近年來，隨著政策紅利的持續(xù)釋放，房屋租賃已然站上風(fēng)口，成為下一個藍(lán)海。而說起“租賃”，最直觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)就是租金價格。一個城市房屋租金水平的高低，被視為一個城市發(fā)展水平的重要指標(biāo)。

以90㎡房屋為樣本，某房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心梳理15個熱點(diǎn)城市9月的租金水平，看看青島哪個區(qū)市租房“代價”最大？

全國15城，9月租金水平榜單出爐分析

綜合平安好房研究院的數(shù)據(jù)，對北京、上海、深圳、杭州、青島、廣州、南京、廈門等國內(nèi)15個熱點(diǎn)城市的租金水平進(jìn)行分析整理，推出熱點(diǎn)城市“租金地圖”。

從“租金地圖”上可以明顯看出，北京、上海、深圳租金水平居全國城市三甲。以每套90平方米的房屋為樣本，北上深杭的月租金均超過6000元大關(guān)，其中北京更高達(dá)近8500元，是青島月租金的2倍還多，穩(wěn)居第一；而包括青島、廣州、南京等在內(nèi)的其他10座熱點(diǎn)城市的同類房屋月租金均在4500元以下。  

數(shù)據(jù)來源：平安好房研究院

值得注意的是，“租金地圖”的前四位中，僅有杭州為二線城市，雖然為二線城市，但一直以來，杭州無論在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口導(dǎo)入還是樓市表現(xiàn)上，均在向一線城市靠攏。這點(diǎn)與現(xiàn)在青島的租房樓市情況非常相像。

數(shù)據(jù)來源：平安好房研究院

青島哪個區(qū)市租房“代價”最大？

不同的城市之間租金水平存在差異，同一個城市不同地區(qū)之間的租金水平同樣存在差異，這種差異被稱為“租金級差效應(yīng)”。  

如上海、北京、深圳租金級差效應(yīng)就是最明顯的，均超過6000元；南京、廣州、青島、天津等城市租金級差在2000～4000元；合肥、長沙的租金級差不到1000元。

—青島—

3260元／套＊月

以青島為例，從圖中可以看出青島的租金級差最明顯，以90平方米的房屋為例，租金最高的是市南區(qū)，月租金高達(dá)4924元以上，其次是市北區(qū)、李滄區(qū)，租金分別為3186元和2293元。

而作為青島的租金洼地，膠州市的租金卻僅有1633元，最高租金和最低租金之間的級差達(dá)上千元。青島的租金水平雖然不處于前列，但是租金級差也不小。何種原因?qū)е氯绱爽F(xiàn)象呢？

青島這幾年房租租金價格為何居高不下？

一直以來，青島無論在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口導(dǎo)入還是樓市表現(xiàn)上，均在向一線城市方向靠攏。青島這幾年租房市場的租金價格居高不下，其中一個重要原因是其流動人口的增加。

筆者查閱資料發(fā)現(xiàn)，即墨撤市設(shè)區(qū)自2015年開始啟動，今年7月18日，國務(wù)院發(fā)文批準(zhǔn)即墨撤市設(shè)區(qū)；8月31日，省政府下文，同意撤銷縣級即墨市、設(shè)立青島市即墨區(qū)，以原即墨市的行政區(qū)域?yàn)榧茨珔^(qū)的行政區(qū)域。政策的調(diào)整帶來了城區(qū)人口的增加。在調(diào)整前，青島的城區(qū)人口是490．22萬。即墨的加入，讓青島城區(qū)人口直接跨越到611萬。

另外，每年青島高校學(xué)生的招入和企業(yè)大量的就業(yè)機(jī)會都讓青島有大量流動人口涌，尤其是市南區(qū)、市北區(qū)和李滄區(qū)這三個年輕創(chuàng)業(yè)者最多的地方。這些流動人口中，有74％的人口以租房形式解決住房問題。隨著租房人群不斷增加，青島的租金也水漲船高。與此同時，隨著房價的上漲，房東自然會調(diào)整租金。最后一個原因就是物價，雖然青島CPI維持在較低水平，但物價卻實(shí)實(shí)在在地在漲。據(jù)了解，很多房東都已經(jīng)形成了一個習(xí)慣，合同一年一簽，續(xù)簽時漲一點(diǎn)租金。

租金水平的高低，和城市新增人口、就業(yè)機(jī)會、房地產(chǎn)市場等密切相關(guān)，因此才會被視為一個城市發(fā)展水平的重要指標(biāo)。

青島未來的租房市場就有何走向？

進(jìn)入11月雖然新房、二手房交易市場遇冷，而與此形成對比的是，島城租房市場卻并未受到影響，租賃房源增多，租金也出現(xiàn)了上漲現(xiàn)象。“兩極分化”確實(shí)存在于島城部分片區(qū)的房屋租賃市場，這種地域性的現(xiàn)象，其實(shí)之前就存在，但近年來表現(xiàn)的日趨明顯。

在全國一二線城市房價集體暴漲的大背景下，青島房價始終保持低速增長局面，可以說非常不容易。但伴隨著租房市場的持續(xù)火爆，采取措施遏制租房價格的過度上漲也應(yīng)成為青島的一項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)。而解決這一問題的關(guān)鍵，還是在于營造一個更加良性的房地產(chǎn)買賣市場。

在整個房地產(chǎn)市場系統(tǒng)中，租賃市場只是土地供應(yīng)市場、房地產(chǎn)買賣市場之下的三級市場。租房市場的真正規(guī)范與上游房地產(chǎn)買賣市場直接相關(guān)，買賣市場的規(guī)范同樣離不開上游土地供應(yīng)市場的健康存在。