?從去年“9·30”新政之后，曾經火爆的公司債一時呈現(xiàn)斷崖式下跌的趨勢。加之中期借貸便利（MLF）利率和常備借貸便利（SLF）利率雙雙上調，國內的“加息預期”令企業(yè)倍感融資壓力。同時，美元進入加息周期，導致美債利率上行，國內企業(yè)要以更高的息票利率在海外融資。業(yè)內人士分析，一旦調控持續(xù)深入，開發(fā)商回款周期拉長，等待企業(yè)的“錢荒”已為時不遠。

?廉價資金消失

?寬松的貨幣政策已然收緊，發(fā)債功能幾乎失去作用。

?統(tǒng)計顯示，2017年1-4月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅1113.1億元，延續(xù)了去年四季度以來的低迷狀態(tài)。甚至相比2016年1-4月同期的5068億元，下調幅度達到78%。

?房企的融資難度正在大幅上升。而在2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等融資刷新了歷史紀錄。資料顯示，2016年，房企合計全年融資額度達到11376.7億元，這也是歷史首次突破1萬億元。

?統(tǒng)計顯示，去年“9·30”新政以后，房企的債券融資難度明顯加大。去年底出臺房地產公司債審核新政后，房企發(fā)債的門檻更是大幅提高，發(fā)行規(guī)模銳減。

?統(tǒng)計顯示，去年7-9月，房企每月的債券發(fā)行規(guī)模均在千億元以上。到了2016年10月，開發(fā)商發(fā)行公司債規(guī)模為684.8億元，而到了去年11月則驟降到288.3億元，這一數(shù)字在2017年1月和2月降到歷史最低點，分別為80億元和132億元。今年首季度債券融資持續(xù)低迷，2017年1月達到一年來的最低點，僅80.07億元。

?公司債發(fā)行難度越來越大。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來已有包括萬科、富力、金地在內的多家房企取消發(fā)債，涉及金額超過百億元。

?不僅僅如此，從趨勢看，房企融資的總量在減少的同時，資金價格上行已經成為趨勢。去年12月以來發(fā)行的債券利率均在4.2%-5.5%之間，整體看，相比去年9月前4%均有所上行，而4月來目前很多融資的年化收益率已經在5.5%以上。

?中原地產首席分析師張大偉表示，2016年房地產市場爆發(fā)的主要原因是房企的各種渠道低價格資金，債券是其中價格最低的資金來源，最近兩個月發(fā)債難度加大，對房企來說將明顯提高資金價格。

?實際上，過去兩年發(fā)債是房企最大、最廉價的資金來源，但目前發(fā)債已基本失去其功能。調控背景下，房企必須尋找其他融資渠道，加快銷售回籠資金也成為必要的措施。

四面楚歌的“錢途”

除了公司債外，開發(fā)商其他融資渠道也日漸趨緊。

?有跡象表明，房地產開發(fā)貸也開始明顯收緊，貸款額度相比去年同期增速明顯下降。北京市銀監(jiān)局更是表態(tài)，嚴格監(jiān)控銀行理財資金違規(guī)流向房地產。北京某銀行人士表示，理財產品屬于表外業(yè)務，以往監(jiān)管不嚴格，導致資金流向房地產行業(yè)，這些都成為潛規(guī)則。但今年一季度以來，銀監(jiān)會明顯強化了監(jiān)管力度，將理財產品納入表內，因此房地產行業(yè)已經不可能很容易地間接獲取資金。

?事實上，面對政策收緊，開發(fā)商們也在不斷尋求其他渠道融資，包括信托、基金等渠道都是企業(yè)關注對象。但信托產品的利率也在上漲。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前利率比年初上調了1-2個百分點。

?除此之外，人民幣貶值對房地產市場的利空將加大在內地融資渠道收窄的情況，海外融資難度越來越大。

?截至2017年3月初，內地房企年內共發(fā)行海外債券13只，累計金額達46.4億美元，比2015年同期多出一倍。今年一季度，龍湖、恒大、融創(chuàng)等多家大型房企均進行了海外融資。

?但海外融資使企業(yè)外幣借款占比升高，可能會帶來匯兌損失的風險。實際上以往幾年，受人民幣貶值影響，不止一家開發(fā)企業(yè)產生較大額度的匯兌損失。

?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前海外融資的利率維持在高位，因此開發(fā)商通過海外融資在企業(yè)融資渠道中占比還不算太大。一般開發(fā)商會通過海外融資來救急，如拿了高價地后，通過海外融資彌補短期資金不足，但美元進入加息周期，導致美債利率上行，面對更高的息票利率，開發(fā)商要警惕償債壓力。

?“巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。前期拿了較多土地的企業(yè)，杠桿過高對后續(xù)開發(fā)來說，未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題?！睆埓髠ケ硎?。

負債驅動擴張

融資渠道收緊的同時，行業(yè)負債率的上升也值得警惕。

?據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，增長幅度達25.93%。該數(shù)椐表明，截至2016年底，A股平均每家上市房企負債高達362億元。

?此外，2016年，136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%，同比略有增幅。其中，有32家資產負債率超過80%紅線，占比接近24%。此外，剔除預收賬款后的資產負債率超過70%的有45家，占比超過33%。

?共有12家企業(yè)超過1000億元的負債。其中，萬科、 綠地、保利負債分別為6689.97億元、6556.62億元和3498.95億元。統(tǒng)計顯示，萬科A資產負債率為80.54%，同比上漲近3個百分點。

?但關注的是，地產行業(yè)有息負債出現(xiàn)上升。截至2016年底，136家上市房企帶息負債總額為2.2萬億元，而2015年同期為1.83萬億元，占當年負債總額的比重分別為45%和47%。

?“以負債驅動擴張在當前地產行業(yè)已屢見不鮮?！币晃粯鞘袑＜抑赋?，近兩年，房企快速擴張，主要是高杠桿模式運營帶來的結果。然而調控持續(xù)高壓下，企業(yè)一旦高周轉能力下降，償債能力將大打折扣。

?“當前房企在2016年融資寬松時期替換了部分高成本資金，當下房企資金鏈暫時還算寬裕，但如果調控持續(xù)，房企的壓力將越來越大?！睆埓髠シ治?，整體來看，企業(yè)各個融資渠道要么收緊，要么門檻提高，房企資金壓力已呈上升趨勢。

?當前全國已經有55個城市出臺了超過160多次調控政策，城市房地產調控已經逐漸開始影響房企銷售，這對拿了較多土地的企業(yè)而言壓力更大，杠桿過高對后續(xù)開發(fā)成本會形成疊加。對房企來說，未來6-9個月很可能會面臨“錢荒”的窘境，加快銷售回籠資金已是當務之急。

北京商報記者 董家聲