黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在此背景下，山東省、青島市也相繼推出一系列鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策，這些政策的推出間接給長租市場帶來了發(fā)展的東風(fēng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，短短不到十年的時間，島城長租公寓市場從蹣跚學(xué)步，到如今各方勢力激烈競爭，市場快速發(fā)展。
探訪
單身族悄然流行住公寓
作為知名地產(chǎn)商萬科打造的長租公寓品牌，萬科泊寓于2016年初正式進(jìn)駐青島市場，成為島城長租公寓市場的一股重要力量。記者日前來到位于新都心的萬科泊寓探訪發(fā)現(xiàn)，相比傳統(tǒng)的租房模式，泊寓這種長租公寓有明顯的不同。這里更像是酒店式公寓，房間內(nèi)家電家具一應(yīng)俱全，每間還配備了衣柜、晾衣桿、熱水器、中央空調(diào)等。此外，在樓層部分區(qū)域，還開辟出電影院、健身區(qū)、閱讀區(qū)等不同的功能區(qū)域，以供入住者使用。萬科泊寓合伙人趙強介紹，萬科泊寓產(chǎn)品的主力戶型為20平方米左右，為了保護(hù)租住者的隱私，每間公寓內(nèi)均配備有私人衛(wèi)生間。“同時為了讓租住的年輕人能夠加強互動，消除陌生感，我們在5樓設(shè)置有共同的休息區(qū)、活動區(qū)及社交區(qū)，在這里不僅滿足了年輕人居住的需求，還能滿足他們健身、社交等附加的需求，這也是泊寓產(chǎn)品的亮點。”
馮惠4年前大學(xué)畢業(yè)后先是到伊春路一個老舊小區(qū)租了套一房，裝修差不說，由于經(jīng)常加班很晚，小區(qū)樓道的路燈經(jīng)常壞掉，膽小的她很害怕，一次一只流浪貓突然躥了出來，把她嚇得夠嗆。那一刻，工作的壓力、漂泊異鄉(xiāng)的孤獨等情緒傾瀉而出，她委屈得哭了起來。很快，她就從這個老舊小區(qū)搬了出來，搬進(jìn)了位于高雄路附近的一家長租公寓。“在這里不用再擔(dān)心安全問題，大家有獨立的空間，而且有一些志同道合的朋友。”馮惠說，在這里她還收獲了愛情，雙方正在商討買房結(jié)婚的事情。
調(diào)查
入住群體經(jīng)過有意篩選
記者了解到，由于涉及裝修等成本支出，長租公寓的租金水平一般要高于周邊的普通民宅租金，但要低于酒店式公寓的租金。但長租公寓的居住環(huán)境和舒適度一般要高于普通民宅。以位于高雄路附近的筑美印象市南店為例，周邊合租單間的話，每個單間的費用在2000元/月左右，單獨租賃一套酒店式公寓，費用在3500元/月左右，而筑美印象的租金在3000元/月。筑美印象總經(jīng)理楊傳芝告訴記者，租金只是一個方面，長租公寓提供的附加價值是普通民宅不具備的，比如公寓內(nèi)的電影院、娛樂室、健身房都是可以供租客免費使用的，“這對于年輕人來說可以節(jié)省一筆不小的開支，我們的理念就是，通過提供免費增值服務(wù)，最終抵消租客的租金支出。”
記者采訪發(fā)現(xiàn)，為了保證居住品質(zhì)，從而保證入住率，島城長租公寓的經(jīng)營者們對入住群體有著清晰的定位。萬科泊寓合伙人趙強介紹，泊寓主要針對人群為18-35歲、有正當(dāng)工作的租房人群，對于不符合條件的租戶則婉拒，“這樣也是為了保證入住租戶的素質(zhì)，俗話說‘物以類聚，人以群分’，如果我們不加選擇，什么人都來入住，勢必會導(dǎo)致居住品質(zhì)的下降，在一些人進(jìn)來的同時，會有一些人流失，也會對品牌形象造成影響。”山東公寓聯(lián)盟副會長、青島一站快租創(chuàng)始人殷方杰對于租戶的選擇也有自己的清晰認(rèn)識。殷方杰告訴記者，一站快租對于入住租戶有著明確的門檻，“年輕人，但不能養(yǎng)狗養(yǎng)貓，需要有正當(dāng)工作。”他說，長租公寓的主力入住人群介于大學(xué)畢業(yè)到結(jié)婚生子之間這段時間，追求相對高品質(zhì)的租住環(huán)境。
格局
四方市場爭相“跑馬圈地”
長租公寓在青島逐漸興起，不過10年左右時間。從一開始只有一些小規(guī)模的經(jīng)營者試水，到如今各方勢力競相涉足，市場競爭越來越激烈。據(jù)了解，當(dāng)前青島長租公寓市場主要有四方勢力在角逐:首先，以萬科為代表的品牌房企，這類企業(yè)實力雄厚，憑借資金、品牌、管理等方面的優(yōu)勢，在市場上縱橫捭闔；其次，以魔方、美麗屋等攜帶資本來青搶占市場的國內(nèi)長租連鎖巨頭，該類企業(yè)主攻長租市場，運營專業(yè)化能力更強，定位以中高端為主，是市場上的一股重要勢力，憑借著雄厚的資本實力，這類企業(yè)更注重市場占有率，多采取自營、并購等方式，快速在島城開疆拓土；第三，以一站快租、筑美印象等為代表的本土長租公寓運營企業(yè)，這類企業(yè)具有本土優(yōu)勢，對于本地房源、本地消費者的喜好等都較為熟悉，但由于資金和管理等方面都無法同前兩者正面對抗，這類企業(yè)多采取穩(wěn)扎穩(wěn)打的策略，不盲目擴(kuò)張房源數(shù)量，注重盈利率；第四，一些以“二房東”面貌出現(xiàn)的個體經(jīng)營者，這類人手中房源較少，定價、管理較為靈活。這類經(jīng)營者可以被視為市場上的“散兵游勇”，受限于資金等方面制約，他們一般會把收益放在首位，有著“船小好掉頭”的優(yōu)勢，但淘汰率也較高。
