01、永遠(yuǎn)不要低估國(guó)家決心。
在“房住不炒”大背景下，一大波讓房子回歸居住屬性的實(shí)質(zhì)性措施正在加速趕來(lái)。1月17日，再傳重磅消息，意味著樓市變局即將進(jìn)入2.0版本。
根據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，中國(guó)自然資源部已同意福州、南昌、青島、海口、貴陽(yáng)五個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)實(shí)施方案。
加上之前批復(fù)的13個(gè)城市，也就是說，目前國(guó)內(nèi)已有18個(gè)城市已經(jīng)同意試點(diǎn)將集體建設(shè)用地建設(shè)租賃租房，分別是：
北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都、福州、南昌、青島、海口、貴陽(yáng)
在我國(guó)，根據(jù)土地所有權(quán)的差異，可以將土地類型分為城市建設(shè)用地和集體建設(shè)用地兩大類，前者所有權(quán)歸國(guó)有，后者歸“集體所有”。
集體建設(shè)用地一般是不能直接參與建設(shè)開發(fā)的，在過去，由集體土地變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，一般都需要政府征地，然后轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)。我們大眾所熟知的“小產(chǎn)權(quán)房”，本質(zhì)上就是違規(guī)在集體建設(shè)用地上搞“建設(shè)”，所以小產(chǎn)權(quán)房從嚴(yán)格意義上來(lái)說是不允許上市交易的，也沒有房產(chǎn)證。
目前，我國(guó)的城市建設(shè)用地已完全入市交易階段，其用途也已囊括了居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地等所有用途，各地的國(guó)土資源局也會(huì)對(duì)城市的每一宗城市建設(shè)用地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行交易處理。
我們能看到城市的“繁華”，基本上都要?dú)w功于當(dāng)?shù)卣?ldquo;土地財(cái)政”，因?yàn)楫?dāng)城市把集體用地變成城市建設(shè)用地以后，征地后帶來(lái)的收入其實(shí)是歸于政府的，政府靠賣地的收入，把城市建設(shè)的更完美了，但同時(shí)也帶了新的問題——居高的房?jī)r(jià)讓后來(lái)者望而生畏。
如果房?jī)r(jià)一直這么漲下去，那么一個(gè)城市的人才終究會(huì)流失，那么有什么方法防止人才流失嗎？當(dāng)然，最快速的方法就是降房?jī)r(jià)，但降房?jī)r(jià)有會(huì)帶來(lái)新的問題，比如房?jī)r(jià)下降，那么斷供者就會(huì)越多，斷供者增加，銀行壓力就越大，而銀行的壓力最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到地方政府。
所以選擇以房?jī)r(jià)下降的方式來(lái)挽留人才，有它的局限性，不到萬(wàn)不得已，大概率不會(huì)使用這招。房?jī)r(jià)不降，又得讓后來(lái)者愿意留得下來(lái)，最直接的方式，就是提供更多低于市場(chǎng)價(jià)的住房。
02、我們知道，決定房?jī)r(jià)高低的一個(gè)重要因素，取決于地價(jià)高低。
同樣是一座房子，在一線城市它就值個(gè)上千萬(wàn)，在三四線城市可能就值個(gè)幾十萬(wàn)，都是鋼筋混凝土，差別怎么就這么大？本質(zhì)上還是一線城市需求更大，買房的人更多，地價(jià)也就這么哄抬上去了。
過去房?jī)r(jià)上漲時(shí)，有人覺得以前的幾波房?jī)r(jià)上漲并沒讓農(nóng)民沒得到啥好處，怎么說呢，這就好像股市里面不同行業(yè)的股票，不同行業(yè)周期性不一樣，存在先漲跟滯漲的情況。
而農(nóng)民手中的“股票”，無(wú)疑是屬于滯漲周期的。而此次的這波紅利，頗有些給還沒買房以及之前未享受到房?jī)r(jià)上漲福利的農(nóng)民派發(fā)了個(gè)“紅包”。
