只要有關(guān)于房地產(chǎn)的任何消息，都會(huì)瞬間被引爆成為熱點(diǎn)。

在房地產(chǎn)稅的話題短暫告一段落后，昨日房地產(chǎn)市場出現(xiàn)3個(gè)信號(hào)：

一、根據(jù)央行昨日公布的2月核心金融數(shù)據(jù)，中國2月份M2貨幣供應(yīng)量同比增長11.1%，低于預(yù)期；

二、2月份新增人民幣貸款1.17萬億人民幣，其中中長期居民貸款3804億元，環(huán)比1月份的6293億元下降2489億元；

三、三線城市滁州調(diào)控加碼；

業(yè)內(nèi)人士指出，在金融去杠桿背景下，今年樓市急剎車是大概率事件。 貨幣政策已經(jīng)從實(shí)際偏松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健偏緊，2017年的以銀行總負(fù)債為代表的廣義貨幣增速大概率將高位回落，而房地產(chǎn)泡沫或?qū)㈦y以維系。

信號(hào)一：央行再踩剎車

央行發(fā)布的2017年2月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2月末，廣義貨幣（M2）余額158.29萬億元，同比增長11.1%，增速比上月末低0.2個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣（M1）余額47.65萬億元，同比增長21.4%，增速比上月末高6.9個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月凈回籠現(xiàn)金1.49萬億元。值得注意的是，M2和M1增速的剪刀差在連續(xù)幾個(gè)月縮小之后，開始顯著加大。

業(yè)內(nèi)人士稱，這意味著央行發(fā)鈔速度繼續(xù)降低。

無獨(dú)有偶，3月9日上午，央行公告稱，由于近期增加流動(dòng)性的因素較多，為保持銀行體系流動(dòng)性基本穩(wěn)定，當(dāng)日暫不開展公開市場逆回購操作。當(dāng)日有300億逆回購到期，凈回籠300億，連續(xù)11日凈回籠。此外，央行最近還在用長期資金代替短期資金，變相提高了貨幣市場利率。

申萬宏源稱，在金融去杠桿的目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，預(yù)計(jì)央行進(jìn)行常規(guī)化貨幣投放將繼續(xù)保持宏觀審慎、持續(xù)緊平衡，加上本月經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)較為平穩(wěn)、月底將迎來MPA考核，因此近期資金面始終難以寬松。

央行副行長陳雨露此前稱，要堅(jiān)持穩(wěn)健、中性的貨幣政策，堅(jiān)持不搞大水漫灌；千方百計(jì)保持證券和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，避免資金大起大落；要拓寬金融之水流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)之田的渠道。

信號(hào)二：居民按揭信貸猛降

另外一個(gè)數(shù)據(jù)，也值得玩味。

數(shù)據(jù)顯示，2月份金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款為1.17萬億元，高于去年同期數(shù)據(jù)。但值得注意的是，2月份居民中長期貸款3804億元，環(huán)比1月份的6293億元下降2489億元，也創(chuàng)造了2016年3月份以來的新低。而居民中長期貸款，絕大部分成為按揭貸款，流入了房地產(chǎn)。

華泰宏觀李超團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，1月份的房地產(chǎn)按揭貸款是2016年積攢需求的集中釋放，2月份按揭貸款基本恢復(fù)正常，兩會(huì)期間高層頻繁提及房地產(chǎn)市場，市場對(duì)于新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期逐漸升溫，短期內(nèi)市場將會(huì)逐漸轉(zhuǎn)為觀望。

九州證券鄧海清稱，居民中長期貸款開始回落，與房地產(chǎn)銷售下滑呈現(xiàn)滯后相關(guān)。房地產(chǎn)銷售回落開始于2016年10月，但由于居民貸款延遲發(fā)放問題，可能導(dǎo)致居民中長期貸款回落有所之后，現(xiàn)在居民貸款回落開始有所顯現(xiàn)。

中信建投曾發(fā)布測算結(jié)果預(yù)計(jì)，2017年，房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款余額總計(jì)29.25萬億元，新增房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款為3萬億-4萬億元；以按揭貸款和開發(fā)貸款的占比分別為67%和33%計(jì)算，預(yù)計(jì)2017年按揭貸款規(guī)模為2萬億-2.7萬億元，回歸歷史常態(tài)的增長態(tài)勢。

信號(hào)三：三線城市調(diào)控進(jìn)一步跟進(jìn)

昨日下午，滁州樓市又祭出調(diào)控大招。

根據(jù)公布的調(diào)控細(xì)則，實(shí)行差別化住房信貸政策，市區(qū)居民家庭首次購買新建商品住宅申請個(gè)人商業(yè)貸款首付款比例不低于20%；購買第二套住宅的，首付款比例不低于40%；購買第三套住宅的，首付比例不低于60%。

業(yè)內(nèi)人士指出，滁州的調(diào)控措施其實(shí)相對(duì)來講還算溫和，作為三線城市，在兩會(huì)期間也出臺(tái)樓市調(diào)控政策，這個(gè)政策信號(hào)傳達(dá)的意義非比尋?！獜膫?cè)面證明一二線城市在執(zhí)行雙限政策之后，資金外溢，進(jìn)而倒逼當(dāng)?shù)卣雠_(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施，打壓投資投機(jī)性需求，以此維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。這是樓市調(diào)控升級(jí)的信號(hào)。

事實(shí)上，從去年下半年以來，樓市調(diào)控就逐漸升溫。近日，李克強(qiáng)總理在作《政府工作報(bào)告》時(shí)指出，2017年要因城施策去庫存，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。

