隨著島城房地產(chǎn)市場發(fā)展的多元化，如今談到別墅類產(chǎn)品，置業(yè)者不再會(huì)單一的想到某個(gè)區(qū)域，多區(qū)域的別墅產(chǎn)品已通過其各自的特色漸漸深入人心。而對(duì)于別墅產(chǎn)品的開發(fā)商來說，產(chǎn)品開發(fā)的定位也越發(fā)精準(zhǔn)，大都主打中產(chǎn)階級(jí)、富裕人群或者養(yǎng)老市場，而不少曾經(jīng)的“距離主城辦公區(qū)距離近”、“商業(yè)配套齊全”等字眼逐漸在別墅的宣傳冊(cè)上消失，經(jīng)濟(jì)型別墅概念漸漸被“淡化”。
高中低端別墅產(chǎn)品全域開花 主城近郊遠(yuǎn)郊分門別類各不同
作為山海一色的國家中心城市，青島從來都不缺別墅項(xiàng)目。青島早些年的別墅都臨海而建，海岸線上一水兒的“小洋樓”可不是普通人買得起的。但時(shí)至今日，隨著青島樓市版圖的不斷擴(kuò)大，開始興建別墅項(xiàng)目的片區(qū)也越來越多，它們分門別類、主打不同特色，從最初的海景，到如今的養(yǎng)生，給改善型置業(yè)者越來越多的選擇空間。
都說2016年樓市火爆，2017年改善當(dāng)?shù)?。青島最適合土豪級(jí)改善置業(yè)者的別墅非嶗山區(qū)莫屬。但正所謂一分價(jià)錢一分貨，背山面海的嶗山區(qū)別墅也都賣著“天價(jià)”，以麥島片區(qū)為例，動(dòng)輒就標(biāo)榜成為“千萬豪宅”的高端別墅比比皆是，再加上區(qū)域配套整體升級(jí)、海景山景的自然環(huán)境，貴也依然不乏買家。
此外，主城近郊近年來誕生的新興片區(qū)也成為別墅熱土。主打環(huán)境牌的東李因靠近世園會(huì)而讓別墅項(xiàng)目大肆興起，而由于這兩年來李滄區(qū)土地供應(yīng)的大幅減少，別墅洋房也都被打上了“絕版”的字號(hào)。很快，更適合建設(shè)別墅項(xiàng)目的近郊片區(qū)開始活躍起來，西海岸、城陽區(qū)、高新區(qū)、即墨市等都成為青島主要的別墅市場，膠州、萊西等也有類似產(chǎn)品問世，而相對(duì)于主城區(qū)別墅的昂貴，郊區(qū)別墅項(xiàng)目則顯得格外“親民”，很快便成為普通改善置業(yè)者的首選。
樓市火爆別墅項(xiàng)目細(xì)分客戶群 宣傳策略不再“一把抓”
如果說買房最關(guān)注的問題，除了房屋本身的質(zhì)量外，交通應(yīng)該是不少購房者最為關(guān)注的。郊區(qū)別墅雖然有著超高的性價(jià)比及與主城區(qū)相比更優(yōu)越的環(huán)境，但交通上是否便利，則是購房者考慮最多的一點(diǎn)。也正是因?yàn)槿绱?，之前很多近郊及遠(yuǎn)郊片區(qū)的別墅項(xiàng)目在推廣時(shí)會(huì)大力宣傳樓盤的通勤時(shí)間，與主城區(qū)的距離，例如“20分鐘直達(dá)市南”的字句在售樓處被頻頻提及。
“這次看房的時(shí)候，售樓人員只是簡單的介紹了一下交通問題，更多的是側(cè)重樓盤本身的質(zhì)量和小區(qū)的環(huán)境，沒有刻意說直達(dá)市區(qū)的時(shí)間?！苯眨谀z州片區(qū)考察別墅的王先生告訴記者，與往年樓盤主打的通勤時(shí)間相比，如今他感覺更多的項(xiàng)目開始細(xì)分客戶?！斑@里的別墅再好，上班族也很少會(huì)考慮，所以樓盤也開始相應(yīng)的調(diào)整了針對(duì)的群體?！蓖跸壬f，在他看過的幾個(gè)城陽、西海岸別墅項(xiàng)目后，發(fā)現(xiàn)為“拉攏”上班族刻意強(qiáng)調(diào)通勤時(shí)間的宣傳說辭如今已經(jīng)被弱化，更多的是介紹樓盤的環(huán)境以及區(qū)域的大規(guī)劃。
