2月15日，央行發(fā)布了2019年1月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告，這是每年必有的權(quán)威報(bào)告。除了具備權(quán)威性以外，不少業(yè)內(nèi)人士還希望通過這份數(shù)據(jù)報(bào)告可以捕捉到2019全年的政策走勢(shì)，因而引發(fā)了廣泛關(guān)注。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，由于房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，自然也不會(huì)“缺席”這份報(bào)告。樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了兩年多，政策對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生變化了嗎？央行報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了哪些房?jī)r(jià)信號(hào)呢？或許，這些問題才是普通購(gòu)房者最關(guān)心的話題。根據(jù)央行報(bào)告來看，筆者認(rèn)為，該報(bào)告基本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了3個(gè)方面的信號(hào)，這些信號(hào)或許有助于我們觀察和預(yù)判下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變動(dòng)情況。

第一，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款增速和增量雙雙回落，樓市逐步回歸理性。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份，企業(yè)及其他單位貸款增加2．56萬億元，其中中長(zhǎng)期貸款增加了1．39萬億元，同比增加907億元。根據(jù)實(shí)際投放來看，工業(yè)和制造業(yè)、高新技術(shù)制造業(yè)、不含房地產(chǎn)的服務(wù)業(yè)在中長(zhǎng)期貸款同比數(shù)據(jù)變動(dòng)方面都有了明顯提高，但是房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期貸款增速則繼續(xù)回落，1月末貸款余額比去年末低1．2％。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款增量同比下跌了5．1％。

一般來說，中期貸款指1－5年內(nèi)的貸款，長(zhǎng)期貸款指5年以上的貸款，比如基建貸款、房地產(chǎn)貸款等都在其中。對(duì)于這一數(shù)據(jù)的變化，中國(guó)人民銀行辦公廳主任、金融穩(wěn)定局局長(zhǎng)周學(xué)東表示，除房地產(chǎn)業(yè)以外，其他行業(yè)增速都有了回升，一方面說明金融政策對(duì)高新技術(shù)等支持力度顯著加大，另一方面說明企業(yè)貸款結(jié)構(gòu)在優(yōu)化和改善。而且他認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款增速還是繼續(xù)會(huì)有一定幅度的回落。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款增速和增量的雙雙回落，這是去房地產(chǎn)依賴化的結(jié)果，我們可以從三個(gè)角度分析：首先，從2016年930新政以來，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策從一二線城市蔓延至三四線城市，房地產(chǎn)基本告別了盲目擴(kuò)張和高速發(fā)展的階段。如今，在經(jīng)歷了兩年多的嚴(yán)厲調(diào)控以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步回歸理性，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在拿地節(jié)奏和房地產(chǎn)投資方面更加理性。其次，在當(dāng)前防范風(fēng)險(xiǎn)和推動(dòng)脫虛向?qū)嵉拇蟊尘跋?，金融政策不?ldquo;大水漫灌”，而是定調(diào)投放，精準(zhǔn)調(diào)控，去年以來央行的幾次降準(zhǔn)也都明確了要服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三，長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)企業(yè)都是債墻高筑，隨著償債高峰期的來臨又面臨著巨大壓力，所以如今中長(zhǎng)期貸款增速和增量則是最近這兩年房地產(chǎn)領(lǐng)域穩(wěn)步去杠桿取得的明顯效果。

第二， M1增速環(huán)比和同比雙雙走低，側(cè)面反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的下行態(tài)勢(shì)。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2019年1月末， M1余額54．56萬億元，增速環(huán)比和同比分別回落1．1％和14．6％； M0余額8．75萬億元，同比增長(zhǎng)17．2％。通過這組數(shù)據(jù)來看， M0漲勢(shì)明顯，但是 M1卻下行明顯。那么，這兩者之間有什么樣的關(guān)心呢？這又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)透露了哪些信號(hào)呢？

首先，需要明確一個(gè)概念， M1主要指的是社會(huì)流通中的現(xiàn)金與商業(yè)銀行活期存款的綜合，一般構(gòu)成部分主要包括 M0和企業(yè)存款。通過上文數(shù)據(jù)來看， M1增速下滑， M0漲勢(shì)明顯，那只能說明是企業(yè)存款減少了。那么，為什么企業(yè)存款減少了呢？筆者認(rèn)為，這主要是受到1月份這個(gè)特殊節(jié)點(diǎn)的影響。無論是企業(yè)還是普通民眾，春節(jié)都是消費(fèi)的高峰期。1月份臨近春節(jié)，企業(yè)需要支取大量資金用于年終獎(jiǎng)等薪資發(fā)放，而且社會(huì)當(dāng)中流通資金增多說明老百姓同樣存在支取大量資金用于消費(fèi)的情況，所以銀行存款減少是可以預(yù)見的。

