2017正式落幕，2018年大幕開啟，回顧2017年被不少網(wǎng)友、業(yè)內戲稱為“房產(chǎn)政策調控年”，而縱觀從年初至年尾一輪接一輪的政策，這個頭銜可謂是實至名歸。不僅如此，站在2018回顧2017，這些政策或將還要影響今年一整年——
↓↓按時間軸回顧↓↓
一.【3月16日起：非本市戶籍限購一套】
3月15日,市國土資源房管局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》,并于3月16日起正式施行。
通知確定,一是在市區(qū)范圍(市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū),包括高新區(qū))內,能夠提供從購房申請之日起前2年內、在本市(六區(qū)四市,下同)連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍),限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對在市區(qū)范圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,或無法提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫不得購買住房。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。
二是首次和二次申請住房公積金貸款,購買新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,購買二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三是在市區(qū)范圍內購買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%,購買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
主要影響群體：改善置業(yè)群體、投資群體、外地戶口剛剛來青的剛需群體
這輪政策主要影響到了改善群體和投資群體。首先該政策明確說明暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，即個人或家庭名下已擁有兩套住房的青島戶籍置業(yè)者不能夠再通過貸款進行置業(yè)。其次，二套房最低首付比例由30%提高至40%，增加了部分改善族的首付壓力，但影響有限。
此外，該政策明確說明，無法提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫不得購買住房。這一政策讓目前為外地戶口同時來青工作時間較短的剛需置業(yè)者受到了影響，該群體在政策下暫不具備購房身份，入青購房買房門檻自此提高了。
二.【3月16日公積金首付比例調整】
根據(jù)青島市國土資源和房屋管理局等五部門聯(lián)合印發(fā)的《關于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》要求,自2017年3月16日起,我市調整住房公積金貸款最低首付款比例。
購買新建住房(含經(jīng)濟適用房),首次和二次申請住房公積金貸款的,最低首付款比例由20%上調為30%;二手住房最低首付款比例由30%上調為40%,同時繼續(xù)執(zhí)行首付款比例與房齡掛鉤的政策:房齡在10年以內的,首付款比例不低于40%;10年以上(不含10年)房齡,房齡增加以5年為一檔,首付款比例相應提高10%。繼續(xù)執(zhí)行三次及以上住房公積金貸款不予受理政策。
主要影響群體：計劃使用公積金置業(yè)的購房人群
不少計劃計劃使用公積金貸款置業(yè)的購房人群，首付比例將需要增加。特別是二手住房最低首付款比例由30%上調為40%,同時繼續(xù)執(zhí)行首付款比例與房齡掛鉤的政策。
三.【3月31日起：認貸又認房，“取證”滿2年方可交易】
3月30日,青島市國土資源房管局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》,并于3月31日起實施。
通知確定:一是在本市范圍內(六區(qū)四市)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產(chǎn)權證書》滿2年后方可上市交易。二是差別化住房信貸政策,各商業(yè)銀行應按照“認貸又認房”的要求嚴格執(zhí)行。
主要影響群體：改善群體、投資群體、部分區(qū)域中介從業(yè)者
房源取得《不動產(chǎn)權證書》滿2年后方可入市，該政策直接打破了不少投資性置業(yè)者“短線”運作資產(chǎn)的捷徑，封堵了短期內將不動產(chǎn)進行變現(xiàn)的可能。而要求各銀行認貸又認房的政策，讓屬于“二套房購房群體”類型的置業(yè)者數(shù)量增加。
東李金水路片區(qū)一位中介從業(yè)者日前受訪時表示，這個政策對自己工作方向有明顯影響，因為東李區(qū)域取證不滿兩年的二手房源在政策實施后都下架了，區(qū)域內滿足這一要求的二手房并不多。之前自己更愿意去經(jīng)手買賣業(yè)務，從從今年4月開始，自己更多的工作中心則是放在了租賃上。“2016年我是和幾個同事主動請纓從其他區(qū)域門店來東李地區(qū)開拓新店業(yè)務，沒想到今年年初政策后，就主要靠房屋租賃增長業(yè)績了，有幾個同事又申請調回其他門店或離職了。”
四.【5月11日起：加強商品房預售方案管理】
青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關于進一步加強商品房預售方案管理有關問題的通知》，其中規(guī)定：漲幅過高的,暫緩發(fā)放預售許可證；樓盤加推部分價格不得高于項目前期去年均價最高月份的銷售價格,新項目參照去年同期同質可比產(chǎn)品銷售價格。
對于含裝修的商品住宅項目，在辦理預售方案審核時應要求開發(fā)企業(yè)將房屋的毛坯價格與裝修標準分離，同時開發(fā)企業(yè)在銷售階段應將相關信息明確告知購房人并在售樓現(xiàn)場予以公示。在網(wǎng)簽合同階段要在合同中明確毛坯單價、毛坯總價和房屋全裝修總價，不得違背購房人的意愿，通過提高裝修價格變相抬高房價。不得強制捆綁銷售車位或儲藏室等住宅附屬設施，變相抬高房價。
主要影響人群：房企從業(yè)者、改善群體、一部分剛需群體
雖然不少置業(yè)者十分青睞拎包入住的便捷，對于住宅市場精裝的政策近年也頻繁出臺，但在這輪政策要求房源銷售“限價”的背景下，“精裝”當下卻成為部分開發(fā)商變相提價的一個手段，近期在島城樓市也出現(xiàn)過房企通過精裝加價房屋售價的現(xiàn)象，其中精裝大戶型行情以及部分剛需小戶型精裝房價格受到了波及，改善群體和一部分青睞精裝房的剛需群體受到影響。
而根據(jù)5月11日出臺的這輪新政，在辦理預售方案審核時應要求開發(fā)企業(yè)將房屋的毛坯價格與裝修標準分離，同時開發(fā)企業(yè)在銷售階段應將相關信息明確告知購房人并在售樓現(xiàn)場予以公示。在網(wǎng)簽合同階段要在合同中明確毛坯單價、毛坯總價和房屋全裝修總價，不得違背購房人的意愿，通過提高裝修價格變相抬高房價。
