國(guó)內(nèi)的住宅租賃市場(chǎng)無疑具有極大的發(fā)展空間，但畢竟處于發(fā)展初期，仍有諸多亟待完善的地方?；诖?，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》排查了部分發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)的租賃體系，以便借鑒它們的成功經(jīng)驗(yàn)。
美國(guó)：承租和租賃并重
《東地產(chǎn)》記者了解到，在美國(guó)，圍繞現(xiàn)金流的穩(wěn)定，在承租人權(quán)益的保障、租金的補(bǔ)貼、相關(guān)資格的認(rèn)定及租賃企業(yè)的稅收減免等方面，已經(jīng)建立了非常完備的政策和制度體系。
首先，政府作為合作方，跟開發(fā)商合作興建各類型出租住房，如建造mixed-income住房和可支付租賃住房。美國(guó)住房和城市發(fā)展部通過美國(guó)家庭投資合伙人計(jì)劃向以各形式興建可支付住宅的私人開發(fā)商或社會(huì)非盈利群體提供支持。
其次，房地產(chǎn)投資信托制度保證了住房租賃及其他各類房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)得以在資本市場(chǎng)上獲得長(zhǎng)期投資資金。其中，公寓類REITs是美國(guó)權(quán)益類REITs的重要組成。
稅收優(yōu)惠是REITs得以發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。美國(guó)REITs所享受的穿透性稅收優(yōu)惠是指企業(yè)的收益與損失可以沖抵企業(yè)持有人的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入，從而避免了雙重征稅。從另一個(gè)方面講，取得REITs資格的公司可以從企業(yè)應(yīng)納稅收入中扣除付給股東的股息。因此，大多數(shù)REITs將至少100％的應(yīng)納稅收入移交給股東，所以沒有企業(yè)收入稅。股東要按收到的股息和資本收益付稅。在這種稅制支持下，美國(guó)的REITs非常發(fā)達(dá)。
與此同時(shí)，美國(guó)當(dāng)局還以租金補(bǔ)貼支持低收入群體的住房問題，帶動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的興起。通過差別稅率來鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)租賃住房。根據(jù)美國(guó)國(guó)內(nèi)稅務(wù)署的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的租賃住房與個(gè)人經(jīng)營(yíng)的租賃住房其租金收入的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同。企業(yè)方面將會(huì)以扣除開發(fā)貸款擔(dān)保費(fèi)用、物業(yè)維護(hù)等費(fèi)用計(jì)算其租金收入。
目前，美國(guó)住房和城市發(fā)展部每年的預(yù)算是500億美金，其中超過50%用于租金補(bǔ)貼。這部分補(bǔ)貼的資金不僅高效解決低收入群體的居住問題，還能撬動(dòng)更多社會(huì)資金投入租賃住房供給。
德國(guó)：多元供應(yīng)體系
縱觀全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)都經(jīng)歷過巨大震蕩。德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻能在較長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)保持平穩(wěn)、良好運(yùn)行，這也是租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的前提。
《東地產(chǎn)》注意到，德國(guó)將房地產(chǎn)作為具有福利性質(zhì)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，而非國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。機(jī)械制造、汽車、電子設(shè)備、化工制造是德國(guó)工業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)程度接近35%；德國(guó)還具有發(fā)達(dá)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對(duì)GDP貢獻(xiàn)約25%，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)僅占8%左右。房地產(chǎn)具有重要的社會(huì)福利性質(zhì)，“服務(wù)產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)定位決定了政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是保障居民住房需求。
德國(guó)還實(shí)行由開發(fā)商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房組成的多元住房供應(yīng)體系，保障了充足的住房供給。 其中，合作社共同建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%，政府對(duì)合作社建房給予多方面的政策支持，包括稅收、低息貸款等。
與此同時(shí)，德國(guó)租金制定過程合理，地方政府與行業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)地區(qū)與收入差異制定“合理租價(jià)”，一旦房東所定的房租超出“合理租價(jià)”的20%，即構(gòu)成了違法行為。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控機(jī)制有效，合同一經(jīng)簽訂后房東不能隨意漲價(jià)，房東無權(quán)隨意終止租房合同；德國(guó)對(duì)租金控制制定了法規(guī)，房屋租金必須以相似地段、相似房屋前三年內(nèi)的租金為基準(zhǔn)，同時(shí)規(guī)定年漲幅上限，保障承租人權(quán)益，穩(wěn)定了住房租賃市場(chǎng)。
此外，社會(huì)文化因素也成為德國(guó)租房市場(chǎng)繁榮發(fā)展的重要原因。德國(guó)文化體系中并不認(rèn)同“買房”構(gòu)成社會(huì)認(rèn)同感及安全感，相反，57%的德國(guó)人選擇租房而非買房，社會(huì)文化因素構(gòu)成了租房市場(chǎng)的巨大需求，有效替代了住房市場(chǎng)的需求。
英國(guó)：以控租和公共住房建設(shè)為主
在英國(guó)，1919年至上世紀(jì)八十年代主要對(duì)于私房出租的實(shí)施進(jìn)行價(jià)格限制，由政府投資建造公共住房，并以低于市價(jià)的租金出租給居民。
上世紀(jì)八十年代至九十年代中期，政府大規(guī)模轉(zhuǎn)移公共住房產(chǎn)權(quán)從地方政府到非營(yíng)利組織，并將對(duì)公共住房租戶的普遍性補(bǔ)貼變成以家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查為依據(jù)對(duì)少數(shù)人的補(bǔ)貼。
九十年代中期以后，英國(guó)政府采取以房養(yǎng)房，即加大對(duì)社會(huì)出租住房的投資，并用出售公共住房的收入來修繕或興建公共出租住房，同時(shí)強(qiáng)化政府在住房問題中的主導(dǎo)作用，并逐步將公共出租住房經(jīng)營(yíng)推向市場(chǎng)。
此外，英國(guó)還通過發(fā)放租金財(cái)政補(bǔ)貼，解決低收入群體住房問題，主要的財(cái)政補(bǔ)貼分為磚頭補(bǔ)貼和人頭補(bǔ)貼兩類。磚頭補(bǔ)貼即在租賃住房供給嚴(yán)重不足的情況下，由政府直接修建公共租賃房，或通過財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人在一定時(shí)期內(nèi)提供低租金住房以增加供應(yīng)；人頭補(bǔ)貼一般是由政府直接向低收入階層提供租金補(bǔ)貼增加其收入來源，通過降低租金負(fù)擔(dān)，幫助其在私人租賃市場(chǎng)上尋找住房。
租戶在簽訂租房協(xié)議后向政府提交詳細(xì)的房租單據(jù)，政府審查后根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房屋平均租金水平和申請(qǐng)者的經(jīng)濟(jì)情況發(fā)放適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金補(bǔ)貼。家庭也可直接獲得津貼，也可以授權(quán)政府將補(bǔ)貼支付給房東。
