在亮出2017年成績單一個星期后，用一個多月時間，龍湖集團董事長吳亞軍本人和其旗下的吳氏家族信托花了約1.9億港元增持龍湖股票。

  業(yè)內(nèi)認為，吳亞軍在原本持股比例就超過43.6%的情況下，增持或許來自對自家公司多個維度指標的看好。該指標包括經(jīng)營性穩(wěn)定收入成長性高、財務盤面穩(wěn)健以及評級水平穩(wěn)中有升等，這也成為龍湖集團多年在債券市場低風險偏好群體中受追捧的“法寶”。

  （配圖為龍湖地產(chǎn)2017年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，圖中人物從左到右依次為：龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉、董事長吳亞軍、首席財務官趙軼）

  《證券日報》記者梳理龍湖近5年年報發(fā)現(xiàn)，2013年至今，龍湖集團商場租金收入對利息覆蓋率倍數(shù)從0.2升至0.8，持有型物業(yè)毛利率均在70%以上；凈負債率均低于60%，且17年來到五年最低點48%；平均融資成本5年減少2.1個百分點降至4.5%；集團綜合毛利率連續(xù)5年均超過25%，2017年升至34%。

  花旗、匯豐以及中金等多家投行在研究報告中均表示，龍湖憑借強資金、穩(wěn)杠桿和提升經(jīng)營性業(yè)務等多維發(fā)展戰(zhàn)略，在行業(yè)大整合環(huán)境下，具備攻守兼?zhèn)浜痛┰街芷谀芰Γ型蔀橐患抑虚L期目標明確，估值持續(xù)上升的房企巨頭。

  擴大經(jīng)營性業(yè)務“版圖”

  從“限購政策”祭出以來，7年間,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策從“一刀切”到“因城施策”,房價起落間,開發(fā)商一直在尋求反周期，發(fā)展削峰填谷性業(yè)務，“燙平”調(diào)控的發(fā)展路徑。 

  當前房地產(chǎn)長效機制加速落地時，“租購并舉”作為重要一環(huán)，吳亞軍判定為，多維空間服務及管理是龍湖未來業(yè)績的“沃土”。多年小心駕駛，換擋調(diào)“快慢”之后，龍湖鎖定了未來發(fā)展路徑，以地產(chǎn)開發(fā)為核心，提高商業(yè)運營、長租公寓及物業(yè)服務經(jīng)營性資產(chǎn)收入，形成四大主航道業(yè)務多維布局，同時試水康養(yǎng)、產(chǎn)城等業(yè)務。

  對此，中金公司研究部表示，2018 年，龍湖將依托成熟的品牌和管理能力，內(nèi)生外延雙輪驅(qū)動，進入增長快車道；預計至2020年，包括商業(yè)運營、長租公寓、物業(yè)服務等三大主航道業(yè)務合計將貢獻150億元收入。

  中金公司分析師表示，龍湖商業(yè)始終堅持精細運營，修煉存量管理的“內(nèi)功”，已開業(yè)的26家商場增長穩(wěn)健，溢利豐厚。同時在建物業(yè)未來加速落地將提供外延增長動力，預計2020年該板塊將貢獻60億元租金收入；長租公寓“冠寓”布局已超1.5萬間，在這一板塊上，公司可發(fā)揮各板塊協(xié)同效應，充分利用物業(yè)開發(fā)、存量運營及物業(yè)服務的競爭優(yōu)勢，著重依靠輕資產(chǎn)模式迅速擴張，預計至2020年，板塊將貢獻30億元收入；物業(yè)服務內(nèi)生外延雙引擎，預計至2020 年，板塊收入將達到60 億元。

  擴大經(jīng)營性業(yè)務“版圖”，是建立在地產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務銷售規(guī)模不掉隊之上，讓經(jīng)營性資產(chǎn)收入帶來大量現(xiàn)金流，同時“冷靜自律”控制杠桿，才能得到來自于評級機構(gòu)和資本市場的“紅利”，讓龍湖這家民營房企的凈負債率保持50%-60%之間，同時資本成本降至4.5%。

