[地產(chǎn)股后市超額收益能否繼續(xù)擴(kuò)大，需要更強(qiáng)的催化劑，比如，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲的容忍度提升、房地產(chǎn)調(diào)控得到放松。不過(guò)，目前為止，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)環(huán)境尚無(wú)放松跡象]
香江傳奇人物劉鑾雄創(chuàng)立的華人置業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)敗退，2017年公司收入及毛利均同比下滑近六成，年報(bào)中唯一的亮點(diǎn)是投資中國(guó)恒大（03333.HK）股票，浮盈99.28億港元。
但還沒(méi)來(lái)得及變現(xiàn)，浮盈已在退減。恒大股價(jià)在2017年27港元的高價(jià)回調(diào)至22港元左右。而此時(shí)，華人置業(yè)的流動(dòng)性趨緊，流動(dòng)負(fù)債超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)28.04億港元。
無(wú)論是舊時(shí)的港式大佬，還是當(dāng)下的地產(chǎn)大鱷、妄想賺盡市場(chǎng)最后一滴血的行業(yè)投資者，都需要面臨同樣的問(wèn)題：2018年地產(chǎn)業(yè)向何處去？地產(chǎn)股行情是否還能繼續(xù)？這兩個(gè)基礎(chǔ)性問(wèn)題直接影響接下來(lái)的投資決策，正如要選擇辭官歸故里還是星夜趕科場(chǎng)。
一些地產(chǎn)公司股東及高管正在減持股票，日前，平安分三次減持碧桂園股票，沙河股份、中交地產(chǎn)、華聯(lián)控股、中弘股份、嘉凱城、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司也（預(yù)）披露公司股票或遭減持的公告。
窗外風(fēng)聲正緊。金融去杠桿、行業(yè)強(qiáng)監(jiān)管的地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境并無(wú)改變。多名市場(chǎng)人士在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)，毫不掩飾其對(duì)于行業(yè)的擔(dān)憂。又一年過(guò)去，部分投資者覺(jué)得行業(yè)依舊云遮霧罩走勢(shì)不明，但也有可能是他們不愿承認(rèn)新秩序。
多家地產(chǎn)股遭減持
進(jìn)入2018年，地產(chǎn)股的表現(xiàn)高低起伏，大開大合。
隨著房企年終銷售業(yè)績(jī)的陸續(xù)公布，地產(chǎn)股迎來(lái)一波行情，這波行情從2017年底綿延至2018年初，多只業(yè)績(jī)良好、增速高的地產(chǎn)股都走出新高，拉開一條長(zhǎng)長(zhǎng)的陽(yáng)線。
這波地產(chǎn)股上漲的邏輯是低估值的修復(fù)和行業(yè)集中度的提升。短時(shí)間內(nèi)邏輯不變，但這波漲勢(shì)很快就被遏止了。
2月初，由美股重挫道指暴跌引起的股市震蕩傳導(dǎo)到A股和H股，高歌猛進(jìn)的地產(chǎn)股偃旗息鼓，恐慌性情緒延續(xù)至春節(jié)前的最后幾個(gè)交易日。
在此期間，2月6日、2月7日和2月14日，平安在二級(jí)市場(chǎng)三次減持碧桂園股票，分別減持碧桂園340萬(wàn)、910萬(wàn)和1882萬(wàn)股，共套現(xiàn)4.546億港元。平安對(duì)碧桂園的持股量由此前的10%降低至8.96%。
特殊時(shí)期下的減持行動(dòng)分外敏感。不過(guò)，長(zhǎng)期關(guān)注內(nèi)房股的國(guó)泰君安(18.020, 0.33, 1.87%)分析師劉斐凡更愿意將其解讀成平安正常的投資行為，而非地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)疊加而引起的拋售行動(dòng)。
春節(jié)后，地產(chǎn)股繼續(xù)震蕩，但整體走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，不過(guò)個(gè)股有不同的打算。
3月2日，沙河股份宣布，公司股東中科匯通于2月23日至3月2日通過(guò)深交所競(jìng)價(jià)交易減持其持有的304.95萬(wàn)股，占公司總股本的1.51%。本次減持后，中科匯通仍持有公司5.00%股份。
日前，中交地產(chǎn)也宣布，共持有公司8.09%股份的華夏集團(tuán)及其一致行動(dòng)人計(jì)劃在六個(gè)月內(nèi)減持公司1.99%股份，減持原因是財(cái)務(wù)需求。
而華聯(lián)控股1月29日發(fā)布董事、高管減持股份計(jì)劃的公告，涉及的多名高管計(jì)劃減持不超過(guò)各自持有公司股份的25%，合計(jì)減持將不超過(guò)171.475萬(wàn)股，占公司總股本比例為0.15%。此時(shí)，華聯(lián)控股尚處于年底開始走出的陽(yáng)線上，公告宣布后的兩天后，公司股價(jià)開始下行。
1月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股價(jià)處于階段性高位，而持有華遠(yuǎn)地產(chǎn)5.596%股份的首創(chuàng)陽(yáng)光減持0.601%股份，不再是華遠(yuǎn)地產(chǎn)持股5%以上的股東。
