在高鐵不斷顛覆著城市間的時(shí)空關(guān)系的今天，區(qū)域聯(lián)動(dòng)日益頻繁，城市的興衰也將在高鐵汽笛聲劃過之際見分曉。借力高鐵，一座座城市也正在崛起。

　　時(shí)空距離的拉近，改變的不僅是人們的出行方式，還將開啟山東半島交通新格局。軌道交通的不斷完善對(duì)途經(jīng)城市房地產(chǎn)價(jià)值的影響使得其房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一定的分布規(guī)律，借助對(duì)這一規(guī)律的研究，探討鐵路建設(shè)對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　山東省重點(diǎn)規(guī)劃鐵路

　　“十三五”期間，高鐵網(wǎng)絡(luò)將進(jìn)一步延伸，山東將規(guī)劃新建、續(xù)建高鐵里程1449公里。力爭(zhēng)到2020年末，基本形成以濟(jì)南、青島為中心的“1、2、3小時(shí)”高速鐵路交通圈，在山東省內(nèi)實(shí)現(xiàn)“市市通高鐵、縣縣通高速”的大交通圈。到2030年，全省建成“三環(huán)四橫六縱”高鐵網(wǎng)絡(luò)。“三環(huán)”，即省會(huì)環(huán)、半島環(huán)和省際環(huán)；“四橫”，即北部沿海通道、濟(jì)青通道、魯中通道和魯南通道；“六縱”，即京九通道、京滬通道、京滬二通道、濱臨通道、濟(jì)南至曲阜旅游城際通道和東部沿海通道。

　　?正在修建線路：

　　濟(jì)青高鐵：濟(jì)青高鐵正線全長(zhǎng)307.8公里，設(shè)計(jì)時(shí)速350公里每小時(shí)，是我國(guó)第一條由地方投資控股建設(shè)的高速鐵路，是山東快速鐵路網(wǎng)的“脊梁骨”。濟(jì)青高鐵西連濟(jì)南樞紐，與京滬高速和石濟(jì)、石太等客運(yùn)專線相連，可形成山東半島到京津冀、東北方向和山東半島區(qū)中原城市群、長(zhǎng)三角的快速客運(yùn)通道；東接青島樞紐。根據(jù)規(guī)劃，濟(jì)青高鐵自新建濟(jì)南東站引出，經(jīng)章丘、鄒平、淄博、臨淄、青州、濰坊、高密、膠州，在青島與青榮城際鐵路，青連鐵路連接。預(yù)計(jì)2018年5月底完成鋪軌，而后聯(lián)調(diào)聯(lián)試，2018年底正式通車后，濟(jì)南到青島一個(gè)多小時(shí)。

　　魯南高鐵：目前，日照至曲阜段正緊張施工，曲阜至菏澤段也將開工，全線將于2019年底通車。這條高鐵線從日照經(jīng)過臨沂，在曲阜與京滬高鐵交匯后，向西直達(dá)菏澤。這條高鐵建成通車后，日照、臨沂、菏澤將結(jié)束不通高鐵的歷史。

　　青連鐵路：也是合青高鐵第一段。青連鐵路正線全長(zhǎng)194.5公里，其中山東省境內(nèi)186.6公里。線路北起青島北站，途經(jīng)青島市、日照市，南至江蘇省連云港市境內(nèi)贛榆北站。正線設(shè)紅島、洋河口、黃島、董家口、兩城、奎山、嵐山西7個(gè)車站。2014年開工建設(shè)，開通運(yùn)營(yíng)指日可待。

　　? 即將開工線路：

　　濟(jì)萊城際：2020年通車后兩地20分鐘直達(dá)。根據(jù)此前環(huán)評(píng)公示，全線共設(shè)6站：濟(jì)南東客站、港溝站、章丘南站、雪野站、萊蕪站、鋼城東站。

　　濰萊高鐵：濰坊至萊西。全線共設(shè)車站4座：濰坊北站、昌邑南站、平度北站、萊西北站。預(yù)計(jì)2020年末竣工，屆時(shí)，從平度乘高鐵到濰坊只需約17分鐘，到濟(jì)南只需約50分鐘，到青島也不過四五十分鐘。

　　濰煙高鐵：有望明年動(dòng)工。途經(jīng)濰坊、青島、煙臺(tái)。全線設(shè)置萊州南、招遠(yuǎn)北、龍口市、蓬萊市、蓬萊機(jī)場(chǎng)、福山南6個(gè)車站。

