨值超過530億。盡管我們已在大灣區(qū)把城市的骨架鋪開，包括深、港、東莞、廣州、佛山、珠海、中山。有了政策的鼓勵支持，大灣區(qū)在科技、人文，消費等各方面，未來會成為中國經(jīng)濟重要的火車頭，我們會加大這里的布局。

長三角，我們已做得比較強了，在浙江、滬蘇，龍湖土地儲備較充足，但我們也會擇機行事，如果有好的時機，還會繼續(xù)加大土地儲備。不過，龍湖一直恪守謹(jǐn)慎樂觀，買地的時候有嚴(yán)格投資紀(jì)律，通常不會去碰地王，這么多年看下來，買地的精準(zhǔn)度是不錯的。

Q：香港投資計劃是怎樣的？怎么看待現(xiàn)在的香港樓市？

邵明曉：龍湖在香港只有1個項目，在啟德，按照現(xiàn)在節(jié)奏，三季度就可推向市場，到底推不推到時候再看。因為有這個項目，對香港我們也做了初步了解，未來有機會會在香港再投一些項目。

香港樓市，從去年四季度開始調(diào)整，調(diào)整幅度8—10%，但最近有趨穩(wěn)趨勢?？傮w上，龍湖從整個大灣區(qū)大戰(zhàn)略來看待香港，香港未來有很多機會。

關(guān)于財務(wù)：

Q：去年龍湖業(yè)績不錯，今年會不會維持那個增長幅度？

趙軼：未來兩到三年，龍湖的核心盈利增幅會在20%以上。雖然基數(shù)大，但是依然還會保持這樣的增速，通過土地儲備，通過運營節(jié)奏來保證。

Q：龍湖的短期借款，去年增加了80多億，其中原因是什么，今年接下來的融資安排是怎樣的？

趙軼：龍湖整體融資規(guī)模往上走，但我們主要看比例。短期借款去年年底是110多億，占整體債務(wù)比例不超過10%，這應(yīng)是行業(yè)里最優(yōu)秀的，謙虛點，加個“之一”。另外，在手現(xiàn)金450億，短期借款大概110多億，覆蓋倍數(shù)是4倍多。所以我們不是看絕對額，是看相對比例。

關(guān)于地產(chǎn)開發(fā)：

Q：今年銷售目標(biāo)是多少？

邵明曉：今年銷售目標(biāo)還會保持兩位數(shù)增長，2200億。

Q：2018年龍湖已售未結(jié)的合同銷售額1951億元，和2017年對比有何變化？變化的原因是什么？

趙軼：2017年年底已售未結(jié)的合同銷售額1300多億，2018年是1900多億，原因是銷售自然增長。已售未結(jié)的部分，單價在1.5萬至1.6萬之間，毛利率在25%以上，會為未來龍湖的收入和利潤提供強大保證。

Q：去年底，邵總說銷售型物業(yè)達(dá)到25%毛利率就可以出售，這個策略是否有變化？

邵明曉：銷售型物業(yè)，我們認(rèn)為整個行業(yè)毛利率在25%—30%間。過去幾年市場好時，毛利率在30%以上。但如果市場面臨挑戰(zhàn)，25%毛利率是我們的底線。這個策略沒有改變。

最近市場上，來訪量在增加，個別城市預(yù)售證價格有所放松，但不會太多。對我們來說，仍是達(dá)成25%的毛利就可以出售。另外我們的已售未結(jié)部分毛利率也是25%—30%。

關(guān)于投資性物業(yè)：

Q：去年龍湖集團投資性物業(yè)毛利率下跌了，是什么原因？

趙軼：商業(yè)和冠寓都屬于我們的投資性物業(yè)，商業(yè)毛利率在75%，跟去年相比仍有提升。冠寓前期還處于不掙錢的狀態(tài)，兩者拉通來看是60%。今年我認(rèn)為會比60%高一些，到明年2020年冠寓就會盈利了。

Q：到2020年租金收入60億，這個目標(biāo)有沒有變？

邵明曉：2020年要達(dá)到60億租金收入，指的是商業(yè)這一項。商業(yè)項目開業(yè)后，租金增長是有預(yù)期、有計劃的。我們現(xiàn)在在手商業(yè)項目70多個，到去年底總計開業(yè)29個商場，今年會新開業(yè)9個，到2020年總計開業(yè)50個商業(yè)項目。今明兩年開業(yè)量比較大，而且都是高能級城市的地鐵上蓋。