此次試點(diǎn)最大的一個(gè)特色就是，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以采用聯(lián)營(yíng)、入股等方式，不用經(jīng)過國(guó)家征地環(huán)節(jié)，甚至連開發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)也可以省去，可以直接進(jìn)入市場(chǎng)！
首先，這對(duì)沒買房的人來(lái)說，無(wú)疑是一特大利好，因?yàn)榧w建設(shè)用地相比城市建設(shè)用地土地成本是大幅下降的，以北京、上海為例，這些城市的房子，房?jī)r(jià)成本里基本上有70%的成本來(lái)自于土地成本，另外再加上開發(fā)商的成本，才構(gòu)成了真實(shí)的房?jī)r(jià)。
現(xiàn)在直接用集體建設(shè)用地建房子，無(wú)疑對(duì)平抑未來(lái)的租金價(jià)格、房?jī)r(jià)都將產(chǎn)生重大影響。
對(duì)沒買房的人來(lái)說，可以有機(jī)會(huì)租到低于市場(chǎng)價(jià)的房子。
對(duì)城市來(lái)說，既能把此當(dāng)成吸引人才的一種宣傳方式，又可以通過該手段達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過快上漲的目的。
對(duì)農(nóng)民來(lái)說（尤其是大城市郊區(qū)的農(nóng)村戶口），也相當(dāng)于多了一個(gè)“福利”，無(wú)論是直接自蓋自租，還是通過參股的方式把土地承包出去，都可以通過房子帶來(lái)更多利潤(rùn)。
不難看出，國(guó)家建立“租售并舉”長(zhǎng)久的住房體系的決心之大，此項(xiàng)政策波及的城市也越來(lái)越廣，截至目前，全國(guó)已經(jīng)有了18個(gè)城市開始試行該政策了！
住房的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到了！中國(guó)房地行業(yè)的高暴利時(shí)代已經(jīng)成為過去式了，而迎接這一切正是租售并舉+城鄉(xiāng)融合發(fā)展！
03、租房大幕已經(jīng)拉開一角，而且越來(lái)越多城市正在加入該隊(duì)伍中。
截止目前，此次主動(dòng)批復(fù)的可以將集體建設(shè)用地建設(shè)租賃租房的18個(gè)城市，已經(jīng)囊括了一二三四線城市，而且可以肯定的是，未來(lái)加入的城市自會(huì)越來(lái)越多。
我猜測(cè)，未來(lái)集體用地建設(shè)租賃住房，極有可能成為地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的一種手段。未來(lái)在同類城市中人口規(guī)模大、人口流動(dòng)大的城市，甚至是房?jī)r(jià)上漲過快的城市，都有可能通過優(yōu)先發(fā)展租賃市場(chǎng)來(lái)對(duì)沖房?jī)r(jià)。
比如此次加入的5個(gè)城市，在去年所有的城市中，都是房?jī)r(jià)上漲比較明顯的，尤其是貴陽(yáng)和海口，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在2018年全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)排行中，在個(gè)別月份還出現(xiàn)過漲幅位居第一的情況。
可能有些人納悶，此次試點(diǎn)的18個(gè)城市中，怎么沒發(fā)現(xiàn)深圳？按理來(lái)說，深圳無(wú)論人口規(guī)模、人口流動(dòng)，應(yīng)該都是算得上所有城市的佼佼者。
深圳沒在此次試點(diǎn)的城市之中，其實(shí)有兩個(gè)重要原因。一是因?yàn)樯钲诒旧硗恋鼐鸵巡粔?，本身能夠用?lái)建房子的土地，相比其他城市要少得多。另外一方面，由于深圳大量“城中村”、“農(nóng)民房”的存在，實(shí)際上早就已經(jīng)使得深圳的租房?jī)r(jià)格相比北京、上海，要更劃算。
現(xiàn)在看來(lái)，馬云在2014年給員工的內(nèi)部信《未來(lái)年輕人，要學(xué)會(huì)租房子》說講的，還是有幾分道理：
房子車子現(xiàn)金在未來(lái)都不頂用，年輕人要學(xué)會(huì)租房子，只有房租價(jià)格合理了，房地產(chǎn)才沒有泡沫。
還是那句：房住不炒！那些逆潮流而動(dòng)的投機(jī)客，終究有一天會(huì)被拍死在沙灘上。