同時，該政策中還要求得強制捆綁銷售車位或儲藏室等住宅附屬設施，變相抬高房價。根據(jù)市國土資源與房屋管理局消息，有樓盤因捆綁車位銷售已被責令項目停止銷售，并不定時巡查監(jiān)督其整改。
五.【6月1日起：多家銀行取消房貸折扣】
6月1日起，青島市面多家銀行首套房執(zhí)行基準利率，二套房上浮10%，部分銀行甚至出現(xiàn)首套房利率上浮5%—7%，或者暫停房貸業(yè)務。
主要影響群體：貸款置業(yè)群體、部分樓盤開發(fā)企業(yè)
無論是剛需還是改善，不少置業(yè)者都通過貸款方式進行置業(yè)，但八五折、九折房貸難尋，不少銀行開始執(zhí)行首套房基準利率，甚至上浮利率，各家銀行二套房則紛紛上浮基準利率10%及以上，這讓貸款置業(yè)者感到還款壓力上升。而根據(jù)記者6月時在市場一線的調查，不少置業(yè)者為了減少還貸壓力，上調了購房首付比例。二這次由6月開始的房貸收緊一直持續(xù)到今年底，目前首套房基準利率上浮10%已成為主流行情。
另外，在房貸行情收緊的現(xiàn)狀下，少數(shù)房企不按常規(guī)出牌，出現(xiàn)了全款購買優(yōu)先等售房現(xiàn)象。
六.【7月12日：限地價競自持面積】
7月12日,青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布即土儲告字[2017]6號土地出讓公告,規(guī)定“當競買報價達到或超過最高限價后,網(wǎng)上競價中止,轉入網(wǎng)下競普通商品房現(xiàn)房銷售面積(普通商品房現(xiàn)房銷售面積最高限定面積為5萬平方米),當有競買人承諾現(xiàn)房銷售面積超過5萬平方米,轉入競商業(yè)、商務辦公部分的合理自持面積。”這是青島土拍市場首次提出“限地價競自持面積”。
主要影響群體:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
回顧下半年島城土地市場，多幅地塊在競拍者報價達到或超過最高限價后,網(wǎng)上競價中止,轉入網(wǎng)下競普通商品房現(xiàn)房銷售面積。
七.【8月28日：試點集體用地建租賃住房】
8月28日,國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,確定第一批在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。試點方案提出,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
八.【9月30日：調整商品住房預售條件】
9月30日,青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合發(fā)布《關于加快住房有效供應促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展的通知》,要求:加快落實供地計劃;嚴格控制住宅用地價格;加快住宅項目施工進度;加大閑置土地處置力度;適當調整商品住房預售條件。
九.【10月28日：土地拍賣活動不得使用“人海戰(zhàn)術”】
10月28日,青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布土地出讓公告,兩宗商住用地均設置“限地價競房價”,同時首次提出“單位負責人為同一人或者存在控股、管理關系的不同競買人不得同時參加同一宗土地的商品房銷售價格競價活動。”也就是說禁止開發(fā)商利用多家子公司同時參與競拍,以增加拿地幾率的行為。
主要影響群體：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
十.【11月3日：樓市嚴禁出現(xiàn)“首付貸”】
11月3日,為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,住房和城鄉(xiāng)建設部會同人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為,加強房地產(chǎn)領域反洗錢工作。要求銀行業(yè)金融機構加大對首付資金來源和借款人收入證明真實性的審核力度,嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融機構、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”。
主要影響群體：部分互聯(lián)網(wǎng)金融機構、小額貸款公司
十一.【12月29日：青島三部門聯(lián)合發(fā)文 開發(fā)商不得拒絕購房人使用公積金貸款】
12月26日,住建部官網(wǎng)頭條發(fā)布了一條“重磅”通知,住建部、財政部、人民銀行、國土部四部門聯(lián)合發(fā)文,要求各地開發(fā)商不得拒絕購房人選擇公積金貸款。
12月29日晚間，青島市住房公積金管理中心、市國土資源和房屋管理局、市城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為保障職工正常使用住房公積金貸款有關事項的通知》，于2018年1月1日起正式實施，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。
主要影響群體：計劃公積金貸款的置業(yè)者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
對于購房者來說，該消息“利好”可謂直達人心。2017下半年曾有購房者反應部分樓盤拒絕使用公積金貸款，而如果樓盤同意購房者使用公積金貸款，則給購房者帶來直觀的購房壓力主流減小。如貸60萬元、期限20年,可比當下首套房商貸基準利率上浮10%情況，節(jié)省總利息支出16萬元以上。
而對于少數(shù)存有“貓膩”行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則要小心了!《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時不得拒絕職工正常使用住房公積金貸款。職工使用住房公積金貸款購房的，應享有與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權利。
《通知》提出，各級房地產(chǎn)管理部門和公積金管理部門要加大聯(lián)合查處力度，建立信息共享和協(xié)同治理機制，對經(jīng)查實存在阻止或變相阻止住房公積金貸款行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，責令限期改正，拒不整改的，暫停其項目網(wǎng)上簽約和預售監(jiān)管資金撥付，并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案。市民可通過12329客服熱線投訴反映開發(fā)商拒貸限貸行為。
