土地供求余溫尚存競拍溢價率同比下降

土地市場是房地產(chǎn)市場的源頭，二者之間互為因果，互相影響，其中土地市場的變化將直接影響后期房地產(chǎn)市場的冷熱，而房地產(chǎn)市場的好壞則導(dǎo)致土地市場的溫度高低。

受房地產(chǎn)市場走低的影響，盡管當(dāng)前土地出讓金總體仍處于歷史高位，但從近期多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的土地市場報告可以明顯發(fā)現(xiàn)，雖然土地供應(yīng)數(shù)量明顯增加，可土地市場卻已開啟降溫“開關(guān)”。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，受其檢測的300個城市中，雖然共推出土地2628宗，環(huán)比增加11%，但實際成交土地卻只有1845宗。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）共成交588宗，環(huán)比減少16%，同比減少38%；從土地出讓金來看，10月份土地出讓金總額為2869億元，環(huán)比減少9%，同比減少28%。

青島土地市場余溫尚存，近郊是成交重點

全國土地市場在降溫，但青島土地市場余溫尚存。

從青島市場看，2018年1-10月，青島市區(qū)共推出各類用地367宗，共計1833.0萬平方米，同比增加101.76%。其中，推出住宅用地111宗，共計518.8萬平方米，同比增加38.33%；商辦用地67宗，共計263.9萬平方米，同比增加289.50%。

供應(yīng)同比增長很多，成交也在同比增加，但幅度降低，特別是住宅用地。今年1-10月，青島市區(qū)共成交各類用地320宗，共計1578.8萬平方米，同比增加87.84%。其中，成交住宅用地99宗，共計431.5萬平方米，同比增加29.52%；商辦用地53宗，共計166.4萬平方米，同比增加185.05%。

從成交區(qū)域來看，黃島區(qū)成交規(guī)劃建面1261.6萬平方米，占比51 %，排名第一；排名二位的是城陽區(qū)，成交規(guī)劃建筑面積617.2萬平方米，占比25%。2018年1-10月份市南區(qū)無商住土地成交。從土地性質(zhì)來看住宅用地成交規(guī)劃建面867.34萬平方米，占比35.1%；商辦用地成交建面290.57萬平方米，占比11.8%。

住宅樓面地價持續(xù)堅挺，溢價率已經(jīng)遇冷

11月初，易居研究院發(fā)布《2018年10月40城土地市場報告》稱，2018年1-10月，受其檢監(jiān)測的40個典型城市土地出讓金累計收入18019億元,同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉(zhuǎn)負(fù)，土地市場降溫明顯。

青島土地出讓金收入?yún)s持續(xù)同比增長，2018年1-10月，青島市區(qū)共收入土地出讓金451.6億元，同比增長91.03%。其中，住宅用地出讓金為342.7億元，同比增長85.59%；商辦用地出讓金為71.6億元，同比增長109.42%。

在出讓金同比增長的背景下，青島各類用地卻出現(xiàn)樓面均價同比下降和溢價率同比下降的情況。

1-10月，青島市區(qū)各類用地樓面均價為1826元/平方米，同比下降4.57%。其中，住宅用地樓面均價為3951元/平方米，同比上升25.57%；商辦用地樓面均價為2464元/平方米，同比下降24.90%。

無論住宅用地還是商辦用地，溢價率都同比下降。1-10月，青島市區(qū)各類用地平均溢價率為2.75%，比上年同期下降7.06個百分點。其中，住宅用地溢價率為3.35%，比上年同期下降8.66個百分點。商辦用地溢價率為0.19%，比上年同期下降1.12個百分點。

“地王”現(xiàn)象銷聲匿跡

來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅10月份，一二線城市住宅土地的流標(biāo)數(shù)量就以達(dá)到44宗，年內(nèi)合計流標(biāo)更是高達(dá)259宗，同比上漲176%。