對于島城長租公寓市場的現(xiàn)狀和未來，趙強認(rèn)為，相比北上廣深一線城市甚至鄭州、武漢等二線城市，青島的長租公寓市場發(fā)展相對滯后。據(jù)不完全統(tǒng)計，鄭州長租公寓企業(yè)數(shù)發(fā)展到了近百家，房屋規(guī)模從數(shù)千間擴(kuò)張至約10余萬間，和鄭州的“10萬級”長租公寓相比，青島存在一定差距。這對于青島的長租公寓市場來說，既是挑戰(zhàn)也是機遇。殷方杰經(jīng)常去各地考察長租市場，他也認(rèn)為，青島缺乏在管理上較為先進(jìn)、資金上較為雄厚的大型本土長租企業(yè)。隨著青島的城市規(guī)模擴(kuò)大，青島的長租市場潛力會更大，但要把市場做大做優(yōu)，還有較長的一段路要走。
展望
搶占長租市場新“入口”
房產(chǎn)租賃市場到底有多大？鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》行業(yè)研究報告顯示，2016年中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模約1.1萬億元，2030年預(yù)計會超過4萬億元?？吹竭@塊蛋糕的企業(yè)有很多,青島萬科計劃在青再布局兩處泊寓；優(yōu)住公寓也在不斷開疆拓土；筑美印象在臺東等區(qū)域又新租賃了大型場所，改造完畢后將投放市場……
與大體量形成反差的是微薄的利潤。多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這是一個看似熱鬧，實則盈利相對困難的行業(yè)，猶如一個玻璃罩，能清晰地看到行業(yè)的前景，但想實現(xiàn)卻有很多困難。“我兩年前賣了兩套房做這個生意，散租別人的房子，統(tǒng)一裝修之后再對外出租賺差價，不過今年打算改行了。”從事長租公寓生意的趙先生向記者透露，這行屬于“重資產(chǎn)”運作，需要的資金量較多，但對管理的要求又很高，一旦管理跟不上，會導(dǎo)致較高的空房率，從而吞噬本就不高的利潤，不少人虧損嚴(yán)重。
記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，長租公寓本身確實有其獨特優(yōu)勢，比如房源真實、價格透明、合同清晰、租期穩(wěn)定、遇到問題能快速處理等；又如房屋通過裝修改造后品質(zhì)大為提高，即便是老舊小區(qū)中的分散式房源，其風(fēng)格特點也更符合年輕人的口味。不過，長租公寓要想持續(xù)向好，關(guān)鍵在于取得可觀的回報。楊傳芝介紹，支出一端最大頭的，無疑是支付給產(chǎn)權(quán)擁有者的房租支出。另一個大頭是改造裝修，改造標(biāo)準(zhǔn)高了投入就很大，低了又租不上價格。支出多頭，收入則相對簡單——租金。“租金高低是與居民收入水平相對而言的，租戶會根據(jù)自身財力選擇棲身之地，所以租金不是經(jīng)營者自己說了算，要參考市場定價。此外，長租公寓外還有大量分散房源，租戶可以用腳投票。”楊傳芝表示，入住率的高低，同樣事關(guān)長租公寓營收狀況，而空置率是行業(yè)普遍關(guān)心的問題，島城目前長租公寓市場，能保持盈利的企業(yè)半數(shù)不到?？傮w而言，整個長租公寓市場仍處于前期投入期，談盈利還為時尚早。“隨著居住觀念的升級和市場的調(diào)整，租金回報率會日漸樂觀。”他判斷，集中式長租公寓的租期一般為10到15年，通常的回本周期是5到6年，如果運營得好，3到4年就可以開始盈利了。
其實，砸錢做重資產(chǎn)并不是各大企業(yè)運營長租公寓的目的，大型企業(yè)看重的是潛在市場。趙強認(rèn)為，現(xiàn)在都在強調(diào)占領(lǐng)“入口”，而長租公寓聚集了大量優(yōu)秀的年輕人，把這些人聚集起來就是很好的“入口”，比如設(shè)置一個公共區(qū)域，所有進(jìn)出的租客都要從這里經(jīng)過，里面有咖啡館、健身房、書吧、超市，或者切入旅游，能做的事情非常多。聚集人氣，采集數(shù)據(jù)，嫁接產(chǎn)業(yè)，“這是典型的互聯(lián)網(wǎng)思維”。雖然這是看得見的前景，但是目前還沒有哪家企業(yè)摸索出成功的商業(yè)模式出來，還有一段路需要走。
青島晚報/掌上青島/青網(wǎng)記者李德銀
