由于資金緊張,加之地價(jià)較高、市場(chǎng)趨冷,進(jìn)入2018年,濟(jì)南土地市場(chǎng)明顯降溫,開(kāi)發(fā)商進(jìn)入拿地觀望期。而此前兩年摘得的高價(jià)地,也面臨產(chǎn)品定價(jià)高、去化難的問(wèn)題。預(yù)計(jì)下半年,濟(jì)南供地節(jié)奏會(huì)加快,開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)尋求聯(lián)合拿地等方式,化解資金難題。

（網(wǎng)絡(luò)圖/圖文無(wú)關(guān)）

低溢價(jià)率成為常態(tài)

8月13日,濟(jì)南市章丘區(qū)19宗土地迎來(lái)掛牌競(jìng)拍。此次土拍成交慘淡,8宗土地流拍、10宗土地底價(jià)成交,另一宗成交時(shí)溢價(jià)率也很低。其中一宗位于主城區(qū)的住宅用地也流拍。與2017年相比,章丘今年幾次土拍,樓面價(jià)都沒(méi)有超過(guò)當(dāng)時(shí)的最高峰每平米7325.69元,競(jìng)價(jià)最高輪數(shù)也僅為16輪。

不僅章丘土地市場(chǎng)降溫明顯,濟(jì)南主城區(qū)的土地市場(chǎng)也不瘟不火。

7月13日下半年首場(chǎng)土拍,郭店、雪山等熱門(mén)區(qū)域的地塊溢價(jià)率都不高。雪山片區(qū)韓倉(cāng)河?xùn)|A-1地塊樓面地價(jià)為每平米9713元,溢價(jià)率僅為3.6%；郭店兩宗地塊樓面地價(jià)每平米6277元,溢價(jià)率12.3%。這幾宗土地競(jìng)拍輪數(shù)都在個(gè)位數(shù),幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)。而在兩年前的2016年9月21日,郭店一宗住宅用地經(jīng)過(guò)了311輪競(jìng)價(jià)之后,樓面價(jià)達(dá)每平米6379元,溢價(jià)率超過(guò)719%。

“低溢價(jià)率拿地會(huì)是今年濟(jì)南土拍市場(chǎng)的常態(tài),畢竟起始價(jià)已經(jīng)很高了,開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在比較冷靜。”在濟(jì)南一家開(kāi)發(fā)企業(yè)從事拿地業(yè)務(wù)的王明(化名)說(shuō),像7月開(kāi)拍的雪山地塊,A-1地塊起始樓面價(jià)每平米9375元,建成產(chǎn)品后價(jià)格也在每平米1.8萬(wàn)元,比周邊多數(shù)在售樓盤(pán)價(jià)格都高。

有央企收緊拿地額度

從去年土拍市場(chǎng)的火熱到今年的變冷,在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),并不是開(kāi)發(fā)商對(duì)土地沒(méi)有需求了,而是大家資金都比較緊張。

“近幾年市場(chǎng)好,去年開(kāi)發(fā)商大規(guī)模拿地,導(dǎo)致今年資金普遍緊張,像一些大型企業(yè)資金都周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái),更別說(shuō)規(guī)模小的開(kāi)發(fā)商。”王明說(shuō)。

某央企負(fù)責(zé)拿地的王倩(化名)說(shuō),在今年全國(guó)去杠桿的大背景之下,央企拿地額度已被收緊。“原則上不允許我們參與土地招拍掛了,不允許在土地市場(chǎng)的大額度投資,有一家央企甚至已經(jīng)不允許進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”王倩說(shuō)。

除了資金緊張之外,市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,地價(jià)較高,也是不少開(kāi)發(fā)商猶豫的原因。“二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲不動(dòng)了,而地價(jià)還這么高,這讓很多開(kāi)發(fā)企業(yè)不敢拿地。”王明說(shuō),地價(jià)已經(jīng)與住宅市場(chǎng)價(jià)格相差無(wú)幾,利潤(rùn)空間被大幅度壓縮。

世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江說(shuō),一系列調(diào)控政策出臺(tái)后,目前購(gòu)房者的買(mǎi)房欲望下降了,房子賣(mài)得慢了,開(kāi)發(fā)商就不著急拿地了。

“下半年市場(chǎng)有轉(zhuǎn)冷趨勢(shì),開(kāi)發(fā)商拿地處于觀望期。”王明說(shuō),他們近期不準(zhǔn)備拿地,等市場(chǎng)明朗之后再說(shuō)。

高價(jià)地開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢

2016年、2017年,土地市場(chǎng)較熱的時(shí)候,濟(jì)南也涌現(xiàn)出不少高價(jià)地塊,主要集中在漢峪片區(qū)、長(zhǎng)嶺山片區(qū)和唐冶片區(qū)。進(jìn)入2018年,市場(chǎng)遇冷,這些高價(jià)地塊也很受傷。

8月16日,在濟(jì)南旅游路以南,鳳凰路東西方向,記者看到周邊都是渣土堆,開(kāi)工的地塊不多,而這些土地多是2017年出讓的。

其中,保利A07地塊建設(shè)項(xiàng)目工地依然是渣土堆。去年8月,這個(gè)地塊競(jìng)價(jià)17輪,樓面價(jià)每平米14275元,算上安置房,成本價(jià)可高達(dá)每平米18000元。時(shí)隔一年,該地塊依然沒(méi)有入市的動(dòng)靜。

“一般來(lái)說(shuō),高周轉(zhuǎn)的企業(yè),從拿地到入市最快半年,一年還未動(dòng)工,并不常見(jiàn)。”一位業(yè)內(nèi)人士透露,目前高價(jià)地入市節(jié)奏已經(jīng)放緩,像唐冶、漢峪那邊的高價(jià)地,市場(chǎng)價(jià)格高,去化會(huì)很困難。一些高價(jià)地塊,現(xiàn)在都貼著成本來(lái)賣(mài)。

開(kāi)發(fā)商尋求抱團(tuán)拿地

雖然種種因素之下,土地市場(chǎng)已經(jīng)遇冷,但是開(kāi)發(fā)商對(duì)濟(jì)南樓市依然是看好的。

“集團(tuán)后期對(duì)濟(jì)南拿地還是要支持的。”王明說(shuō),他所在的公司目前仍有存量土地進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā),但是也支撐不了多久,拿地需求依然較大。由于地價(jià)高,資金壓力大,未來(lái)很可能出現(xiàn)多家開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地的趨勢(shì)。

而對(duì)于王倩所在的公司,由于已經(jīng)沒(méi)有拿地額度,也在尋求其他模式,如合作代建。

不過(guò)王倩認(rèn)為,年底開(kāi)發(fā)商資金額度會(huì)稍微寬松,為了沖拿地的年度任務(wù),積極性高一些,所以年底成交情況可能會(huì)有所回升。

上半年,濟(jì)南整體供地節(jié)奏并不快。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè),下半年將進(jìn)入集中供地爆發(fā)期。濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人也表示,下一步濟(jì)南還將根據(jù)“增加總量、控制熱點(diǎn)、均衡供地”原則,加大居住用地供應(yīng),同時(shí)實(shí)施精準(zhǔn)供地,分區(qū)域增加居住用地供應(yīng),把握供地節(jié)奏。（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 魏新麗 孫慧麗）