除此之外，筆者認(rèn)為， M1增速回落與房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)下行有著密切關(guān)系。眾所周知，每年1月份、2月份往往都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售淡季，再疊加當(dāng)前樓市調(diào)控政策的趨緊，購(gòu)房意愿下滑是普遍現(xiàn)象，而且今年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮的降溫已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。再結(jié)合央行的數(shù)據(jù)變動(dòng)來看，這說明雖然老百姓手頭寬裕了，但是對(duì)房子的消費(fèi)減少了，對(duì)其他商品的消費(fèi)增多了。換言之，無論是社會(huì)流通中的現(xiàn)金還是個(gè)人存款、企業(yè)存款都沒有出現(xiàn)大規(guī)模流入房地產(chǎn)行業(yè)的情況，更談不上轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流了。總而言之， M1增速創(chuàng)新低表明在當(dāng)前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度依舊較低。

第三，住戶部門中長(zhǎng)期貸款占比穩(wěn)中有落，政策或趨向于鼓勵(lì)普通購(gòu)房者入場(chǎng)。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份人民幣貸款增加了3．23萬億元，其中住戶部門貸款增加了9898億元，而與房貸相關(guān)的住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加了6969億元，這一數(shù)據(jù)占人民幣貸款增加總額的21％。此報(bào)告一出，筆者認(rèn)為，最興奮的莫過于房地產(chǎn)企業(yè)了，因?yàn)殚_發(fā)商又多了一份可以當(dāng)作宣傳文案的權(quán)威資料。從昨晚開始，朋友圈里就充斥著各大售樓處以及房產(chǎn)中介的宣傳廣告，諸如“央行放水不買房，2019年又白忙”等。如果我們?cè)倩剡^頭看看今年各大售樓處推出的“春節(jié)不打烊”活動(dòng)，就不難發(fā)現(xiàn)，如今的樓市環(huán)境下，開發(fā)商真的是為購(gòu)房者操碎了心。那么，我們應(yīng)該如何看待今年1月份21％的占比呢？央行真的放水房地產(chǎn)行業(yè)了嗎？我們不妨通過橫向?qū)Ρ葋砜匆幌伦罱@幾年的數(shù)據(jù)變化。

我們首先看看樓市調(diào)控最初的2017年，2017年1月份新增人民幣貸款2．03萬億，與房貸相關(guān)的住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加了6293億元，這一數(shù)據(jù)占人民幣貸款增加總額的31％，由此來看，今年21％的占比著實(shí)并不高。接下來，我們?cè)賮砜磧山M數(shù)據(jù)，如果從全年占比來看，2018年全年人民幣貸款增加16．17萬億元，與房貸相關(guān)的住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加了4．95萬億元，這一數(shù)據(jù)占人民幣貸款增加總額的30％。而在樓市最火爆的2016年，全年人民幣貸款增加12．65萬億元，與房貸相關(guān)的住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加了5．68萬億元，這一數(shù)據(jù)占人民幣貸款增加總額的44％，都快接近一半了，從側(cè)面也反映出當(dāng)前樓市更加理性了。

通過最近這四年的數(shù)據(jù)對(duì)比來看，變化中的數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了哪些信號(hào)呢？購(gòu)房者應(yīng)該如何看待接下來的樓市呢？筆者認(rèn)為，以下三點(diǎn)，購(gòu)房者應(yīng)該做到心中有數(shù)：首先，1月份往往是一年當(dāng)中銀行貸款額度最富足的時(shí)候，銀行也想做到早一些投放，早一些收益。換言之，在接下來的11個(gè)月當(dāng)中，額度往往會(huì)越用越少，所以21％的占比并不高。而且從2016年以來的數(shù)據(jù)變動(dòng)來看，我國(guó)的信貸結(jié)構(gòu)開始趨于合理和良好。其次，面臨銷售業(yè)績(jī)的壓力，不少開發(fā)商普遍放大了這一數(shù)據(jù)的效果，對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該理性看待，不要被開發(fā)商牽著鼻子走。最后，如果從絕對(duì)數(shù)量來看，21％釋放的流動(dòng)性自然也不低，但筆者認(rèn)為，這并不能簡(jiǎn)單認(rèn)為是央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)放水。因?yàn)殡S著投機(jī)炒房團(tuán)的基本離場(chǎng)，為了活躍當(dāng)前下行的樓市，在保障普通購(gòu)房者利益的基礎(chǔ)上，政策趨向于鼓勵(lì)普通購(gòu)房者入場(chǎng)是正?，F(xiàn)象。