國土部長姜大明在“部長通道”上接受采訪時(shí)表示，國家制定宏觀調(diào)控政策，地方因地制宜來組織實(shí)施。堅(jiān)持去庫存與防過熱兩者并重。對(duì)于不同的地區(qū)采取分類指導(dǎo)、因城施策，對(duì)重點(diǎn)城市，一城一策、靶向治理。

住建部長陳政高在兩會(huì)期間稱，當(dāng)前已經(jīng)出臺(tái)了若干的調(diào)控政策，還儲(chǔ)備了若干個(gè)調(diào)控政策，“這些政策足夠我們調(diào)控市場所用”。而目前正在根據(jù)中央要求制定房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，這個(gè)基礎(chǔ)性制度長效機(jī)制出臺(tái)以后，對(duì)房地產(chǎn)會(huì)起到一個(gè)保障作用。

去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

今年2月召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議再次指出，房地產(chǎn)市場調(diào)控，要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排，完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定；要調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)均衡。

事實(shí)上，2016年四季度以來的調(diào)控頗見成效。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，上周該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的29個(gè)主要城市整體成交量環(huán)比下降2.5%，分城市來看，一二線城市成交量環(huán)比下行，三線城市環(huán)比上揚(yáng)。

匯率、房價(jià)不可兼得

業(yè)內(nèi)人士稱，從央行看，此舉意在在美元進(jìn)入快速加息周期的時(shí)候，穩(wěn)定人民幣匯率。美聯(lián)儲(chǔ)在3月16日凌晨宣傳加息幾乎毫無懸念，而在6月份，很可能連續(xù)加息。在這種背景下，為了穩(wěn)住人民幣匯率，必須提高人民幣利率，收緊貨幣供應(yīng)。

而這個(gè)消息，無論是對(duì)樓市或是股市來說，都是偏空。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超認(rèn)為，貨幣收緊的最大風(fēng)險(xiǎn)在于房地產(chǎn)市場，隨著房貸利率的回升，房貸增速將從歷史高位大幅下滑，并導(dǎo)致地產(chǎn)銷量和房價(jià)的下跌。

去年的政策以穩(wěn)增長為主，加杠桿放貨幣，推動(dòng)房價(jià)上漲，但也導(dǎo)致了匯率貶值。而2017年受到去全球化的約束，以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，去杠桿收貨幣，房價(jià)必然會(huì)下跌，同時(shí)也有助于匯率穩(wěn)定。

姜超分析，從貨幣的角度來看，本輪房價(jià)上漲源于貨幣增速創(chuàng)新高，但如果未來金融去杠桿持續(xù)，銀行同業(yè)融資增長趨緩，房貸利率上升壓縮房貸需求，那么2017年的以銀行總負(fù)債為代表的廣義貨幣增速大概率將高位回落，而房地產(chǎn)泡沫也將難以維系。

從穩(wěn)定匯率的角度來看，必須要降低廣義貨幣增速，提高貨幣利率，而這將使得依賴于貨幣超發(fā)的房價(jià)受到嚴(yán)重沖擊。反過來看也是一樣，由于持續(xù)的貨幣超發(fā)房價(jià)上漲，中國的房產(chǎn)總市值在14年超過了美國，但中國的經(jīng)濟(jì)總量畢竟只有美國的一半左右，從而帶來了極大的匯率貶值壓力。由此可見，穩(wěn)定匯率和房價(jià)上漲不可兼得。

對(duì)于2017年經(jīng)濟(jì)，海通宏觀認(rèn)為，隨著房貸利率上升，地產(chǎn)銷量將持續(xù)回落，而地產(chǎn)投資增速也將穩(wěn)中有降?？紤]到從地產(chǎn)銷售到投資的傳導(dǎo)時(shí)滯在逐步拉長，目前大約在3個(gè)季度左右，而16年前三季度地產(chǎn)銷售高增，對(duì)應(yīng)17上半年地產(chǎn)投資下行幅度有限，但下半年的地產(chǎn)投資增速存在大幅下行的風(fēng)險(xiǎn)。

方正宏觀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)投資增速可能回落至2%-3%。

1）一二線城市面臨補(bǔ)庫存，三四線及以下城市處于政策鼓勵(lì)去庫存。政策要求人地掛鉤，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，對(duì)房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)。2）2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為6.9%。從最近四年特別是最近兩年的情況看，一線、二線、三四線及以下城市房地產(chǎn)投資分別占全國的約11.5%、35.0%、53.5%?；跉v史數(shù)據(jù)、現(xiàn)實(shí)情況及政策，2017年房地產(chǎn)投資增速可能回落至2%-3%左右，二次探底。

調(diào)控效果要看長效機(jī)制能否建立

任澤平稱，本輪房地產(chǎn)調(diào)控效果關(guān)鍵看長效機(jī)制能否有效建立。

1）近幾輪房價(jià)周期上漲時(shí)間長、調(diào)整時(shí)間短，平均36個(gè)月左右為一輪房價(jià)周期，其中平均上漲24個(gè)月，調(diào)整12個(gè)月。

2）當(dāng)前房價(jià)漲幅放緩，按照12個(gè)月左右的調(diào)整周期，預(yù)計(jì)房價(jià)將調(diào)整到2017年底-2018年上半年。2017年房地產(chǎn)調(diào)控將保持高壓姿態(tài)。

3）由于當(dāng)前調(diào)控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機(jī)制建立不理想，2017年下半年-2018年上半年房價(jià)面臨新一輪上漲壓力。如果長效機(jī)制能夠建立，尚有轉(zhuǎn)機(jī)。