樓市再傳重磅消息!
今天(8月11日)下午3點(diǎn)多,“澎湃新聞”報(bào)道說(shuō):上海住建委表示,將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則,對(duì)于“類住宅”清理整治過(guò)程中尚未銷售的項(xiàng)目,也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。
這意味在,在北京、上海這類“對(duì)商辦物業(yè)、類住宅高度管控”的城市,政策出現(xiàn)了重大調(diào)整。其直接結(jié)果是——大量滯銷、庫(kù)存的商業(yè)物業(yè)、類住宅獲得了轉(zhuǎn)機(jī),有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型為租賃住房。
這一新政將帶來(lái)三大影響:
1、空置的商辦物業(yè)、類住宅的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主。此前,他們基本上瀕臨絕境?,F(xiàn)在政策轉(zhuǎn)變之后,這些資產(chǎn)等于被盤活了。
2、新政如果普及,意味著中心城市“可以出租”的住房量大增,對(duì)于平抑租金價(jià)格,將產(chǎn)生巨大的作用。
3、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型、類住宅盤活,對(duì)于商品住宅價(jià)格有抑制作用。
事情的緣起是這樣的:今年春節(jié)之后,北京率先出臺(tái)了“限商政策”,隨后上海、深圳、廣州等中心城市紛紛跟隨。其中北京、上海最為嚴(yán)厲。
中心城市嚴(yán)管“商辦物業(yè)”、“類住宅”,主要原因是:
第一,以北京、上海為代表的城市,需要控制人口總量,但商辦物業(yè)、類住宅等通過(guò)改變用途,具有了居住功能,讓城市人口失控,而且情況日益惡化;
第二,房企拿商辦類土地,費(fèi)用較低。但通過(guò)改變用途,實(shí)現(xiàn)居住功能,可以賣高價(jià)。這樣,涉嫌改變規(guī)劃用途,讓政府收入減少。
第三,商辦物業(yè)改為居住,存在消防、環(huán)保等多方面的隱患。
但“限商”之后,一個(gè)問(wèn)題隨即而來(lái):在中心城市,商辦物業(yè)的庫(kù)存量都非常大,賣不出去、租不出去。這些房子空置著,無(wú)法產(chǎn)生效益。而另一方面,大城市房屋租金非常高,可供租賃的房源有限。
正是基于這種考慮,7月17日廣州在《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》中,率先提出了“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房”。不過(guò),由于當(dāng)時(shí)廣州的方案里出現(xiàn)了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”,大家注意力都被吸引到了那里,沒(méi)有關(guān)注“商辦物業(yè)”的新動(dòng)向。
此次上海之所以改變“打法”,跟一位政協(xié)常委的提議有關(guān)。
據(jù)報(bào)道,上海市政協(xié)常委屠海鳴在《關(guān)于借鑒香港“群租房”管理經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)白領(lǐng)公寓、單身公寓等集中式租賃住房監(jiān)管的建議》提案中表示,上海應(yīng)盡快研究制定商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法。同時(shí),實(shí)行“發(fā)牌”制度,對(duì)于符合條件的這類租賃住房,發(fā)放允許經(jīng)營(yíng)的“牌照”。
上海市住建委在回復(fù)中稱,將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則,“我們建議,對(duì)于區(qū)域商辦閑置較多,職住不平衡的,在不改變土地使用性質(zhì)的前提下,允許其改造為公寓對(duì)外出租?!弊〗ㄎ硎荆瑢?duì)于“類住宅”清理整治過(guò)程中尚未銷售的項(xiàng)目,也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。
上海住建委還表示:“現(xiàn)階段,市住建委正會(huì)同規(guī)土、消防、公安等相關(guān)部門制訂相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則?!背醪皆O(shè)想是按照“以區(qū)為主、總量控制、守住底線”的原則,在保證使用安全、消防安全、人員可控的前提下,建立相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),將其規(guī)范化。
此外,目前,上海工商管理部門在落實(shí)《上海市新興行業(yè)名稱和經(jīng)營(yíng)范圍表述分類目錄》基礎(chǔ)上,正探索放寬經(jīng)營(yíng)范圍表述,解決集中式租賃公寓這類新興業(yè)態(tài)“身份認(rèn)證”問(wèn)題。
廣州、上海在商辦物業(yè)、類住宅政策上的重大轉(zhuǎn)向,是值得稱贊的。畢竟,官方只簡(jiǎn)單地鎖死“商辦物業(yè)”、“類住宅”,會(huì)帶來(lái)資源的浪費(fèi)。通過(guò)嚴(yán)格的牌照制度,激活這些空置房屋,有利于平抑房?jī)r(jià)和租金價(jià)格。
那么,大城市的商辦物業(yè)庫(kù)存量到底有多少?
上圖是2016年上半年,部分城市“商業(yè)用房”的“消化周期”數(shù)據(jù)。我們可以看到,成都的“商業(yè)用房”要全部租出去、賣出去,大約需要168個(gè)月。其實(shí),成都還不是問(wèn)題最嚴(yán)重的,當(dāng)時(shí)的報(bào)道稱,深圳的“消化周期”長(zhǎng)達(dá)20年。
據(jù)仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù),2017年上半年深圳共有8個(gè)新竣工的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目,總供應(yīng)量超過(guò) 70萬(wàn)平方米,截至2017年二季度,深圳甲級(jí)辦公樓存量達(dá)580萬(wàn)平方米。全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%,較去年底上升了超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。
在上海,庫(kù)存的“商業(yè)用房”面積據(jù)稱已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)平方米,消化周期也長(zhǎng)達(dá)8到10年。這正是王健林和潘石屹急于轉(zhuǎn)型的重要原因,萬(wàn)達(dá)偏重綜合體,SOHO中國(guó)偏重于寫字樓。
此次上海新政如果能在全國(guó)推廣,將對(duì)于中心城市房?jī)r(jià)、租金價(jià)格產(chǎn)生顯著的抑制作用。