性價(jià)比較高的近郊別墅如此，主城區(qū)高端別墅市場的產(chǎn)品更是如此。作為剛需明顯遙不可及的住宅類型，主城區(qū)不少別墅項(xiàng)目都保持著一副“高高在上”的架勢(shì)。“可能是由于2016年樓市開始紅火了，不少項(xiàng)目都開會(huì)重新定位并且細(xì)分客戶了?！睆氖路慨a(chǎn)行業(yè)營銷工作的網(wǎng)友“董小姐”說，對(duì)于主城區(qū)別墅的交通配套那是有目共睹，此外，主城區(qū)的區(qū)域位置以及商業(yè)生活等配套都不需要過分強(qiáng)調(diào)?！拔ㄒ灰吹木褪悄闶欠衲艹袚?dān)數(shù)目較大的購房支出了?！薄岸〗恪闭f：“此外，主打養(yǎng)老的別墅產(chǎn)品本身便不需要過多的強(qiáng)調(diào)通勤問題，生態(tài)的居住環(huán)境才是項(xiàng)目賣點(diǎn)。所以其實(shí)樓盤細(xì)分客戶并非為了淡化哪類置業(yè)者，而是為了更有效的抓住主要客戶群?！?/p>
買賣雙方對(duì)別墅產(chǎn)品認(rèn)知度提高 “投資性”或是未來新關(guān)鍵詞
青島某地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)首席分析師坦言，隨著“別墅”產(chǎn)品在島城全域多元化的發(fā)展，置業(yè)者逐漸對(duì)其價(jià)值有了更為科學(xué)的認(rèn)知。不少選擇近郊別墅的中產(chǎn)群體，并不是側(cè)重日常居住，而是周末的休閑或是不動(dòng)產(chǎn)本身的保值性，所以這些信號(hào)在售樓處看房時(shí)的表露和回饋，也使得開發(fā)商方面對(duì)別墅當(dāng)下受眾群體的口味更加了解，在別墅銷售宣傳周期的關(guān)鍵詞把握也更加“精準(zhǔn)”。很多優(yōu)勢(shì)本就是不可兼得，例如“安靜居住體驗(yàn)”和“緊鄰辦公區(qū)域”，“田園風(fēng)光”和“商場林立”，無論是房地產(chǎn)開發(fā)者還是置業(yè)者，越來越多的人已懂得這個(gè)道理。
城陽一家別墅樓盤銷售人員告訴記者，不少中產(chǎn)階層現(xiàn)在十分看好別墅投資市場，因?yàn)榻紕e墅的投資成本也并不高，甚至比主城區(qū)一套120平左右的三居室住宅總價(jià)還低。首先，這類帶獨(dú)立院落的不動(dòng)產(chǎn)，在大城市的稀缺程度已不言而喻，未來升值潛力被廣泛看好。同時(shí)，新建別墅位置往往不在主城，小區(qū)周邊配套還未成熟，這給投資者留出了很大的空間。有客戶選房時(shí)會(huì)側(cè)重別墅的位置和朝向，有客戶計(jì)劃入手別墅后并不自住，計(jì)劃租賃給中介公司作為別墅群的門店，或是租給超市、健身房等便民商家，不僅房租收益穩(wěn)定，投資持續(xù)回報(bào)周期也相對(duì)較長遠(yuǎn)。未來，別墅除高端居住體驗(yàn)外，“投資性”或?qū)⒊蔀樾碌漠a(chǎn)品“關(guān)鍵詞”。
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