Q：今年明年龍湖商場密集開業(yè)，但很多都開在江浙滬包郵區(qū)，怎么看電商給商業(yè)帶來的壓力？

邵明曉：龍湖商業(yè)選址非常嚴(yán)格。我們現(xiàn)在在手項目70多個，到去年年底共開業(yè)29個商場，今年會再開出9個商場，到2020年會開出超過50個商場。我們選址基本是一二線城市，地鐵上蓋TOD，非常好的位置。

我們定位相對偏城市新銳家庭、城市中產(chǎn)，業(yè)態(tài)組合也比較豐富。再加上一個有超過十年經(jīng)驗的運營團隊，所以我們的商業(yè)發(fā)展非常順利，毛利率都在70%以上，效益非常高，開業(yè)商場出租率在97%以上。

這得益于龍湖2011年確定“持商業(yè)”戰(zhàn)略。在2011年到2015年年終，我們還抓住機遇在很多城市買了多塊地鐵上蓋項目，現(xiàn)在回頭看是不錯的決策。

現(xiàn)在的場景是，大家都在搶線下入口，線下入口尤其地鐵上蓋，非常珍貴。兩三年前大家還在問電商沖擊，現(xiàn)在幾乎很少有人問了。現(xiàn)在包括O2O，新零售，發(fā)現(xiàn)線下入口能量級增長邊際不錯，反而線上增長邊際在趨緩。

再加上中國大的趨勢，一線、二線大城市基本都在采取政策，吸引年輕的高素質(zhì)的、高能量的人口流入。很多城市都是數(shù)十萬甚至更多的人口凈流入。這些年輕，有致富能力的高能量人口，反而在朝大城市聚集。所以在這些城市里面，以天街這樣的選址和運營能力、品牌，我們對它的增長非常有信心。

Q：冠寓去年營收4.26億，但之前說2020年希望做到行業(yè)前三，營收20億。接下來咱們在這方面的安排是怎樣的？

邵明曉：冠寓，我們?nèi)ツ暌验_業(yè)超過5.3萬間，今年按照規(guī)劃應(yīng)該累計開業(yè)能接近10萬間。按這個速度，到2020年會達(dá)到20億以上收入。

Q：冠寓目前的盈虧情況是怎樣的，龍湖接下來對冠寓怎么考慮？

邵明曉：冠寓分為兩種，其中20%屬于重資產(chǎn)模式，這部分的回報率、毛利率跟天街差不多，毛利在65%到70%之間，NPI/cost一般在5%—6%之間，好的在6%以上。龍湖的資金成本只有4.55%，這個生意對我們特別合適。另外還有80%中資產(chǎn)模式，租期在十年到二十年左右，龍湖租過來后，通過裝修提升再出租。從單店模型來看，這部分毛利率在35%左右，凈利在12%—15%左右。

冠寓目前開業(yè)5.3萬間，還有一些正在建設(shè)和投入，預(yù)計要到2020年開始盈利。冠寓要盈利，對于運營能力、成本能力、費用管控的要求非常高，獲房成本不能超過房租的五成以上，超過五成以上還要賺錢，就需要通過增值收入來實現(xiàn)。開業(yè)6個月以上的冠寓，目前出租率87%。龍湖冠寓屬于穩(wěn)扎穩(wěn)打，這和融資成本有關(guān)系，龍湖融資成本在行業(yè)內(nèi)較低，因此對冠寓我們非常有信心，也沒有分拆計劃。四大主航道業(yè)務(wù)都是我們的核心業(yè)務(wù)，未來要形成協(xié)同。

關(guān)于政策：

Q：今年整體市場以穩(wěn)為主，穩(wěn)的方法，是市場在上漲，要往下壓的穩(wěn)，還是市場在下跌，要往上拖的那種穩(wěn)？

邵明曉：整個政策可以總結(jié)為三個穩(wěn)：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。還有一城一策，我們也觀察到很多城市系統(tǒng)性地調(diào)控方案都在出臺中，我們今年對市場謹(jǐn)慎樂觀。

Q：房產(chǎn)稅對未來影響會怎樣，有沒有可能短期推行？

趙軼：房產(chǎn)稅，政府已明確開始進入立法流程，但不一定那么快推行，關(guān)鍵還是看政府整個節(jié)奏。大家都已充分消化預(yù)期，所以判斷它對行業(yè)的影響是平順的。