從青島市場來看，2018年土地市場同樣較為平淡，僅有的溢價率較高的地塊為10月12日，山東千成礦業(yè)有限公司經(jīng)過7小時40分鐘，歷經(jīng)401輪報價，以358.73萬元拿下的即墨地塊，溢價率為112.74%，成為2018年青島溢價最高土地。而這個溢價率同去年中海拿下的即墨地塊高達(dá)400.17%的溢價率相比，相差甚遠(yuǎn)。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從今年土地市場流標(biāo)數(shù)量的增多，可以切實感受到“地王”地塊的銷聲匿跡，而這作用在土地市場的直接表現(xiàn)就是“面粉降價”、樓市降溫。究其原因，一方面是受限價因素影響，導(dǎo)致房企對于未來的房產(chǎn)上市交易價格持有更為保守的預(yù)期；另一方面，在樓市調(diào)控不斷從嚴(yán)且不放松的背景下，也讓房企對于未來樓市走勢不抱有樂觀態(tài)度；再者，雖然上半年央行向市場投放了更多的資金流動性，但對于房企來說，融資難依然是擺在面前暫未緩解的問題。資金壓力的驟增也是房企拿地更趨謹(jǐn)慎的關(guān)鍵因素之一。

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上周樓市

一二手房市場曲線上揚

青島日報/青島觀/青報網(wǎng)訊連續(xù)幾個月跌跌不休的二手房市場上周終于止住下滑的腳步。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月11日至11月17日，青島二手房共成交674套，環(huán)比前一周上漲17．22％；成交面積65567．27平方米，環(huán)比上漲26％。其中普通住宅成交619套，成交面積53507．98平方米。

而一直以來較為穩(wěn)定的新房市場也連續(xù)數(shù)周保持穩(wěn)步回升，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月11日至11月17日，青島新房共成交5582套(其中住宅成交4680套，占新房總成交量的83.84%)，環(huán)比前一周上漲9.73%；成交面積為642481.27平方米，環(huán)比上漲9.12%。

黃島成樓市主要陣地

無論一手房還是二手房，很長一段時間以來，黃島都已經(jīng)成為青島樓市成交的主要陣地。

從新房市場看，黃島繼續(xù)榮登青島新房成交冠軍，上周新房成交1344套，成交面積為151062.06平方米；膠州一周新房成交1261套，繼續(xù)位列亞軍，成交面積為144542.25平方米；城陽區(qū)擠進(jìn)新房區(qū)域成交“前三甲”，上周新房成交626套，成交面積為58986.89平方米。這三個區(qū)市的新房成交總量達(dá)3231套，占據(jù)青島新房成交總量的57.88%，與上周(71.22%)相比，比重有所下降。

而二手房市場也一改以往市北為成交大戶的局面，黃島區(qū)再次蟬聯(lián)二手房周成交冠軍，成交164套，成交面積為17861．35平方米；市北上周二手房成交124套，成交面積為8079．84平方米，位居亞軍；即墨進(jìn)入“前三甲”陣營，上周二手房成交68套，成交面積為10867．17平方米。

優(yōu)惠加大，市場成交上揚

其實，相對于剛剛止跌的二手房市場而言，受限價等各種政策的影響，青島新房市場一直相對較為平穩(wěn)。從上周市場成交來看，目前青島整體樓市已經(jīng)止跌回溫。

具體到二手房市場，接近年底，二手房市場重新走出了上揚的曲線。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房價格已下降一段時間，其中雖有起伏但逐漸趨穩(wěn)，不少購房者開始在持幣觀望一陣后開始考慮重新入市，讓成交量開始觸底反彈。不僅如此，年底不少房東希望盡快賣出房子，為購房者留出更多議價空間，這也是進(jìn)一步促進(jìn)成交的重要原因之一。

而縱觀青島新房市場，目前新房成交量連續(xù)數(shù)周保持穩(wěn)步回升，樓市從之前的低迷狀態(tài)穩(wěn)步回溫。業(yè)內(nèi)人士表示，臨近年末開發(fā)商都進(jìn)入了年底回款沖刺階段，再加上開始有不少樓盤推出了買房優(yōu)惠活動，有些樓盤還打出了“首付可分期”的旗號，為促銷可謂是“花樣百出”。加上年底大盤集中上市，購房者可選擇余地增加，從而也促進(jìn)了成交上揚。