近年來，島城近郊區(qū)域的別墅市場發(fā)展迅速，高新區(qū)、惜福鎮(zhèn)及西海岸新區(qū)聚集了眾多新建別墅項目。而主城區(qū)受土地的限制，別墅增量有限。在這樣的背景下，寸土寸金的主城區(qū)別墅顯得十分稀缺。日前，記者走訪一線市場了解到，聚集在市南、嶗山沿海一線的主城別墅，不少功能已由單純居住轉(zhuǎn)為創(chuàng)業(yè)載體或工作室，投資價值顯現(xiàn)。而西海岸不少別墅也被經(jīng)營變身成為“民宿”，頗具“錢景”。

主城區(qū)別墅坐擁最旺地腳 另辟蹊徑現(xiàn)投資價值

東海中路不僅是擁有多個知名景點，該區(qū)域也是青島最早形成的現(xiàn)代別墅區(qū)的片區(qū)之一。片區(qū)內(nèi)的明珠花園、觀?；▓@、天林花園等別墅項目坐擁青島人氣最旺的地段，但也正因為此，交通擁堵和旅游超載的問題影響了這些別墅的安靜居住體驗。

近年來，不少房東便將名下別墅另作他用，已現(xiàn)另辟蹊徑之勢，因此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)回報似乎已超過自住價值。記者走訪看到，東海中路區(qū)域臨街的大部分別墅掛著繁多的門面招牌，包含婚紗攝影、住宿酒店、服飾等多種經(jīng)營類型，一棟棟別墅變身成為洋氣的創(chuàng)業(yè)載體。還有不少別墅將聯(lián)系電話掛出，并注有可自行裝修、改造等標(biāo)語。

別墅租賃價格差距大 創(chuàng)業(yè)、旅游拉動新區(qū)別墅租賃行情

記者搜索多家房屋租賃網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，目前青島的別墅租賃市場主要集中在五四廣場、雕塑園及石老人等片區(qū)。相比于普通的商住房，這些別墅的月租金從6000-100000元不等，跨度十分大。按面積劃分，200㎡以內(nèi)的別墅月租金基本在10000-15000元；200-300㎡的別墅月租金在20000元左右。值得一提的是，不少租賃別墅后用于創(chuàng)業(yè)辦公或酒店運營的租客，為了成功租賃到房屋，還會相較自住型租客加價10%-20%左右。

在東海西路擁有一棟別墅的管先生告訴記者，自己的別墅已經(jīng)租給一家攝影工作室3年了，340平的房子之前租給用于居住的客人是9.8萬/年，而目前攝影工作室的老板愿意支付房租12萬/年，并將房子裝修一新，每年多收入房租2.2萬元，自己對于這樣的運營收益漲幅比較滿意?！斑@套房子一直沒有自住，因為孩子已經(jīng)成家立業(yè)，老兩口住大房子也覺得空曠，再加上潮濕并不合適老年人。房子出租了七年，別墅的投資收益比想象的還要好，特別是這兩年，不僅擁有獨立院落的房子本身在升值，租賃市場上也十分吃香?！?/p>

在西海岸新區(qū)，旅游市場的發(fā)展也正推動別墅租賃市場的發(fā)展。2016年年初，張女士以每年10萬元一棟的價格，承租了金沙灘旁南營小區(qū)的三棟別墅，從公司職員轉(zhuǎn)身變成民宿經(jīng)營者。張女士的轉(zhuǎn)變，正是看中了金沙灘景區(qū)的人氣，而別墅成為她計劃落地的最佳場所。在南營小區(qū)內(nèi)，單單民宿就有不下三家業(yè)戶，此外還有酒店等業(yè)態(tài)，幾乎沒有別墅出現(xiàn)空租。

業(yè)內(nèi)：別墅并不僅限于自住 投資運營大有門道

某大型房屋托管中介青島分公司的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前他接觸的客戶群體比較多，已由五年前單純的小戶型公寓托管群體轉(zhuǎn)為多元的房屋群體，其中從2014年開始，不少別墅的房東會聯(lián)系到他們進(jìn)行房源托管。

“我們十分看好青島的別墅投資市場，我們接收房屋托管后，一般會根據(jù)其戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行翻新式的裝修，特別是一些面積超過400平的別墅，我們會進(jìn)行功能區(qū)域的分割，不少平時只能整租的房源，我們會改造出高檔家庭公寓的感覺，二樓、三樓各有三至四個房間用于租賃，一樓則做成咖啡館、書吧等功能區(qū)，吸引和提高租客的居住體驗，同時帶來一定的現(xiàn)金收益。而有別于整套出租方式，可能原本1500元/天的別墅租金，如今運營后多個房間可以產(chǎn)生3000/天甚至旺季時超過6000元/天的價值。當(dāng)然我們給予房東的租金回饋，是頗具吸引力的，不然無法吸引房東將房屋托管給我們。但這恰恰也是我們的投資成本，所以我們不會盲目接收別墅托管，會提前對托管房源做細(xì)致的投資價值及風(fēng)險評估”該負(fù)責(zé)人如是說。

城陽一家別墅樓盤的銷售人員孫女士也坦言，如今來看房的客戶不僅關(guān)注項目本身，不少人還會對項目周邊的環(huán)境細(xì)致考察，考察的內(nèi)容也不僅限于居住環(huán)境。孫女士表示，不少中產(chǎn)階層現(xiàn)在看好別墅投資市場，因為近郊別墅的投資成本也并不高，甚至比主城區(qū)一套120平左右的三居室住宅總價還低。同時，新建別墅位置往往不在主城，小區(qū)周邊配套還未成熟，這給投資者很大的空間。有客戶選房時會側(cè)重別墅的位置和朝向，有客戶計劃入手別墅后并不自住，計劃租賃給中介公司作為別墅群的門店，或是租給超市、健身房等便民商家，不僅房租收益穩(wěn)定，投資持續(xù)回報周期也相對較長遠(yuǎn)。