  控費提效降融資成本

  盤點龍湖近年來的布局可發(fā)現(xiàn)，聚焦核心一、二線城市，戰(zhàn)略性深耕五大都市圈，控制拿地成本以具備抗周期能力。截至 2017 年底，龍湖擁有近5500 萬平米總土儲，對應總可售貨值可維持公司四年發(fā)展。

  花旗報告指出，龍湖增長的可持續(xù)性是多年土儲優(yōu)化的結(jié)果，全年3000億元可售貨源支持下，2000億元目標會超額完成。另外，基于1342億元已售未結(jié)部分，毛利率在30%以上，未來三年盈利復合增長將達32%，分紅率亦能維持在40%水平線上。

  中金研究院指出，有利的供需環(huán)境，忠誠的客戶群體，疊加顯著的成本優(yōu)勢，公司可采用靈活的銷售及定價策略實現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量的銷售。除過土地成本，公司在建造、三項費用以及融資方面亦展示出顯著的優(yōu)勢。

  有業(yè)內(nèi)人士稱，龍湖在控費提效上的打法是“多管齊下”。在營造成本上，通過 90%以上總價包干、近 100%的合同標準化和集中采購強化建造成本管控；在三項費率水平上，龍湖始終處于行業(yè)中低水平；在融資成本方面，鑒于多年來不管處于行業(yè)整體加杠桿，還是如今的降杠桿大勢下，龍湖的凈負債率一直低于60%，且連續(xù)下降，因此擁有境內(nèi)外全投資評級，平均融資成本降至4.5%，為民營地產(chǎn)企業(yè)中最低，同時比肩龍頭國企。

  具備穿越周期能力

  中金研究院指出，無論外部環(huán)境如何，公司始終堅持量入為出，堅守現(xiàn)金流和杠桿的安全。因此，在當前持續(xù)收緊的資金環(huán)境中，公司更具備平穩(wěn)度過、甚至逆勢擴張的資質(zhì)和條件。

  花旗認為，在行業(yè)大整合環(huán)境下，如龍湖這般優(yōu)異的多維發(fā)展戰(zhàn)略，在信貸緊縮的背景下，相信龍湖憑借強大的B/S（杠桿率為47.7%，現(xiàn)金為268億元人民幣）和超優(yōu)的4.5%融資成本的優(yōu)勢，將成為一個反周期的整合贏家。

  值得一提的是，在債券市場中，龍湖多年來都被認為是優(yōu)質(zhì)投資級公司，收益穩(wěn)定風險低，備受保守性投資者青睞。

  匯豐也表示，將龍湖現(xiàn)存2028年債券評級由“持有”調(diào)升至“買入”。報告特別提示，與合作項目之間的往來款不能視為債務。龍湖財報中應付聯(lián)營公司、JV以及非控股公司的款項從2016年的65億元人民幣增加至2017年的313億元人民幣，符合行業(yè)入賬規(guī)則，并非公司所需償還義務的貸款，因此不能所做債務。同理，應收聯(lián)營公司、JV以及非控股公司的款項的增加亦是因為公司合作項目在近兩年增多所致。

  此外，龍湖2028年到期債券現(xiàn)價較萬科2027年到期債券價格更低。近日，龍湖10年到期債券收益率走寬10個點至10T+263/256bp較萬科債券價格更便宜。公司很有可能從二級市場回購該債券，吳亞軍本人近期亦有回購股票動作。 

  事實上，在穩(wěn)健財務政策、跨周期經(jīng)營能力、人才培養(yǎng)能力、成本控制能力、產(chǎn)品設計能力、商業(yè)物業(yè)管理能力等多維基本面上，龍湖可謂地產(chǎn)行業(yè)駕駛技能優(yōu)越的“老司機”，最終練就穿越周期的能力。