　　? 未來要修線路：

　　“京滬二通道”：在山東省內(nèi)將經(jīng)過濱州、東營(yíng)穿濰坊到日照，雖然不再經(jīng)過濟(jì)南，但可在濰坊與濟(jì)青高鐵相連，未來將結(jié)束濱州、東營(yíng)不通高鐵的歷史。

　　重點(diǎn)城市房地產(chǎn)分析

　　濟(jì) 南

　　? 城市經(jīng)濟(jì)、人口及軌道交通概況

　　2017年，濟(jì)南市GDP突破7000億元，增長(zhǎng)8%以上，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅領(lǐng)跑全省，達(dá)到2000年以來最好水平，每年凈流入的人口，2020年濟(jì)南城區(qū)人口達(dá)500萬(wàn)邁入特大城市行列。

　　隨著濟(jì)青高鐵、濟(jì)鄭高鐵、濟(jì)濱高鐵和濟(jì)萊高鐵項(xiàng)目順利推進(jìn)；濟(jì)南至萊蕪城際、濟(jì)南至濱州城際前期工作正在加緊推進(jìn)。2017年底22城高鐵車站首次與濟(jì)南聯(lián)通，充分考慮山東半島去往中西部地區(qū)中小城市群眾出行需求，同時(shí)濟(jì)南與萊蕪、濱州、聊城、臨沂和青島的“1小時(shí)交通圈”也在逐漸形成。

　　? 2017年房產(chǎn)相關(guān)政策：限購(gòu)限價(jià)限售限地價(jià)，樓市逐步進(jìn)入“四限”時(shí)代

　　提高首付比例，濟(jì)南本市戶籍購(gòu)買二手房，首付比例提高至60%，非本市戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%信貸收緊；

　　整改整頓依法嚴(yán)厲查處捂盤惜售、炒作房?jī)r(jià)、制造和散布虛假消息、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息、欺騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為；

　　限售，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。

　　限地價(jià)，引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)價(jià)；

　　維護(hù)住房公積金購(gòu)房貸款權(quán)益，房地產(chǎn)企業(yè)不得拒絕公積金貸款。

　　? 近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　2017年濟(jì)南商品住宅共成交712.31萬(wàn)平方米/5.8萬(wàn)套，同比分別下降52.77%/54.12%，降幅較大，全年成交回落。

　　2017年濟(jì)南市（不含縣級(jí)市）共推出住宅用地推出487.3萬(wàn)平方米，同比下降14.1%；住宅用地成交437.8萬(wàn)平方米，同比下降15.7%。土地市場(chǎng)整體供應(yīng)及成交規(guī)模均下降，住宅用地供求下降。

　　青 島

　　? 城市經(jīng)濟(jì)、人口及軌道交通概況

　　2017年，青島市GDP突破11000億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)7.5%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有進(jìn)，向好勢(shì)頭不斷鞏固，人口凈流入城市，2020年青島城區(qū)人口達(dá)500萬(wàn)邁入特大城市行列。

　　青島作為一個(gè)端頭城市，鐵路運(yùn)輸由“來而不往”變身重要樞紐。濟(jì)青高鐵、濰萊高鐵的開通打通了青島的任督二脈，2018年青島將加快推進(jìn)濟(jì)青高速改擴(kuò)建、龍口至萊西、濰城至日照、泰安至東阿、高青至廣饒、棗木高速延長(zhǎng)線6個(gè)、總里程682公里在建高速公路項(xiàng)目建設(shè)，確保濰城至日照、龍口至萊西兩個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)通車，實(shí)現(xiàn)京臺(tái)高速德州至齊河、泰安至棗莊兩個(gè)改擴(kuò)建項(xiàng)目開工建設(shè)，濟(jì)青高鐵年底通車，魯南高鐵、濰萊高鐵、濟(jì)萊高鐵等高鐵項(xiàng)目計(jì)劃完成投資220億元。未來濰坊、濟(jì)南、淄博和日照進(jìn)入青島“1小時(shí)交圈”，威海和連云港進(jìn)入“1.5小時(shí)交通圈” 。

　　? 2017年房產(chǎn)相關(guān)政策

　　青島樓市政策調(diào)整密集出臺(tái)且不斷升級(jí)， 3月重啟限購(gòu)令，抑制投資影響剛需購(gòu)房者，5月加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理。6月青島多家銀行取消房貸折扣。8月青島購(gòu)租并舉政策出臺(tái)，細(xì)化開發(fā)商自持商品房租賃。9月青島限購(gòu)升級(jí)，購(gòu)房資格查驗(yàn)趨緊。12月青島試水構(gòu)建住房租賃體系，建綜合租賃服務(wù)平臺(tái)，青島三部門聯(lián)合發(fā)文，不得拒絕公積金貸款購(gòu)房等調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