這份減持名單，或?qū)?huì)加上中國(guó)恒大，不過(guò)操作者是華人置業(yè)。
華人置業(yè)2017年年報(bào)相當(dāng)慘淡，年收入為15.17億港元，同比減少59.5%，毛利為9.7億港元，同比減少54.8%。能告慰眾股東的，只有其擁有的上市公司證券投資產(chǎn)品，截至2017年末，這個(gè)組合市值約250.9億港元。華人置業(yè)言明，“需要時(shí)可變現(xiàn)為現(xiàn)金”。
其于中國(guó)恒大在股本投資未變現(xiàn)收益為99.28億港元。華人置業(yè)表示，考慮到香港股市的波動(dòng)性，當(dāng)恒大股價(jià)達(dá)到滿意水平時(shí)，公司會(huì)考慮將其變現(xiàn)。
市場(chǎng)趨勢(shì)下探
在國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來(lái)，目前已經(jīng)到了調(diào)整、減少地產(chǎn)股配置的節(jié)點(diǎn)。“風(fēng)險(xiǎn)在不斷累積，現(xiàn)在尤其需要減持的是去年漲得特別多的大地產(chǎn)公司。”
于內(nèi)房股而言，黃立沖對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“2017年主要是一些能夠納入深港通和滬港通的龍頭地產(chǎn)公司的股價(jià)上漲，這反映了香港股票市場(chǎng)和內(nèi)地股票市場(chǎng)更加深度的融合，目前中國(guó)內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境總體來(lái)說(shuō)是不利的，基本面并沒(méi)有好轉(zhuǎn)。”這個(gè)邏輯同樣適用于在A股上市的房企。
2018年以來(lái)，宏觀調(diào)控政策并未放松。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策密集發(fā)布，截至2月28日，2018年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布超過(guò)40個(gè)城市與部門，發(fā)布政策內(nèi)容超過(guò)50次。昆明、三亞、淄博近日陸續(xù)發(fā)布最新的調(diào)控政策。
另一方面，房企尤其是民營(yíng)房企的資金面不斷收緊，開發(fā)貸、債務(wù)融資一度熄火，基金、PPP資金流入房地產(chǎn)的通道受到嚴(yán)厲管制，行業(yè)被動(dòng)降杠桿。
同策研究院總監(jiān)張宏偉告訴第一財(cái)經(jīng)，今年市場(chǎng)的趨勢(shì)是下行的。“資本市場(chǎng)融資成本上升、一二線城市樓價(jià)下滑，上市公司的利潤(rùn)難以得到保障，股價(jià)也很難樂(lè)觀起來(lái)。”
張宏偉認(rèn)為，龍頭房企的規(guī)模應(yīng)能繼續(xù)提升，但利潤(rùn)能否同步攀升尚且存疑，而中小房企的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)攀升。
房企今年前兩個(gè)月的業(yè)績(jī)陸續(xù)發(fā)布，三巨頭中，恒大的銷售金額是1125億元，萬(wàn)科是1035.8億元，而碧桂園尚未公布官方數(shù)據(jù)。據(jù)中指院監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)，碧桂園銷售額接近1176億元。
也有與之相反的觀點(diǎn)。天風(fēng)證券分析師陳天誠(chéng)認(rèn)為，“房產(chǎn)稅目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問(wèn)題的論證、內(nèi)部征求意見(jiàn)等方面的工作，推出時(shí)間晚于市場(chǎng)預(yù)期，短期地產(chǎn)股的政策風(fēng)險(xiǎn)釋放。長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)集中度提升的產(chǎn)業(yè)邏輯不變。”
國(guó)信證券(11.100, 0.37, 3.45%)的報(bào)告認(rèn)為，經(jīng)過(guò)一年的上漲，多數(shù)優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股2018年動(dòng)態(tài)PE已達(dá)到10~11倍。從動(dòng)態(tài)PE角度看，目前優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股估值已合理，建議從布局中長(zhǎng)線的角度配置優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股，遵循“低估值+雙增長(zhǎng)（合同銷售口徑與損益表口徑）”的思路。
該報(bào)告指出，地產(chǎn)股后市超額收益能否繼續(xù)擴(kuò)大，需要更強(qiáng)的催化劑，比如，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲的容忍度提升、房地產(chǎn)調(diào)控得到放松。不過(guò)，目前為止，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)環(huán)境尚無(wú)放松跡象。