　　? 近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　2017年青島商品住宅共成交1677.34萬(wàn)平米/15.4萬(wàn)套，同比分別下降14.53%/16.95%。2017年全年成交回落，3月為成交高點(diǎn)，限購(gòu)后成交下滑。

　　2017年青島市共推住宅用地推出1456.1萬(wàn)平方米，同比上漲1.5%；住宅用地成交1262萬(wàn)平方米，同比上漲6.9%。土地市場(chǎng)整體供應(yīng)及成交規(guī)模下降，住宅用地供求小幅上漲。

　　煙 臺(tái)

　　? 城市經(jīng)濟(jì)、人口及軌道交通概況

　　2017年，煙臺(tái)市GDP 7550億，增速6.5%遇近年來新低。常住人口701萬(wàn)，人口凈流入城市，規(guī)劃2020年市域總?cè)丝跒?90萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口553萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平70%。

　　隨著環(huán)渤海濰煙高鐵正式開工，萊-海-榮高鐵項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審會(huì)議在榮成順利召開，天津至煙臺(tái)快速鐵路，列入《環(huán)渤海地區(qū)合作發(fā)展綱要》，預(yù)計(jì)設(shè)計(jì)時(shí)速250公里。煙臺(tái)到濟(jì)南、淄博、濰坊等地將更方便。

　　濰煙高鐵位于山東省東北部沿海一帶，途經(jīng)濰坊、青島、煙臺(tái)，是環(huán)渤海高鐵和山東省“三橫五縱”，快速鐵路網(wǎng)中“北部一橫”重要組成部分。

　　規(guī)劃線路為：

　　一號(hào)通道西進(jìn)接入京滬東線，出行服務(wù)方向?yàn)樯綎|省內(nèi)濰坊北部、東營(yíng)、濱州、德州等魯西北地區(qū)以及我國(guó)京津冀、西北地區(qū)、東北地區(qū)。

　　二號(hào)通道南下至平度接入青島地鐵M14號(hào)線（平度北站）和濰萊高鐵（平度北站），出行服務(wù)方向?yàn)樯綎|半島中南部（青島地區(qū)）、山東中西部以及我國(guó)西部地區(qū)、南方地區(qū)，建成后煙臺(tái)達(dá)到山東省快速鐵路網(wǎng)規(guī)劃2小時(shí)圈。

　　? 2017年房產(chǎn)相關(guān)政策

　　新房產(chǎn)契稅政策：個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行;戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。

　　5月煙臺(tái)市在芝罘區(qū)、萊山區(qū)試行共有產(chǎn)權(quán)住房制度。屆時(shí)，煙臺(tái)將成為省內(nèi)率先試水共有產(chǎn)權(quán)保障房的地級(jí)市。

　　首套房首付升至三成，煙臺(tái)房貸政策出現(xiàn)收緊。

　　6月全市新建棚改項(xiàng)目要100%實(shí)行貨幣化安置，停止新建實(shí)物安置房。

　　8月實(shí)施分城施策的土地調(diào)控、實(shí)施預(yù)售審批限價(jià)政策、嚴(yán)格網(wǎng)簽合同備案撤銷管理、嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)銷售（明碼標(biāo)價(jià)）、調(diào)整住房公積金貸款政策、強(qiáng)化二手房交易監(jiān)管、探索建立“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”制度等。

　　? 近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　2017年煙臺(tái)商品住宅共成交778.7萬(wàn)平米/7.2萬(wàn)套。

　　2017年煙臺(tái)市共推住宅用地1667.47萬(wàn)平方米；住宅用地成交1537.17萬(wàn)平方米。前幾年，煙臺(tái)土地市場(chǎng)較為平穩(wěn)，2017年市場(chǎng)逐漸火熱。

　　總 結(jié)

　　?濟(jì)南

　　住宅用地供求下降，人口凈流入，山東省會(huì)城市。

　　未來將開通過4條高鐵。

　　?青島

　　土地市場(chǎng)整體供應(yīng)及成交規(guī)模下降，住宅用地供求小幅上漲，人口凈流入，各項(xiàng)規(guī)劃利好。

　　未來將開通4條高鐵。

　　?煙臺(tái)

　　土地供應(yīng)增多，人口凈流入，沿海區(qū)位條件優(yōu)越。

　　未來將開通2條高鐵。